（2015）闸民三（民）初字第174号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-01-05

案件名称

采林物业公司与维韩保健品公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海采林物业管理有限公司,上海维韩保健品市场经营管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2015）闸民三（民）初字第174号原告上海采林物业管理有限公司，住所地上海城桥经济开发区中津桥路22号1号楼405室。法定代表人陈才林，职务董事长。委托代理人宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人胡剑蓓，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告上海维韩保健品市场经营管理有限公司，住所地上海市闸北区天目中路428号1-4楼。法定代表人龙辉，职务总经理。委托代理人杨坚坚，公司员工。委托代理人张建平，上海市神州律师事务所律师。原告上海采林物业管理有限公司（以下简称采林物业）诉被告上海维韩保健品市场经营管理有限公司（以下简称维韩保健品公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员钱萍独任审判，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年10月9日第二次公开开庭进行了审理。原告采林物业的委托代理人宋安成、胡剑蓓（未参加2015年10月9日庭审），被告维韩保健品公司的委托代理人杨坚坚、张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告采林物业诉称，原告系上海市天目中路428号凯旋门大厦的物业服务企业，凯旋门大厦一至四楼（以下简称系争房屋）为被告管理的保健品市场，建筑面积为7790.92平方米，物业服务费收费标准为人民币5.5元／平方米／月（以下币种均为人民币）。被告自2009年2月1日起至2014年10月31日，每月已支付物业管理费3万元，尚欠12，850元／月，共拖欠物业管理费886，650元。故要求判令被告支付拖欠的物业管理费886，650元。被告维韩保健品公司辩称，原告没有提供物业服务合同中的服务内容，保洁和维修都是被告自己处理，安保系统、电梯系统、中央空调系统都是被告自己承担，发生失窃、火灾等情况原告都不予过问，也不承担责任，原告提供的物业服务与实际收费不对等。在2010年1月，被告公司股东发生变更，新股东已垫付了48.5万元左右的物业管理费。凯旋门大厦内有两个物业管理部门进行物业管理，原业委会委员离职后，新的业委会长期不能成立，原告的原4万余元标准是和老的业委会签订的，被告接手后一直有异议，经政府部门协调后按3万元支付。新的业委会成立后，与新的物业公司签订的合同也是按照3万元的标准支付。《会议纪要》确定了3万元的标准，虽然原告享有追溯权，但该追溯权对于被告来说是不合理的，原告的主张已经超过了行使追溯权的合理期限。经审理查明，被告系凯旋门大厦1－4楼凯旋门保健品市场的经营管理人。系争房屋建筑面积7790.92平方米，原产权人为上海鸿大投资有限公司，后上海鸿大投资有限公司将系争房屋分割出售给相关业主。上海鸿大投资有限公司曾与被告签订租赁协议，约定被告系凯旋门大厦1－4楼“维韩保健品市场”专设的市场管理公司，负责市场的统一招商、管理工作；上海鸿大投资有限公司已出售的部分商铺，受让人已将受让商铺出租给被告，由被告统一招商管理等内容。2009年2月1日，上海市闸北区天目中路428号凯旋门大厦业主大会（以下简称凯旋门大厦业主大会）与采林物业签订《上海凯旋门大厦物业服务合同》，约定凯旋门大厦业主大会将上海凯旋门大厦委托采林物业实行物业管理；期限自2009年2月1日至2012年1月31日；大厦1－30楼物业服务费由采林物业按每平方米每月5.50元的标准向业主或使用人收取等内容。2011年6月9日，原被告经闸北区北站街道综治办调解，签署《关于凯旋门大厦物业纠纷调解会议纪要》（以下简称《会议纪要》），主要内容为：“由于上海维韩保健品市场经营管理有限公司长期拖欠上海采林物业管理有限公司凯旋门大厦管理处物业服务费，造成采林物业公司凯旋门大厦管理处物业服务无法正常运作，大厦公共电费为此不能正常缴纳，北站街道领导于2011年6月9日下午再次召集双方负责人对上述问题进行调解。经调解，双方达成以下临时约定：一、自2009年2月至2012年1月，维韩公司每月应交采林物业公司凯旋门大厦管理处物业服务费42，850元，现暂按每月3万元计缴，差额部分采林物业公司凯旋门大厦管理处将保留追讨的权利……四、自2011年7月至2012年1月，维韩公司暂按每月3万元向采林物业公司凯旋门大厦管理处支付物业管理费……。”等。2014年10月31日，原告（甲方）、上海市闸北区天目中路428号凯旋门大厦业主委员会（乙方）、上海佳具物业有限责任公司（丙方）签订《物业管理移交协议》，主要内容为：“经乙方同意，凯旋门大厦物业管理于2014年10月31日移交给丙方，并办理相关移交手续。”等。2009年至2014年间，原告多次向被告寄送挂号信函，催讨物业管理费。被告在庭审中提供凯旋门大厦业主大会与上海佳具物业有限责任公司签订的《物业服务合同》、被告与案外人签订的《建筑消防设施维修保养合同》、《电梯保养合同》、《中央空调维修保养合同》。被告称，新的业委会成立后和新的物业公司签订的合同中，涉及系争房屋的物业管理费标准为每月3万元；以及消防设施、电梯、中央空调等由被告自行安装、维护。原告称，新的《物业服务合同》与原告无关；被告的消防维护是二次消防维护，不是整体大厦的消防维护，电梯、中央空调是被告自行安装，与本案没有关联性。审理中，原告称，在签订《上海凯旋门大厦物业服务合同》之前，系争房屋按照每月3万元收取，楼上办公区域按照每平方米6元收取，凯旋门大厦业主委员会成立后，要求商场和楼上办公区域按照相同标准即每平方米5.50元收取，故系争房屋每月需支付42，850元物业管理费，但被告不同意支付，2011年6月9日，因被告欠款数额较大，原告运营发生困难，经政府协调，暂时按每月3万元收取，但差额部分原告保留追讨的权利。被告称，被告之所以不足额支付物业管理费，是不认可原告与业委会签订的每月4万余元的物业管理费标准。上述事实，由当事人提供的《上海凯旋门大厦物业服务合同》、《会议纪要》等相关证据及陈述予以佐证。本院认为，原告与凯旋门大厦业主大会签订的《上海凯旋门大厦物业服务合同》，系双方的真实意思表示，并不违反有关法律规定，依法应为有效，对当事人具有法律约束力。原告依约提供了物业管理服务，理应收取合同对价。合同期满后，原告继续提供物业服务至2014年10月31日。原告要求被告按合同约定的标准支付物业管理费，尚属合理，可予准许。被告作为系争房屋的管理人，理应按照合同约定的物业管理费的标准交纳物业管理费。故原告要求被告支付物业管理费886，650元的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解意见，没有事实和法律依据，本院难以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告上海维韩保健品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起三日内给付原告上海采林物业管理有限公司物业管理费886，650元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，666.50元，由被告上海维韩保健品市场经营管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　蔡韶华审　判　员　　钱　萍人民陪审员　　单国珍二〇一五年十月十五日书　记　员　　朱燕妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。微信公众号“”