（2015）朝民初字第43517号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-04
案件名称
北京招商局物业管理有限公司与王晓姣供用热力合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京招商局物业管理有限公司,王晓姣
案由
供用热力合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第43517号原告北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路118号招商局大厦三层。法定代表人龚涛，董事长。委托代理人郑国苗，女，1989年2月21日出生。被告王晓姣，女，1983年6月4日出生，公民身份号码×××。原告北京招商局物业管理有限公司（以下简称原告）与被告王晓姣（以下简称被告）供用热力合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷恩强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑国苗，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：自被告入住后，原告按照《北京市供热采暖管理办法》要求的供暖时间准时向被告提供供热服务，被告并未履行相应的付款义务。根据北京市人民政府颁布的自2010年4月1日起实施的《北京市供热采暖管理办法》（北京市人民政府令第216号）第十一条规定，供热单位与用户未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或者一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。且根据前述《北京市供热采暖管理办法》第十二条规定，本市采暖期为当年11月15日至次年3月15日。并且，北京市物价局颁布的自2001年10月7日起实施的《北京市物价局关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》（京价【商】字（2001）372号）进一步规定，燃油（柴油）、燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的民用供暖价格为每建筑平方米、采暖季30元。自被告入住后，原告已在每年采暖期向其提供供热服务，原告与被告之间供热采暖合同关系成立。然而，虽经原告多次催告，被告至今仍欠缴2011年11月15日至2012年3月15日、2012年11月15日至2013年3月15日、2013年11月15日至2014年3月15日以及2014年11月15日至2015年3月15日共4个采暖期的供暖费，共计21231元。原告认为，原告与被告之间的供热采暖合同关系成立，且合法有效。被告未按照约定履行相应的付款义务，已构成违约，除应向原告付清拖欠的供暖费外，还应赔偿原告由于其拖欠供暖费而给原告造成的损失。现原告要求被告：1、向原告支付2011年11月15日起至2015年3月15日共4个供暖季的供暖费人民币21231元；2、赔偿原告拖欠供暖费给原告造成的损失（按中国人民银行发布的同期贷款利率，取每年最低值，自逾期之日起至被告实际支付逾期供暖费之日止）。被告辩称：被告于2009年5月买招商地产的公园1872项目，房间号为3单元XX号，2010年6月入住，自2011年7月发现主卧室墙面受潮长出蘑菇后报修，报修后招商物业客服部门代表招商地产对房屋漏水原因进行多次排查，在2011年内无结果，并初步怀疑为外墙面施工不严谨导致漏水，需要次年春天以后从外墙面进行淋水试验方可确认。2012年3月在确认漏水原因后将施工移交给了招商地产，地产修缮开始时间为4月25日，最终修缮完成时间为2012年10月13日，为期6个月之久。从发现漏水开始，物业的施工人员将被告的主卧墙面铲开，导致被告的主卧室半年多一直无法使用。最终维修前正值被告生产之前，为了争取在雨季前维修避免更大损失，被告不得已搬出去居住，在本小区租赁一居室过渡，后来发现施工期间太长不得己搬进被告的另一处住房（结束了原来对外租赁收回自住）。被告和地产及物业交涉过很多次，希望对方就房屋质量问题进行赔偿，招商地产主动提出维修期间以每天300元的标准进行赔偿（此赔偿标准也是小区里大部分业主得到的标准），据当时物业徐总（徐宗宣）与被告达成口头协议，因地产的赔偿无法以现金方式支付，招商地产和招商物业是一个体系，财务的问理他们能内部沟通解决，故赔偿只能通过物业费和供暖费方式来抵扣，但他不同意将此承诺写成书面形式（在此申请法院要求原告方徐总出庭对质），在得到被告的确认后物业方开始进行施工。2012年10月3日招商地产确认施工最后完成，被告认为同房屋内窗台下面的墙纸返潮问题与之前的漏水问题有关，希望再进一步检修，地产方不愿意将继续的工作计入房屋质量问题维修之内，双方就是否需要继续维修发生了异议。而且地产一直没有按照被告的要求提供维修单，每日进场时对出示维修单的事情含糊其辞。被告希望对方将维修单据补齐，事实上。最终他们也没有给过被告任何一张维修施工单。在此之后，被告多次找招商地产希望落实之前承诺的赔偿，按照招商地产自己承认的计时起始施工从4月25日到10月13日，一共173天，按照地产方提出的300元天标准，共计51900元。但被告的诉求一直没有得到解决，最后地产方以负责与被告商谈赔偿事宜的徐宗宣离职为由，现在对之前的情况不了解百般拖延处理此事。一直到2014年底，被告最后一次找到招商地产客服部门，对方要求被告把之前的情况进行详细文字说明，并答应上报。在被告提交资料的半个月后被告主动联系，得到的答复是己经修缮完毕不影响居住，就不做任何赔偿了。这显然是相当的不公平。房屋质量问题发生之初，被告报修的对象是招商物业，物业客服部门对被告的房屋质量问题十分清楚，2012年开始被告就多次明确告诉物业和他们之间的费用不是被告愿意按时交纳，而是招商地产承诺要做的抵扣迟迟没有得到落实所以被告才没有交纳相关费用。招商物业对此总是以物业和地产没关系来解释，但这不足以解释小区里某些业主房屋质量问题确实是通过物业费、供暖费抵扣来解决的实事。房屋的质量问题严重，给被告生活带来了极大的不便，还造成了巨大的经济损失。房屋修缮后房间内装修气味浓重，被告无法带新生儿回来居住，只得在外面住了近一年。直至2013年请第三方环保检测机构检测符合居住标准后才搬回。从2011年7月保修开始，我们全家无数次配合物业的入室排查。维修期间老人还必须天天配合看守。最终地产和物业无法兑现承诺的解决方式我很不满意。时到今日物业对被告提起诉讼，值此机会被告愿意配合法院把事实弄清。分清责任，同时请原告方切实履行其承诺，以后大家依照相关协议和谐共处。经审理查明：2009年5月25日，被告与招商局地产（北京）有限公司（以下简称招商局地产）签订《商品房预售合同》，由被告购买招商局地产开发的北京市朝阳区东八里庄危改小区住宅、办公、商业及地下车库3#住宅楼15层XX号房屋。2008年1月14日，招商局地产与原告签订《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》，招商局地产委托原告对朝阳区东八里庄危改小区提供物业管理服务并负责提供供暖服务，原告系采用天然气锅炉为小区提供集中供暖服务，按照30元／建筑平方米／供暖季的标准向业主收取供暖费。被告房屋建筑面积为177.6平方米，被告未向原告支付2011年11月15日至2015年3月15日期间的供暖费。被告称2010年6月入住后，因房屋存在质量问题，由招商局地产委托原告维修，2012年6月，确认是外墙漏水，原告修不了，由招商局地产直接维修。招商局地产承诺减免物业服务费、供暖费，原告认可被告所述。原告还称，招商局地产确实向被告承诺过减免物业费和供暖费，但是原告没有收到招商局地产正式的书面通知，所以不能给被告减免。上述事实，有当事人提交的《商品房预售合同》、《朝阳区东八里庄危改小区前期物业服务合同》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：被告称2010年6月入住后，因房屋存在质量问题，由招商局地产委托原告维修，2012年6月，确认是外墙漏水，原告修不了，由招商局地产直接维修。招商局地产承诺减免物业服务费、供暖费，原告认可被告所述，但称招商局地产虽向被告承诺过减免物业费和供暖费，但是原告没有收到招商局地产正式的书面通知，所以不能给被告减免供暖费，因相关承诺并非由原告作出，故被告不能免除其交纳供暖费的责任。供暖费系供暖单位赖以运转和持续提供供暖服务的资金来源，因原告已向被告房屋提供供暖服务，招商局物业公司有权要求被告支付2011年11月15日至2015年3月15日期间的供暖费21231元。招商局地产委托原告对小区进行物业管理和供暖，据当事人所述，招商局地产曾作减免被告的物业费、供暖费的承诺，而又拒绝向原告发出通知，而原告又未及时向被告主张供暖费，在房屋维修完二年之后才向被告主张，考虑到本案实际情况，本院对原告有关损失的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王晓姣于本判决生效后十日内支付原告北京招商局物业管理有限公司2011年11月15日至2015年3月15日期间供暖费二万一千二百三十一元；二、驳回原告北京招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元，由原告北京招商局物业管理有限公司负担31元（已交纳），由被告王晓姣负担165元（北京招商局物业管理有限公司已交纳，王晓姣于本判决生效后七日内支付给北京招商局物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 雷恩强二〇一五年十月十五日书记员 许 萌 关注公众号“”