（2015）三中民终字第09155号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-16
案件名称
吕盼盼与郑连符房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕×,郑×
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第09155号上诉人（原审原告）吕×，女，1984年5月3日出生。委托代理人王峻岩，北京闻道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郑×，女，1952年7月30日出生。委托代理人郭建凡，北京市观澜律师事务所律师。委托代理人赵骞，男，1978年9月25日出生。上诉人吕×因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第08361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。2015年1月，吕×向原审法院诉称：2014年5月16日，吕×与郑×签订了房屋租赁合同，约定由郑×将坐落于北京市朝阳区望京街道办事处望京×商业金融项目1号塔楼（商业、办公）4层3单元-×室的房屋出租给吕×作为注册公司经营使用，租金每天每平方米5.1元，免租期为60天，自2014年5月17日至2014年7月16日，从2014年7月17日起正式开始计算租金，租期为5年，自2014年7月17日至2019年7月16日止。吕×已按合同支付郑×租房押金82113元。同时合同还约定，郑×应及时向吕×提供购房协议与购房发票复印件、开发商大产权复印件、产权人身份证复印件（二代身份证正反面复印件）等真实有效的证明资料，并“向乙方提供注册公司所需的房屋租赁的所有材料的原件及复印件以备工商税务办理使用”。经吕×几次催促，郑×都未按时交付上述资料，至今已有六个月有余。因吕×租赁该房屋时要成立公司并进行经营，而郑×没有交付产权证等资料的行为，已导致吕×不能实现其合同目的。为此吕×于2015年1月16日向郑×发函，通知郑×解除租赁合同，但郑×至今未予联系吕×办理交接事宜。吕×认为，郑×对合同的解除具有重大的过错责任，郑×的行为已经构成严重违约，为了维护自己的合法权益，故起诉要求确认吕×、郑×签订的房屋租赁合同于2015年1月15日解除；判令郑×返还吕×支付的押金82113元及逾期返还的违约金（自2015年1月20日计算至给付之日，按日10%计算）；判令郑×退还吕×支付的房屋租金123170元。郑×辩称：吕×的诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。一、吕×所称的郑×未按时交付合同约定的资料，已经导致吕×不能实现合同目的一节，并未如实陈述本案的事实。吕×、郑×签订的合同约定：甲方（郑×）在签订协议时应向乙方（吕×）提供购房协议与购房发票复印件、开发商大产权复印件、产权人身份证复印件等资料，乙方应在完全收到甲方提供的此房屋的购房发票等，进行首期租金和押金的汇款；甲方负责向乙方提供注册公司所需的房屋租赁的所有材料的原件及复印件，以备工商、税务办理使用。合同签订后，郑×依约交付房屋。在签订合同时，郑×就向吕×提供了合同约定的购房协议与购房发票复印件、产权人身份证复印件，并向吕×说明了开发商大产权证明需等待开发商办妥之后再提供给吕×，当时吕×认为此房屋位置好，决定先承租此房屋，并表示同意郑×后补开发商大产权复印件。吕×向郑×支付押金及租金这一事实，足以证明吕×在已经接收郑×提供的上述材料时，同意等待开发商办妥大产权证明之后再提供开发商大产权复印件。合同并未约定郑×提供注册公司所需材料的提供时间，注册公司需要什么材料是根据吕×在办理工商注册中的需求来提供的，但吕×从未向郑×提出需要注册的材料，吕×所称的吕×几经催促，郑×未按时交付没有证据。开发商在办理大产权证明期间，为了确保出售的房屋作为经营场所使用，暂时通过物业的绿色通道协助办理相关手续，但吕×并未通过该绿色通道办理。2015年2月10日，开发商已办妥了大产权证明，吕×如不解除合同，完全可以实现合同目的。二、吕×未能依约向郑×支付房租，双方已经协商解除了房屋租赁合同，吕×在使用房屋期间支付的租金不应退还。合同签订后，吕×只向郑×支付了2014年7月17日和2014年10月17日的租金，到了2015年1月17日吕×因生意不好做，并未依约向郑×支付租金，遂于2015年1月21日经过双方协商一致解除了房屋租赁合同，由吕×的员工魏瑶琳向郑×交还承租房屋的钥匙、电卡等物品，并签署了《501房屋交接单》和两个《收条》。至此，双方签订的房屋租赁合同已经解除，相互之间没有其他争议。三、返还押金尚不具备约定的条件，郑×不承担返还押金和逾期返还的违约责任。合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由吕×承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在2日内如数返还乙方，如逾期不返还，按总共押金每日的10%支付给甲方。2015年1月21日双方协商解除房屋租赁合同直至今日，吕×并未向郑×提交抵扣应由吕×承担的费用的凭证，故在未能核算抵扣应由吕×承担费用数额的情况下，不能向吕×返还租赁押金。合同约定租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按当年月租金的500%于2日内支付违约金。本案中，吕×提前退租并未依约提前60日通知郑×，根据上述约定，吕×预付的租房押金远远不及其应承担的违约金。故郑×不承担返还押金和逾期返还的违约责任。原审法院经审理查明：2014年5月16日，赵骞作为郑×（甲方）的代理人与吕×（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定“郑×将北京市朝阳区望京街道办事处望京×商业金融项目1号塔楼（办公、商业）4层3单元-×室（以下简称涉案房屋）出租给吕×作为办公使用。房屋租赁期限自2014年7月17日至2019年7月16日，共计五年，免租期为60天，自2014年5月17日至2014年7月16日止。租金为5.1元每平米每天，租金按季度支付。涉案房屋前两年租金不变，第三年的租金按第二年的租金递增6%……租金支付时间为：2014年10月17日前，2015年1月17日前，2015年4月17日前，2015年7月17日前，2015年10月17日前，以后每年付款时间以此类推。押金82113元，租赁期满或合同解除后，房租租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分在2日内如数返还给乙方，如逾期不返还，按照总共押金每日的10%支付给甲方。租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、房屋租赁税费、上网费、车位费由乙方承担”。合同第十条违约责任部分约定“（一）……（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按当年月租金的500%于2日内支付违约金，甲方还应在2日内退还相应的租金。（三）……”。合同第十二条其他约定事项部分约定“房屋甲方对该房屋享有合法产权，保证该房屋产权的真实、有效、合法。乙方应保证，所用房屋的公司为乙方控股公司，不向第三方转租此房屋，但乙方附属公司可以共同此房屋。甲方在签订协议时应向乙方提供购房协议与购房发票复印件、开发商大产权复印件、产权人身份证复印件（二代身份证正反面复印件）等真实有效的身份证明等证件材料，但乙方未在签约当日提供购房发票，乙方应在完全收到甲方提供的此房屋的购房发票等，进行首期租金和押金的汇款。乙方在收到购房发票复印件3日内支付首次房款及押金给甲方。甲方负责向乙方提供注册公司所需的房屋租赁的所有材料的原件及复印件以备工商税务办理使用……”。合同签订后，吕×依约支付了押金82113元，两个季度的租金246340元。郑×于2014年5月16日将涉案房屋交付吕×使用。2015年1月21日，赵骞与吕×代理人魏瑶琳签署了《501房屋交接单》一份以及收条两份。《501房屋交接单》的内容包括：1、钥匙：左门3把、右门3把、钢质侧门3把；2、空调能量卡1张，剩余能量金额453.29元，电卡1张，电卡剩余金额987.92元，总计金额1530元；3、此501室房屋于2015年1月21日交接完毕；4、双方合同解除，退空调能量卡费用及电卡费用共计1530元；5、换501侧门锁芯1个，150元。收条的内容分别为：“因双方解除望京soho塔1C单元501的租赁房屋合同，乙方（吕×）未能再续租，于2015年1.21交还钥匙左门三把、右门三把、侧门三把、电卡1张、能量卡1张，双方已交接清楚”；“今收到望京soho塔1C单元501室房东赵先生退回能量卡费用及电卡费用共计1530元，因支付换锁芯费用150元。即收1530—150元=1380元，特此说明”。2015年1月15日，吕×代理律师向郑×发送了主要内容为郑×未能依约定交付购房协议与购房发票复印件、开发商大产权复印件、产权人身份证复印件、注册公司所需的所有材料原件及复印件等，经吕×多次催促，郑×未能提供上述材料，导致吕×不能实现合同目的，并通知郑×解除合同，主张退还相关费用的律师函。郑×表示收到律师函，但提出律师函载明的情况与事实不符。庭审中，郑×提交涉案房屋所在楼宇的大产证复印件，该证书载明案外人北京望京搜候房地产有限公司于2015年2月10日取得涉案房屋所在楼宇的大产权证。吕×表示无法确认真实性，但提出大产权证的取得时间在双方交接之后。郑×提交录音，证明吕×生意不好做，生意做不下去了，吕×公司承租的几间房屋都不租了；涉案房屋可以通过绿色通道办理公司注册，吕×并未通过绿色通道办理公司注册事宜，吕×系生意做不下去而提出的解除合同。吕×对真实性不认可，也不就录音申请鉴定。吕×、郑×交接当日的录音中，郑×提到吕×未提前通知退租，中介费、租金等损失问题，吕×方提到系生意不好做，房子不租了。关于签订合同时，吕×是否知晓涉案房屋没有产权证，吕×表示不知道，郑×表示从合同约定可以看出没有。关于郑×是否提供了购房协议、购房发票、身份证明材料，吕×表示郑×提供了房屋买卖协议、身份证复印件，但未提供购房发票。郑×表示均已提供，如不提供，吕×不会付钱。关于吕×是否催要过办理工商登记的材料，吕×表示通过电话催要过，但无证据提交；郑×表示从未催要过。关于涉案房屋由吕×控股的什么公司使用的问题，吕×陈述由叫脑库（北京）教育科学研究院的单位使用。法院从系统内查询该公司于2004年4月4日注册，注册地址为北京市朝阳区黑庄户乡黑庄户村东临55号1层1109室，法定代表人为吕×。吕×对查询信息当庭表示需要回去与营业执照核实，但在法院指定的期限内，未提交营业执照复印件。关于吕×在涉案房屋所在楼栋中租赁房屋的情况，吕×称共计租赁了4-5家。原审法院认为：吕×、郑×签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。吕×、郑×双方于2015年1月21日签署的交接单，载明双方解除合同的内容，且吕×、郑×均认可双方协商一致解除了涉案合同，故对此不持异议。吕×要求确认从其发出通知之日合同解除，没有法律依据，确认双方之间的合同于2015年1月21日解除。关于合同解除的原因，吕×称系郑×未能提供办理工商注册登记的相应材料，导致其合同目的无法实现，但根据双方签订的合同约定来看，郑×应在签署合同时向吕×提供合同约定的材料，在郑×提供相应资料后，吕×付款，吕×支付押金以及两次支付租金的行为可以说明已经收到除大产权证外的其他资料。吕×虽提出涉案房屋不能办理工商注册登记，但其未能提供证据证明向郑×催要过办理工商注册登记的材料，且根据吕×庭审陈述，涉案房屋由脑库（北京）教育科学研究院使用，经当庭核实，该公司在本案合同签订前已经注册。另外，从吕×、郑×交接当日的交接录音中也可反映出系吕×经营原因导致不再租赁涉案房屋，而非吕×所称不能办理工商注册登记，导致其合同目的不能实现。综上，对吕×主张的因郑×未能提供合同约定的材料导致合同目的无法实现一节，不予采信。因吕×原因导致不再继续租赁涉案房屋，且吕×也实际使用了涉案房屋，故对吕×要求退还部分租金的诉讼请求不予支持。关于押金应否退还的问题。不再租赁涉案房屋系吕×原因，根据合同约定，吕×应根据合同约定承担相应的违约责任，因吕×不再租赁涉案房屋，势必对郑×造成一定损失。吕×、郑×2015年1月21日交接时签署的相关材料以及交接录音中，吕×始终未提及押金及租金事宜，相反，郑×多次提到吕×违约事宜。综上以上情况，2015年1月21日交接时双方已就涉案房屋租赁事宜解决完毕，郑×收取的押金不再退还，郑×也不得再向吕×主张相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，原审法院于2015年4月判决：一、原告吕×与被告郑×于二○一四年五月十六日签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》于二○一五年一月二十一日解除。二、驳回原告吕×的其他诉讼请求。原审法院判决后，吕×不服原判，以原判认定事实不清、判决错误为由提起上诉，提出郑×应承担违约责任，请求撤销原判，依法改判支持吕×一审所提诉讼请求，诉讼费用全部由郑×承担。郑×同意原判。吕×的上诉理由为：造成合同不能继续履行的原因是郑×违约在先，郑×应承担违约责任，租赁合同中明确约定租赁房屋是用于办公，也就是商业经营，而郑×出租的房屋并不具备注册公司的条件，造成合同不能继续履行，无法实现合同目的，合同因郑×的违约而解除，郑×应承担违约责任；吕×于2015年1月15日口头通知郑×解除租赁合同，1月16日向郑×发函书面通知郑×解除合同，依据合同法第94条和96条的规定，租赁合同于郑×收到解除合同通知时解除；郑×已于2015年1月21日收回了房屋，收房时对于房屋及其他费用并未提出异议，依据双方合同第四条第（二）项，郑×应退还吕×支付的押金82133元及支付逾期返还违约金，原判以双方已将房屋交接完毕为由，判定郑×不返回押金没有法律和事实依据；租赁合同因郑×的违约造成合同解除，吕×交纳的租金多于实际使用房屋的租金，郑×应返还吕×多交纳的租金123170元；原判认定事实不清、适用法律不当，判决错误，请求依法改判。吕×就所称内容未提供新的证据。郑×表示对原判认定的事实无异议，同意原判，吕×因生意不好做提前退租，先行违反了合同约定，吕×所称“郑×出租的房屋不具备注册公司的条件，无法实现合同目的”是虚构，合同解除是由于吕×的原因导致提前退租所致，吕×称郑×违约在先是虚构，郑×不应承担返还押金和逾期返还的违约责任，吕×的上诉请求不能成立，不同意吕×所称上诉意见及请求。郑×提供户名为郑×的牡丹灵通卡账户历史明细清单及网页打印件，所载2014年5月19日他行汇入205283元，用以证明吕×收到了郑×提供的购房发票等材料在三日内付的合同款项。吕×认可郑×提供该项材料的真实性，不认可郑×提供材料的证明目的。吕×与郑×在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》、《501房屋交接单》、收条等证据在案佐证。本院认为：吕×与郑×的争议在于违约责任承担问题。吕×上诉提出郑×应承担合同违约责任，退还押金、返还多支付的租金、支付违约金，但就所称内容未提供相应证据予以证明，并无相应证据能够表明吕×述称内容即属相应事实情况，吕×述称内容亦不足以否定已有证据能够证明的相应事实情况，不能表明郑×应承担合同违约责任，亦不能表明原判认定事实及适用法律存在错误。已有事实和证据不能表明吕×所提上诉主张成立，郑×表示不同意吕×所称意见及要求，故对吕×所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二千一百九十元，由吕×负担（已交纳）；二审案件受理费四千三百八十元，由吕×负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周文祯审 判 员 王 朔代理审判员 陈烁琳二〇一五年十月十五日书 记 员 张旭燃 更多数据：搜索“”来源：