（2015）西民二初字第835号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-27
案件名称
回留强诉张鹏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河西区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
回某某,张某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二初字第835号原告回某某。委托代理人刘会玲。委托代理人赵妮。被告张某（曾用名张某）。原告回某某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告回某某及其委托代理人刘会玲、被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告回某某诉称，原、被告系房屋租赁合同关系。双方于2015年3月14日签订《房屋租赁协议书》，约定被告张某将坐落于天津市河西区××××××一间（22平方米）出租给我，合同租期1年，自2015年3月18日至2016年3月18日，租金每月2500元。协议签订后，我依约给付被告张某半年租金并开始装修房屋、加盟回味斋、进行推广等工作。2015年4月20日、4月24日，房东先后到我处骚扰，致使我无法正常经营。后得知被告张某并非产权人，而房东不允许被告张某转租。我找到被告张某进行协商，未果。2015年5月3日，因无法经营，无奈我停业并将房屋腾空，但被告张某一直不予解决相关租金返还及赔偿事宜。为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求判如所请：1、确认原、被告之间的《房屋租赁协议书》无效；2、判令被告张某退还房租15000元；3、判令被告张某支付房租15000元自起诉之日至还清之日期间的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；4、判令被告张某赔偿各项经济损失45000元；5、判令被告张某承担本案诉讼费。原告回某某提交如下证据：1、原告回某某身份证复印件，证明原告回某某具有诉讼主体资格；2、《房屋租赁协议书》，证明原、被告于2015年3月14日签订该协议，双方系房屋租赁合同关系，被告张某将涉诉房屋出租给原告回留强；3、收条，证明原告回某某于2015年3月15日给付被告张某半年租金15000元；4、录音，证明原、被告协商租房相关事宜，被告张某承认出租前告诉原告回某某涉诉房屋系其父亲留下的房屋，隐瞒了房屋的真实情况。双方协商时，被告张某承认该房屋并非其所有，涉诉房屋系违章建筑的真实情况，被告张某同意退还15000元房租；5、通知、EMS快递单、快递查询记录，证明原告回某某因实际房主骚扰，了解房屋真实情况后，腾空房屋退还钥匙；6、照片，证明涉诉房屋承租及装修前后的状态，原告回某某对承租房屋进行了全面装修；7、《回味斋素菜加盟店加盟合同》、企业法人营业执照副本、食品流通许可证副本、0035351号及0035350号收据，证明原告回某某承租涉诉房屋后加盟回味斋并与天津回味餐饮管理有限公司签订加盟合同，交纳加盟费15000元，风险抵押金8000元。加盟合同约定合同一经生效加盟费便不予退还，风险抵押金亦不属于加盟合同约定应退还情况；8、《天津市住宅装饰装修工程施工合同》、收据，证明原告回某某为装修房屋支出工程款11500元；9、《校聚科技服务协议》、微克来产品清单V9.0二维码、收据，证明原告回某某因店铺推广支出800元；10、吉通安防产品质量保修单（1001693号）、收据，证明原告回某某支付安装费2000元；11、天津华润万家生活超市有限公司发票，证明原告回某某损失449元；12、其他单据，证明原告回某某相关损失9040元；13、邮件全程跟踪结果、快递单回执、邮件撤回、更改、查询申请书，证明涉诉房屋的四把钥匙被告张某已收到。被告张某辩称，根据合同法的规定，双方签订的《房屋租赁协议书》是有效的，并非像原告回某某所说是因为房东多次骚扰致其无法经营，而是由于其个人原因自行腾空涉诉房屋，与我没有任何关系。原告回某某虽然已将涉诉房屋腾空，但钥匙还在其手里。也就是说，原告回某某还实际占有该房屋。综上，不同意原告回某某的诉讼请求。被告张某提交如下证据：案外人高某某与被告张某签订的《补充协议》及暖气费发票，证明并非像原告回某某所说是因为房东多次骚扰致其无法经营，否则房主不会和被告张某签订《补充协议》。也就是说，房主同意在合同期内由被告张某对外出租房屋。双方当事人的质证意见：针对原告回某某提交的证据，被告张某认为，对证据1、2、3、6无异议；证据4确实是原、被告之间的对话录音，但原告回某某所谓的损失应当由其自行承担；证据5不能证明被告张某收到了相关邮件；对证据7的真实性无异议，但对证明目的不予认可；证据8中装修的房屋写的是和平区，与本案无关；对证据9－12的真实性无异议，但与本案无关；证据13不能证明被告张某收到了钥匙。针对被告张某提交的证据，原告回某某认为，对该证据的真实性和证明目的均不予认可。从《补充协议》的内容能看出原告回某某承租该房屋后，房主对被告张某出租该房屋是持异议的。需要说明的是，即使被告张某是该房屋的所有权人，关于违章建筑的租赁合同也是无效的。《补充协议》的内容恰恰证明被告张某隐瞒了房屋的真实情况。经审理查明，原、被告于2015年3月14日签订《房屋租赁协议书》，约定：一、甲方（指被告张某，曾用名张某）将坐落于河西区××××××一间（22平米）出租给乙方（指原告回某某），每月租金为人民币2500元（贰仟伍佰元整），半年为单位，一次性支付人民币壹万伍仟元整，有效期一年，共叁万元整；二、甲方屋内现有暖气二组、空调1.5匹一组，乙方水、电、暖气费用自理，善待使用、保管，损坏赔偿，中途不得退租；三、乙方不得将房屋转租他人，违约解除合同，赔偿一（个）月违约金；四、甲方在有效期内不得善（擅）自涨浮租金；五、本协议自2015年3月18日开始生效，双方签字生效；六、本协议未尽事宜双方协商解决。该协议签订后，原告回某某依约向被告张某支付了半年租金15000元，同时原告回某某开始着手进行房屋装修、加盟回味斋、进行商业推广等工作。2015年4月，原告回某某以房东到店内骚扰，导致其无法正常营业，被告张某并非产权人且房东不允许转租为由与被告张某协商有关事宜，但未果。2015年5月3日，原告回某某停止营业并将房屋腾空。同日，原告回某某通过EMS向被告张某邮寄了房屋钥匙四把和通知书，被告张某称并未收到。通过查询，被告张某已签收。另查明，被告张某称“涉诉房屋原是天津市河西区×××××号房屋的一个小院，后其自建成房屋。该房屋的所有权人是案外人高某某。小院在房屋土地使用证上只有9平方米的面积，后又扩出来一部分，现在约有85平方米。小院现在有两间房屋，一间22平方米左右，就是涉诉房屋。另一间由其本人自用。约四年前，案外人高某某案通过中介将该房屋和小院一同出租给了被告张某。双方通过中介签订了房屋租赁合同，租期为3年。后又签订了补充协议，租期自2012年5月－2017年5月，共计5年。案外人高某某与被告张某对房屋的转租没有具体约定。”庭审中，被告张某提交其与案外人高某某于2015年4月26日签订的《补充协议》一份。在该协议中，双方对涉诉房屋及小院的出租问题进行了约定。经庭审质证，原告回某某对该证据的真实性及证明目的均不予认可。经本院依职权到天津市河西区房地产管理局查询，天津市河西区××××××号房屋的产权人并非案外人高某某，而是案外人姚某某。现原告回某某以诉称理由呈讼本院，案经调解未果。上述事实，有原告回某某提交的证据1－13、被告张某提交的证据《补充协议》及暖气费发票、本院调取的天津市河西区××××××号房屋房地产登记簿查询证明及双方当事人当庭陈述为证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议书》所涉房屋系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，故双方于2015年3月14日签订的该协议书无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定，原告回某某主张被告张某退还房屋租金15000元之诉讼请求，本院予以支持。原告回某某主张被告张某支付房屋租金15000元自起诉之日至还清之日期间的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）之诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告回某某主张被告张某赔偿经济损失45000元之诉讼请求，经询，原告回某某表示该45000元经济损失包括加盟费、风险抵押金、房屋装修工程款、店铺推广费、安装安防设备费等费用。双方发生争议后，经协商未果，其已将微波炉、厨宝、冰柜等拆走并将房屋腾空，对于不能拆走的部分不申请司法鉴定，可由法院酌情裁决。鉴于此，由于原、被告在合同订立、履行过程中均有过错，且原告回某某作为市场主体，对市场风险应具备相应的预判能力，故本院根据本案的客观情况酌情确定由被告张某赔偿原告回某某经济损失4000元。原告回某某其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原、被告于2015年3月14日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、自本判决生效之日始10日内，被告张某退还原告回某某房屋租金15000元；三、自本判决生效之日始10日内，被告张某赔偿原告回某某经济损失4000元；四、驳回原告回某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼受理费1300元，由原告回某某承担1025元，由被告张某承担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 马起泉代理审判员 赵战勇人民陪审员 张凤路二〇一五年十月十五日书 记 员 赵 娜本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 来自