（2015）穗中法民五终字第2393号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-11

案件名称

王思与洪桂华、邓桂炬、陈秀英房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

洪桂华,王思,邓桂炬,陈秀英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第2393号上诉人（原审原告）：洪桂华，住广东省增城市。上诉人（原审原告）：王思，住广东省增城市。上述两上诉人共同委托代理人：郭伟钊，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓桂炬，住广东省增城市。被上诉人（原审被告）：陈秀英，住广东省增城市。上述两被上诉人共同委托代理人：曹华东，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人洪桂华、王思因与被上诉人邓桂炬、陈秀英房屋租赁合同纠纷一案，不��原广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第813号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于增城市石滩镇三江水龙村的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号、08××84号）权属人是洪桂华某甲王思。邓桂炬、陈秀英于1992年10月5日登记结婚，截至2014年9月，夫妻关系仍在存续期间。2010年7月19日，洪桂华（甲方）与邓桂炬（乙方）签订《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》，《房屋租赁合同》内容为“……（一）甲方将石滩镇三江水龙村，证号：粤房地证字第3806775号两栋楼房租给乙方使用，租期五年，从2010年8月1日至2015年7月31日止……（二）租金每月人民币2.8万元，从第三年起每年递增5％，先付租后使用，每月付一个月租金，……乙方预付甲方押金人民币8��元，期满甲方无息退还乙方。（三）……租期内甲、乙双方不得单方终止合约，违约要赔偿对方的一切损失。（四）甲方提供房地产证、原来办厂消防证给乙方办理相关证照，费用乙方负责。厂址：石滩镇三江水龙村，证号：粤房地证字第3806775号；后面一栋宿舍楼：建筑面积约1000平方米。……（六）甲方给乙方一个月免租装修期，乙方因安装电梯费用，甲方补偿一个月租金给乙方。租金正式收取为2010年10月1日起，乙方应在2010年9月25日前将一个月租金付给甲方，以甲方开具发票收取。……（八）此合同一经签订，具有法律约束力，甲乙双方必须共同遵守。此合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。”。该合同一式两份，由洪桂华持有的《房屋租赁合同》中第六条约定“以甲方开具发票收取”中“发票”两字被涂改为“收据”，并有邓桂炬的签名确��。由邓桂炬持有的《房屋租赁合同》该条条款并未涂改。《房屋租赁补充协议》的内容为“甲方代办理相关消防手续，总费用约6万元，乙方出资1.5万元，其余由甲方承担。乙方要配合甲方办理相关消防工作，消防办证完后，乙方必须承诺相关规定，违约罚5万元。现收取乙方诚意金2万元。注：按目前政策消防证二个月内办好”。2010年11月15日，洪桂华收到邓桂炬交付的押金8万元，并向邓桂炬出具收条为凭。邓桂炬依约已支付2010年10月至2013年9月期间的租金。洪桂华某甲王思于2014年7月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：一、邓桂炬、陈秀英向某华某甲王思支付从2013年10月至2014年7月止的拖欠的租金308700元、逾期利息（分别从每月拖欠租金之日起计至付清之日止，每月以30870元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）以及返还办理消防手��垫付费用60000元；二、邓桂炬、陈秀英承担本案诉讼费用。邓桂炬反诉请求判令：一、洪桂华开具租金1024800元的发票（2010年10月至2013年9月）给邓桂炬；二、由洪桂华某甲王思担本案本诉、反诉诉讼费用。在原审法院审理过程中，一、邓桂炬确认洪桂华持有的那份《房屋租赁合同》中“发票”两字被涂改为“收据”处“邓桂炬”签名的真实性，但认为修改处应由双方签名确认才有效，由于该处涂改没有洪桂华的签名，故应以邓桂炬提供的那份没有进行修改的《房屋租赁合同》为准。二、洪桂华某甲王思主张要求邓桂炬、陈秀英返还办理消防手续垫付费用60000元，但并未提供证据予以证明，邓桂炬、陈秀英对此亦予以否认，另洪桂华称在《房屋租赁补充协议》上载明的“现收取乙方诚意金2万元”，该20000元是包含在其已收取邓桂炬押金80000元内，��桂炬对此予以否认。三、邓桂炬提供《支出证明单》三张，拟证明其承租涉案房屋是用于经营缘美厂。其中的一张《支出证明单》的“核准”栏注有“陈秀英”的签名，对此，邓桂炬确认该签名是陈秀英本人的签名，但认为她是在缘美厂打工，并非是缘美厂的投资人。四、邓桂炬提出由于缘美厂经营不善，故其于2013年9月17日委派缘美厂的员工郭某、卢某乙向某华送达《终止房屋租贷合同通知书》，该《通知书》内容为“出租方：洪桂华……承租方：邓桂炬……承租方由于经营状况低下，租金将难以为继。为避免更大损失和拖欠租金，承租方已向当地登记机关申请歇业。承租方于2013年9月30日终止履行房屋租贷合同条款。并于2013年9月30日搬出，如果出租方有异议，请出租方于2013年9月30日以书面形式通知承租方”，为此，邓桂炬提供一份未有签名盖章的《终止房屋租贷合同通知书》、照片两张以及申请了证人郭某、卢某乙出庭作证。郭某、卢某乙作证证明其两人在上述时间向某华送达了《终止房屋租贷合同通知书》，另郭某还称陈秀英有时会待在缘美厂的办公室，卢某乙称陈秀英在缘美厂是负责研发产品。邓桂炬还表示，其在向某华送达上述通知书后，邓桂炬于2013年10月5日到涉案房屋搬离其缘美厂的有关设备，但遭到洪桂华的人员阻止，邓桂炬向某华提出解除合同，并以不要求退还其已交纳的押金来折抵洪桂华的有关损失，洪桂华同意了，并让邓桂炬的有关人员进入涉案房屋搬走设备。为此，邓桂炬申请了蒋某出庭作证，蒋某作证证明其当时在缘美厂工作，其于2013年10月5日按邓桂炬吩咐到涉案房屋时发现房屋大门被锁，后洪桂华打开大门后其进入搬走设备的事实，蒋某还称陈秀英是缘美厂的老板娘。洪桂华某甲王思对邓桂��提供的上述证据不予确认，其表示并未收到《终止房屋租贷合同通知书》，邓桂炬亦未提出过解除合同。洪桂华某甲王思还表示，2013年10月5日当日，邓桂炬到厂房打算搬走设备时，洪桂华某甲王思考虑到其并未支付当月租金，不同意其搬走设备并质问其搬走设备的原因。邓桂炬称因其在隔壁再开一间厂房，要搬走设备。洪桂华某甲王思称涉案厂房钥匙仍由邓桂炬持有，厂房内仍有邓桂炬的成品、半成品；邓桂炬则称洪桂华某乙于2013年10月5日更换了涉案厂房大门钥匙，应视为其已接收了厂房。原审法院认为，洪桂华与邓桂炬签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》，是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。关于涉案合同有无解除的问题。首先，邓桂炬提供了《终止房屋租贷合同通知书》、照片以及证人出庭作证，以证明其已于2013年9月30日向某华单方提出解除涉案合同。其次，洪桂华亦自认在2013年10月5日当天知晓邓桂炬到涉案厂房搬走设备的事实。洪桂华虽否认其收到《终止房屋租贷合同通知书》以及否认邓桂炬在2013年10月5日提及解除合同搬离涉案厂房，但其对此并未提供证据予以反驳。综合上述事实，原审法院认定邓桂炬于2013年9月30日向某华送达《终止房屋租贷合同通知书》以及于2013年10月5日搬离设备离场的行为，系其单方作出解除合同的意思表示，邓桂炬应对此应承担相应的违约责任。对于合同解除后的违约责任，因洪桂华某甲王思以及邓桂炬、陈秀英均未提出诉讼主张，本案不予处理。关于支付租金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》中“租金正式收取为2010年10月1日起，乙方应在2010年9月25日前将一个月租金付给甲方��的约定，租金的起计日是每月的1日。因邓桂炬已于2013年10月5日单方搬离，但邓桂炬仍应支付其未付的2013年10月1日至5日期间的租金，因合同约定租金“从第三年起每年递增5%”，故2013年10月的租金为30870元（28000元×（1＋5%）×（1＋5%）］，即邓桂炬应支付的租金数额为4979元［（30870元／31天）×5天］。至于陈秀英提出涉案债务与其无关的抗辩。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，邓桂炬、陈秀英是夫妻关系，本案债务发生在其夫妻关系存续期间，而且结合邓桂炬提供的《支出��明单》上有陈秀英在“核准”栏签名确认以及证人郭某、卢某乙、蒋某的当庭陈述可知，陈秀英不仅知情邓桂炬租赁涉案厂房用于经营缘美厂，而且亦有参与缘美厂的经营。故上述邓桂炬未付的租金4979元应当认定为邓桂炬、陈秀英的夫妻共同债务，依法由邓桂炬、陈秀英共同偿还。因此陈秀英的上述抗辩无事实和法律依据，原审法院不予采纳。至于洪桂华请求邓桂炬、陈秀英支付2013年10月6日起至2014年7月期间的租金，因洪桂华未能提供证据证实邓桂炬、陈秀英在上述期间仍占用、使用涉案厂房，故该请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于洪桂华某甲王思要求邓桂炬、陈秀英返还办理消防手续费用的问题。由于洪桂华未能提供证据证实其已支付办理消防手续的费用，且邓桂炬对此亦予以否认，故洪桂华该主张无事实依据，原审法院不予支持。关于邓桂炬要求洪桂华某甲王思开具租金发票的问题。涉案合同第六条明确将要求洪桂华开具租金发票变更为开具租金收据，邓桂炬对此签名予以确认，系其真实意思表示，原审法院予以确认。邓桂炬主张该处修改未经洪桂华签名确认因此修改无效的主张以及要求洪桂华某甲王思开具租金发票的诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年10月28日作出判决：一、被告邓桂炬、陈秀英应于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金4979元给原告洪桂华某甲王思；二、驳回原告洪桂华某甲王思的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邓桂炬、陈秀英的全部诉讼请求。案件本诉受理费3490元，由被告邓桂炬、陈秀英负担46元，原告洪桂华某甲王思负担3444元；反诉受理费50元，由反诉原告邓桂炬、陈秀英负担。判后，洪桂华某甲王思不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。《终止房屋租赁合同通知书》并无洪桂华的签名确认，照片更是无法证明洪桂华所作为何，而邓桂炬申请出庭的证人是其员工，存在明显的利害关系，且陈述内容与事实不符，该证言完全不足采信。洪桂华虽然知晓邓桂炬在当天搬走设备，但并不知道其搬走设备的原因和目的，也没有收到邓桂炬表示解除合同的任何通知。洪桂华要向某华表示解除合同，应该以正式、有效、常规的方式��知洪桂华，比如电话、短信、邮寄或向法院提起解除合同的诉讼等。对于解除合同这一重要通知义务，邓桂炬从未亲自与洪桂华某甲王思交涉过，更没有在通常情况下解除合同离场的厂房交接行为，显然，洪桂华不存在知道或应当知道邓桂炬拒绝履行合同或单方解除合同的预见可能。另外，原审法院认为洪桂华否认收到《终止房屋租赁合同通知书》，否认邓桂炬解除合同搬离厂房，应当提供证据予以反驳，但对于不存在的事实，洪桂华某丙来证据证明。显然法院以此认为洪桂华承担举证不能的不利后果，有明显的逻辑错误。因此，邓桂炬主张在2013年10月5日已解除合同，原审法院将邓桂炬搬设备的行为推定为邓桂炬解除合同的意思表示，理据不足。二、洪桂华某丁了新证据，从人员任职时间，水电交费记录，邓桂炬的实际经营情况等方面，都足以证明邓桂炬直至2014年8月仍然在使用厂房，不存在其主张的经营不善、离场的事实。据此请求：改判邓桂炬、陈秀英向某华支付拖欠的租金308700元，本案一、二审受理费由邓桂炬、陈秀英承担。邓桂炬、陈秀英答辩称：不同意洪桂华某甲王思的上诉意见，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，洪桂华某甲王思向本院提交以下证据：1.《变更用电申请表》，拟证明邓桂炬、陈秀英的用电及缴费情况；2.《信息表》，拟证明租赁厂房用电档案信息资料；3.《电费缴费清单》，拟证明租赁厂房历史用电缴费情况；4.《企业资料》，拟证明邓桂炬、陈秀英经营企业信息；5.《情况说明》，拟证明租赁厂房用水资料；6.《户口历史交易明细表》，拟证明邓桂炬、陈秀英保安员张叠汉的工资发放情况；7.《活期历史明细清单》，拟证明邓桂炬、陈秀英的保安员张叠汉的工资发放情况；8.《询问笔录》和《公证书》，拟证明邓桂炬、陈秀英的保安员张叠汉陈述的相关事实。邓桂炬、陈秀英发表意见称：对证据1至7的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，并不能证明我方仍在租赁涉案房屋。证据8《询问笔录》的内容绝大部分属实，张叠汉确是我方雇佣的保安，但第二份笔录问得比较模糊，回答也不够清楚明了，我方搬离时间是2013年10月5日，刚开始洪桂华是不同意的，要求我们留下一个保安协助看守厂房直到另外出租为止，张叠汉所作陈述不能证明在2013年10月5日以后我方仍在使用厂房。对于公证书的真实性、合法性以及内容没有异议，对关联性有异议。根据对方在上述证据之外出示的《暂停用电申请书》、《（用电报装）授权委��书》可以佐证邓桂炬在2013年9月30日之前已向洪某提出过要解除租赁合同，而且也向用电部门报请暂停用电，由于对方是后来才补给我方委托书，所以我方在2014年8月才提交申请。本院认为，根据洪桂华某甲王思的上诉请求和理由，二审争议焦点在于双方之间的租赁合同有无解除。首先，邓桂炬在一审期间提供其向某华送达《终止房屋租贷合同通知书》的照片，并申请相关证人出庭作证，以证明其于2013年9月30日向某华提出解除涉案合同。洪桂华否认收到《终止房屋租贷合同通知书》，但未能对于邓桂炬提供的照片作出合理的具有信服力的解释。其次，洪桂华承认2013年10月5日曾阻止邓桂炬到涉案厂房搬走设备，并由于邓桂炬将电表、光管、消防设施、吊扇、开关灯一大批物品拆除搬走而在2013年10月15日报警，因此，洪桂华某乙经意识到邓桂炬搬离��案房屋的行为后果。再次，洪桂华确认在本案诉讼之前涉案房屋即已挂出厂房招租的广告，邓桂炬在一审期间提交其用于开办广州市增城缘美汽车用品厂而向工商部门备案用的关于涉案房屋的《增城市房屋租赁合同》以及该厂于2014年1月5日注销的《商事登记信息》，上述事实均可印证邓桂炬因企业歇业而向某华提出提前解除租赁合同的主张。最后，洪桂华在明知邓桂炬搬走设备及拆走大批物品之后长达10个月以上未付租金的情况下，未向邓桂炬催讨欠付租金，该行为明显有悖常理。综上所述，原审法院认定双方之间的租赁合同已于2013年10月5日解除，并无不当。洪桂华某甲王思在二审期间提交张叠汉所作询问笔录，邓桂炬、陈秀英则提交张叠汉的书面陈述。然而，洪桂华某甲王思提交的询问笔录不足以证明邓桂炬在2013年10月5日之后仍在使用涉案房屋，且��叠汉并未出庭作证，故本院对于洪桂华某甲王思提交的询问笔录和邓桂炬、陈秀英提交的张叠汉的书面陈述均不予采纳。洪桂华某甲王思提交的关于涉案房屋缴纳水电费的证据，亦不足以证明其关于邓桂炬在2013年10月5日之后仍然承租涉案房屋的主张，本院不予采纳。综上所述，洪桂华某甲王思的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5930元，由上诉人洪桂华、王思负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　燕　宁代理审判员　黄　春　成代理审判员　陈　慧　芳二〇一五年十月十五日书　记　员　��李宪琼微信公众号“”