（2015）穗越法民三初字第613号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-31
案件名称
广东中南建设物业发展总公司与广东省联谊经济发展公司、广东安粤置业有限公司、邓土钱案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东中南建设物业发展总公司,广东省联谊经济发展公司,广东安粤置业有限公司,邓土钱
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第613号原告：广东中南建设物业发展总公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：庄志民，总经理。委托代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被告：广东省联谊经济发展公司，住所地广州市。法定代表人：李次岩。被告：广东安粤置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：李次岩，总经理。委托代理人：蔡建波、杨春雁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：邓土钱，身份证住址广东省电白县。原告广东中南建设物业发展总公司（以下简称中南公司）诉被告广东省联谊经济发展公司（以下简称联谊公司）、广东安粤置业有限公司（以下简称安粤公司）、邓土钱案外人异议执行之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘小拥，被告安粤公司委托代理人蔡建波均到庭参加诉讼。被告联谊公司、邓土钱经本院合法传唤，无正当理由不到庭才参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告邓土钱因拒不履行（2003）穗中法民四终字第1060号民事判决书，原广州市东山区人民法院受理联谊公司、安粤公司的执行申请，以（2003）东某执字第3365号立案执行，并以（2003）东法执字第3365-2号《协助执行通知书》查封了被执行人邓土钱预购的位于广州市龟岗大马路2-14号地段粤港大厦东梯首层夹001号铺，之后因故终结执行。后广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法执恢字第107号案恢复执行，并以（2014）穗越法执恢字第107-1号执行裁定书裁定拍卖、变卖邓土钱预购的位于广州市龟岗大马路2-14号地段粤港大厦东梯首层夹001号铺房产以清偿债务。原告就上述执行标的的商铺向法院提出执行异议，认为该执行标的房产虽为原告向被告邓土钱预售，但因邓土钱一直未支付任何购房款，双方已达成退铺协议，解除了穗房预契字第97105674号《房地产预售契约》，且该执行标的房产的权属至今仍登记在原告名下，未发生任何转移，不能作为邓土钱的财产予以强制执行。但法院以（2014）穗越法执恢外异字第107-1号执行裁定书裁定驳回原告（异议人）对上述房产提出的异议。事实上，原告与被告邓土钱于1999年1月15日签订的《房地产预售契约》约定：被告邓土钱必须在该契约签订后十天内将房款一次性交付或汇入原告的售房款银行监控账户内。合同签订后，双方按规定在房管部门办理了预售契约登记备案手续。但被告邓土钱始终未按合同约定支付房款，经原告多方催促后，被告邓土钱于2011年4月5日向原告提出退铺申请，并与原告签订了《退铺协议书》及《补充确认书》，约定双方同意解除上述《房地产预售契约》，邓土钱应当协助原告办妥解除合同的所有相关手续，原告收回商铺后同意放弃追究邓土钱在该预售契约合同项下的所有法律责任。但之后被告邓土钱一直未协助原告到房管部门办理《房地产预售契约》的撤销登记手续，原告多方查找被告邓土钱未果。原告认为因被告邓土钱未能支付合同约定的购房款，上述《房地产预售契约》已经双方协商一致解除，虽然该预售契约未在有关房管部门办理撤销登记手续，但这只是行政机关管理的手段，并不影响原、被告签订的《退铺协议书》及《补充确认书》的效力，双方的房屋买卖关系已经解除，涉案房屋应当归属出卖人原告所有。故起诉请求法院判令：1、确认广州市龟岗大马路2-14号地段粤港大厦东梯首层夹001铺的产权归原告所有；2、停止对上述房屋的拍卖执行，并解除对上述房屋的查封。被告安粤公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：被告邓土钱是在1999年与原告签订商品房预售合同，并已全部支付了契税15万元，并在有关部门办理了预售鉴证登记，该鉴证登记有公示效力，可以对抗第三人，因此法院对涉案房屋进行查封并拍卖是有法律依据的。被告联谊公司与安粤公司是依据（2003）穗越中法民四终字第1060号民事判决书申请执行本案原告及邓土钱返还商品房购房款的，在该案执行过程中，邓土钱和本案原告没有履行归还房款的义务，故安粤公司申请对原告整个楼盘除预售部分房屋的查封。至2013年，法院对邓土钱名下的涉案房屋进行查封并拍卖。我方对原告提供的其与邓土钱在2011年签订的《退铺申请书》及《退铺协议》的真实性不予认可。邓土钱作为该案的被执行人，在2011年擅自将自己名下所有财产退回给原告，这是规避执行的行为，该行为损害了债权人的利益。原告对预购登记在邓土钱名下的涉案房屋主张所有权没有依据。合同已约定房屋是登记在邓土钱名下，但事隔9年后，原告才提出邓土钱没有支付过一分钱房款，从生活常识上说并不符合常理。我方认为1999年签订的合同，约定一次性清房款，为何原告在事隔9年后才说没有支付房款。即使涉案房屋邓土钱一分钱没有支付过，原告也可以另案起诉要求邓土钱某款，而不应直接解除合同，将房产给回原告。被告联谊公司、邓土钱均无作答辩。经审理查明：原告中南公司与被告邓土钱于1999年1月15日签订《房地产预售契约》，其中约定被告邓土钱向原告中南公司预购广州市龟岗大马路2-14号地段粤港大厦东梯首层夹001号，成交总价格为10000000元，被告邓土钱必须在《房地产预售契约》签署后十天内将该房地产的成交价款总金额一次性交付或汇入中南公司的售房款银行监控帐户内等。该合同已在房管部门办理预售合同备案手续。上述粤港大厦已规划验收合格，尚未办理权属初始登记。联谊公司、安粤公司诉中南公司、邓土钱、陆某商品房买卖纠纷一案，经原广州市东山区人民法院作出（2002）东法房初字第84号民事判决，判决：联谊公司、安粤公司于2000年12月5日和2001年1月3日与邓土钱、陆某以中南公司第二房地产开发部名义签订的《房地产认购书》和《协议书》无效，联谊公司和安粤公司将广州市东山区龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯2103、2104、2302房和西梯2101房及装修交还给中南公司，邓土钱向联谊公司和安粤公司返还房款3170265.4元并计付利息、以及支付2001年6月1日至判决发生法律效力之日止的房屋租金，中南公司对邓土钱的上述债务承担补充清偿责任，等等。中南公司不服该判决，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2003年7月18日作出（2003）穗中法民四终字第1060号民事判决，判决除撤销关于给付房屋租金判项外，对其余判项均予以维持。上述判决已经发生法律效力。联谊公司、安粤公司向原东山区人民法院申请执行，原东山区人民法院以（2003）东法执字第3365号立案执行，并以（2003）东某执字第3365-2号《协助执行通知书》查封了粤港大厦东梯首层夹001号铺，之后因故终结该次执行。现本院以（2014）穗越法执恢字第107号恢复执行，对上述商铺继续予以处理。在执行过程中，经查询广州市预售房地产交易登记情况表，预售情况表记载房产地址：东山区龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯首层夹001铺，预购人：邓土钱，付款方式：一次性付款，签约日期：1999-1-15，登记日期：1999-2-3，已预征契税：150000元，过户情况：未过户。为了解更多情况，本院向房管部门去函查询上述商铺的有关查封、预购、抵押等情况，房管部门于2014年3月25日作出穗国房协查（2014）46号《关于对粤港大厦东梯首层夹层001号铺有关情况的复函》，内容为该商铺已办理预售合同备案，预售契约编号97105674号，预购人为邓土钱，目前被（2003）东某执字第3365-2号《协助执行通知书》查封，期限至2015年9月2日止。经委托中介机构评估后，本院于2014年10月9日作出（2014）穗越法执恢字第107-1号执行裁定，裁定：拍卖、变卖邓土钱预购的位于广州市东山区（现越秀区）龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯首层夹001号铺的房产以清偿债务。中南公司对上述商铺的产权提出执行异议，认为上述商铺属其所有，应作为其的财产予以处理，而不能作为邓土钱的财产予以处理，拍卖商铺所得之款项在清偿上述债务后的余款应返还其公司。本院于2015年1月15日作出（2014）穗越法执恢外异字第107-7号民事裁定，驳回中南公司对上述商铺提出的异议。中南公司遂提起本案诉讼。本案中，原告中南公司为证明因被告邓土钱没有支付上述《房地产预售契约》约定的房价款，双方已协议解除《房地产预售契约》并由邓土钱退还涉案商铺给中南公司，提交了落款日期为2002年1月29日的《确认书》（复印件）、落款日期为2011年4月5日的《退铺申请书》、《退铺协议书》和《补充确认书》另查明，被告联谊公司于2002年10月18日向工商行政主管部门递交的《企业申请注销登记注册书》中，在“企业的人员安置、设备、设施、物资、债务等处理情况”一栏填写的内容为“本公司的人员、设备、设施、物资等已经过清理，分别分流和转移到安粤公司及广东奥捷科技实业有限公司，作为清偿部分应付款。现已处理完毕。本公司财务经过清算，所有债权债务由本公司法定代表人李次岩负责处理和承担，目前已全部处理完毕”。同日，广东省联谊实业发展总公司出具《关于同意﹤广东省联谊经济发展公司结束营业清算报告﹥的说明》，内容为：“联谊公司原为我公司主管的下属企业（属集体企业）。现因我公司改制而该公司结束营业进行结算，于2002年10月向我公司提交了《广东省联谊经济发展公司结束营业清算报告》。我公司经审查后同意该清算报告。鉴于该公司清算后的债务总额人民币2882239.70元，全部是应付该公司法定代表人李次岩的款项，因此，我公司认为该公司清算结束后所有的债权债务由该公司法定代表人李次岩负责处理是合理适当的。现已处理完毕”。被告联谊公司于2002年12月5日经核准注销企业登记。庭审中，经本院释明，原告表示坚持列联谊公司作为本案被告之一，不申请变更被告。本院认为：原告与邓土钱就龟岗大马路2-14号粤港大厦东梯首层夹001铺买卖事宜签订了《房地产预售契约》，并在房管部门办理了备案手续。据房管部门出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》和复函，均记载上述商铺的预购人为被告邓土钱，本院据此对该商铺作为被告邓土钱所有的财产予以查封、拍卖，依据充分，合法有据。原告在本案虽提供了其与邓土钱签订的《退铺申请书》和《退铺协议书》，但原告及邓土钱没有到房管部门办理撤销预售合同备案的手续，因此其双方之间的退铺协议不能对抗已经房管部门登记公示的预售信息。至于原告认为被告邓土钱没有支付合同约定的购房款，应另循合法途径解决。综上所述，原告的诉讼请求于某无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告广东中南建设物业发展总公司的诉讼请求。本案受理费74800元、公告费500元，由原告广东中南建设物业发展总公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赖丽恂人民陪审员 潘路米人民陪审员 陈遂莞二〇一五年十月十五日书 记 员 梁启志 关注公众号“”