（2015）大民三终字第1032号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-22
案件名称
大连东方百瑞物业管理有限公司与李萍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李萍,大连东方百瑞物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款，第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第1032号上诉人（原审被告）：李萍。被上诉人（原审原告）：大连东方百瑞物业管理有限公司。住所地：大连市金州区拥政街道*****号*层。法定代表人：吕忠春，系该公司总经理。委托代理人：孙一理，系该公司工作人员。委托代理人：刘枫，系该公司工作人员。上诉人李萍因物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2015）沙民初字第1679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李萍，被上诉人大连东方百瑞物业管理有限公司的委托代理人孙一理、刘枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2008年4月2日，原告大连东方百瑞物业管理有限公司与大连宏都房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：宏都筑景小区委托原告实行物业管理。2009年5月4日被告与大连宏都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买宏都筑景第B15座1单元3层2号房，行政街号大连市沙河口区涟宁南园8#-1-3-2，建筑面积86.12平方米。2009年5月4日被告与大连宏都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：被告同意在业主委员会选聘物业服务企业之前，由原告或原告委托的物业服务企业负责前期物业服务，被告应当缴纳的物业服务费用为按建筑面积每月每平方米约1.8元。2009年7月13日原告与被告签订《宏都·筑景临时管理规约》，载明：被告为宏都·筑景小区B15楼1单元3层2号的买受人，被告同意在业主大会选聘物业管理机构之前，由原告提供物业管理服务。2009年7月19日原告与被告签订《宏都·筑景前期物业服务协议》，约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年7月19日原告与被告签订《宏都·筑景电梯服务收费协议》，约定：电梯服务费用600元／户·年。被告未向原告缴纳2011年5月1日至2014年10月31日的物业费6511元（1.8元／平方米／月×86.12平方米×42个月）及2011年4月1日至2014年10月31日的电梯费2150元（600元／年÷12个月×43个月）。2014年11月4日，原告通过邮寄方式向被告发出催告函，要求被告支付拖欠的物业费6511元、电梯费2150元，被告于2014年11月10日收到该催告函。另查，2011年8月30日大连市物价局作出《关于宏都·筑景（B区）住宅小区物业管理服务收费标准的批复》，载明：在业主委员会成立之前，物业管理临时服务收费标准暂定为住宅每月每建筑平方米1.8元（不含电梯费）。原审法院依被告申请调取原告《物业服务企业资质证书》及《收费许可证》，大连市国土资源和房屋局出具《关于大连东方百瑞物业管理有限公司物业资质情况查询结果》，载明：经查，大连东方百瑞物业管理有限公司在我市于2008年4月9日取得三级（暂定）资质证书；于2009年5月14日取得三级资质证书；2010年度资质检查合格，并于2010年12月31日换证；2013年度资质检查合格，并于2014年4月21日换证，有效期至2016年4月20日。大连市物价局出具证明材料，载明：大连东方百瑞物业管理有限公司（宏都·筑景B区）物业服务费1.8元／月／平方米，年审记录有效期分别为2011年8月30日至2012年8月30日、2012年9月12日至2013年9月11日、2013年10月9日至2014年10月8日、2014年11月10日至2015年6月15日。原告的诉请为：1、被告给付原告自2011年5月1日至2014年10月31日的物业服务费6511元；2、被告给付原告自2011年4月1日至2014年10月31日的电梯服务费2150元；3、被告给付原告逾期付款违约金800元。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与案涉房屋开发商签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为案涉房屋的所有权人，其与原告签订的《宏都·筑景临时管理规约》、《宏都·筑景前期物业服务协议》系双方真实意思的表示，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告理应及时向原告缴纳相关费用，现被告以原告未对房屋质量问题进行维修为由主张原告服务质量存在问题，根据双方合同约定及相关的法律规定，房屋的质量问题不属于物业公司的服务范围，对于被告的该项主张，不予支持，故被告应当按照合同约定向原告按期缴纳物业管理服务费及电梯服务费，原告要求被告给付2011年5月1日至2014年10月31日的物业服务费6511元、2011年4月1日至2014年10月31日的电梯服务费2150元合理，予以支持。关于原告主张的违约金一节，原、被告签订的合同中对于违约金的约定过高，而原告自行确定违约金数额缺乏法律依据，根据本案实际情况，原审法院确定违约金可自原告向被告主张权利后，即被告2014年11月10日收到原告催告函次日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算为宜。关于被告提出的收费许可证、合同效力及资质证书问题，首先，原告已提供了收费许可证及资质证书，且依据本院调取的证据材料，可以证明原告具有收费许可证及资质证书；其次，本案系民事合同纠纷，原告向被告主张物业费及电梯费系基于合同的约定及履行，属于民法范畴内的契约请求权；原告收费许可证及资质证书的问题属于行政管理问题，与本案不属同一法律范畴。原告收费许可证是否存在问题，不影响民事合同的效力，故对被告的抗辩意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条之规定，判决如下：一、被告李萍给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司2011年5月1日至2014年10月31日的物业服务费6511元；二、被告李萍给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司2011年4月1日至2014年10月31日的电梯服务费2150元；三、被告李萍给付原告大连东方百瑞物业管理有限公司逾期付款违约金，以欠缴的物业服务费及电梯服务费为基数，自2014年11月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担25元。上述具有给付内容的款项于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审法院宣判后，李萍不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉请。其依据的主要理由是：被上诉人的住所地不在案涉小区属无照经营；被上诉人在一审中出具的收费资质证书有效期为2014年4月至2016年4月，其在2008年至2014年期间没有收费资质证书，被上诉人在案涉小区没有资格收费；被上诉人无照经营，未取得物业管理企业资质证书，违反了大连市城市住宅区物业管理办法、大连市物业管理企业资质管理暂行规定，违反了合同法、公司法的规定，上诉人与被上诉人所签订的合同无效；被上诉人多次拒绝其交纳自2011年9月起的物业费，2015年5月上诉人向被上诉人交纳2011年9月起的物业费被上诉人同样拒收，2011年9月之后的物业费未交是被上诉人造成的，被上诉人的部分诉请已超过2年诉讼时效。被上诉人大连东方百瑞物业管理有限公司答辩称服从原判，不同意上诉人的上诉请求及理由。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为，双方当事人对案涉《宏都·筑景临时管理规约》、《宏都·筑景前期物业服务协议》、《宏都·筑景电梯服务收费协议》的真实性均无异议，本院予以确认。上述协议均系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定应为有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人对被上诉人在案涉小区提供了物业服务并未提出异议，按照上述协议约定上诉人理应向被上诉人交纳相应物业服务费及电梯费，被上诉人逾期未交纳的行为构成违约，理应承担违约责任，原审法院据此判令上诉人向上诉人支付相应物业服务费、电梯费及违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张的被上诉人无照经营、没有收费资格、双方签订的协议应为无效的主张，根据原审法院调取的被上诉人的物业服务企业资质证书、收费许可证等证据可以证明被上诉人具有相应物业服务及收费资质，且案涉协议均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，上诉人此项主张无理，本院不予支持。关于上诉人主张因被上诉人拒收2011年9月起的物业费，原因在于被上诉人，被上诉人的部分诉请已超过2年诉讼时效的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案上诉人在原审时并未提出诉讼时效抗辩，现亦未提供新证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故其在二审期间提出诉讼时效抗辩本院不予支持，且上诉人认可其包括在2015年5月在内，多次向被上诉人要求交纳2011年9月起的物业费，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”现上诉人以被上诉人部分诉请诉讼时效已过为由进行抗辩，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，所作判决并无不当，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李萍负担。本判决为终审判决。审判长 白 波审判员 卢宏翔审判员 高明伟二〇一五年十月十五日书记员 黄月妍 来源：