（2015）丛民初字第00860号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-05
案件名称
张淑芬与邯郸市稽山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邯郸市丛台区人民法院
所属地区
邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张淑芬,邯郸市稽山房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丛民初字第00860号原告张淑芬。委托代理人苏志斌，河北紫微星律师事务所律师。委托代理人武建锋，河北紫微星律师事务所律师。被告邯郸市稽山房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区邯山街14号稽山新天地商业步行街12号四层。法定代表人周国贤，该公司董事长。委托代理人连玉东，河北方信律师事务所律师。委托代理人刘佳宁，邯郸市稽山房地产开发有限公司销售部经理。原告张淑芬与被告邯郸市稽山房地产开发有限公司（以下简称稽山公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告张淑芬的委托代理人苏志斌、武建锋，被告稽山公司的委托代理人连玉东、刘佳宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张淑芬诉称，2009年5月7日，原告张淑芬与被告稽山公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于邯郸市丛台区环城西路26号名为“稽山新天地综合A区B地块SOHO公寓式办公楼”预售商品房稽山公寓3层65号，建筑面积22.89平方米。原告按约定向被告全额支付了购房款106959元，并交纳了专项维修基金1086元。当约定的交房日期届满时，原告发现被告所要移交的并不是在构造上具有独立性的房屋，而是一个空旷的楼层，至起诉时止原告购买的房屋仍未完工，原告购买的不动产根本无法明确区分和排他使用，且因此至今仍无法办理房屋所有权登记。此外，被告在宣传销售该房产时宣称要建立邯郸的秀水街，招商先行，由被告先行招商，房产建好后直接出租盈利。可直到目前为止，被告并未招商，也未按照秀水街模式经营该片房产，造成原告投资盈利希望完全破灭，被告的这种销售宣传完全是欺诈行为，原告购买该房产的目的也完全无法实现。被告欲交付的房屋质量问题严重影响正常使用，致使原告的合同目的无法实现，其行为属于根本违约，原告多次找到被告协商退房无果，原告诉至本院。请求1.依法判令解除双方当事人之间的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告立即向原告返还购房款112721元及专项维修基金1086元，并从交付款日到实际退款日的利息17000元（按照同期银行贷款利率，暂算至2015年1月28日，应计算实际退款日），以上共计130807元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告稽山公司辩称，1.涉案房屋早已交付完毕，除办证、维修外，合同已经履行完毕，双方的权利义务早已终止，原告已无权要求解除合同。2.原告购买的商品房本来就不是独立商铺，而是开敞式商业空间，开敞式商业空间符合原、被告合同约定。原告已经接收了案涉商品房，且收取了被告支付的逾期交房违约金3893元，说明原告认可了开敞式商业空间的房屋形式，该商品房早已竣工，且完全可以办理房产证。3.被告一直在投入大量的人力、财力为包括原告在内的稽山公寓三层业主招商，招来的商家包括苏宁、海鲜城等。但是，由于三层个别业主租金要价太高或者不积极，最终导致稽山公寓三层至今没有出租出去。在招商中，被告只是桥梁与中介作用，责任不在被告，而在于个别业主。原告一方面要求被告为其招商，另一方面又要求商品房为独立商铺，其主张自相矛盾。故原告要求解除合同的条件不成就，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。原告张淑芬提交如下证据：证据一、商品房买卖合同；证明1、根据该《合同》第一条约定原告向被告购买的是商品房，被告对该商品房是按套销售；2、第八条约定的交房日期在2010年11月30日前；3、第九条第一款第（2）项约定被告逾期交房超过365日后买受人有权解除合同，被告除返还全部已付款外，仍应向原告支付已付款1%的违约金；4、第十一条约定验收交接时出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由被告承担；5、《合同》附件一标注的涉案房屋为可明确区分的具有排他性的独立空间。证据二、商品房买卖合同补充协议；证明双方对购房款进行了变更。证据三、不动产发票两张，证明原告按约定向被告交纳了112721元的购房款。证据四、收据，证明2009年5月7日原告向被告交给了维修基金1086元。证据五、涉案照片，证明1、涉案房屋所在楼层在原告起诉时仍未完工，该楼层所有房屋均没有明确的区分界址；2、涉案楼层仍处于关闭状态；3、楼层入口处用黄色危险警示带封闭，并标明“CautiontoTheDanger”即注意危险，说明涉案房屋仍未完工且对进入人员可能造成危险。证据六、预订协议，证明一次性付款者出卖方按买方已缴纳的购房款的6%给予买方预定优惠，在签订商品房买卖合同时由出卖方一次性现金返还买方。证据七、宣传广告，证明被告在销售房屋时带租约黄金旺铺开业即旺场，被告销售广告给购买者带来只要购买此商户就能赚钱的思想，以此引诱购买者购买此商品房。被告稽山公司对原告提交的证据质证意见，证据1、商品房买卖合同不是按套销售，合同第四条第1项约定按建筑面积计算，第四条第3项是按套销售，但是双方选择的是第四条第1项；交房日期是在2011年11月29日交房，虽然逾期，逾期不超365天，如超过365天原告才有权解除合同；合同约定要求提供的是住宅，合同第十八条约定，原告购买的是商铺，所以原告主张不成立，附件一仅仅表明原告的位置，不是说原告是独立商铺。证据二补充协议，对其真实性、关联性、合法性均无异议，证明原告已经接收了该房屋。证据三购房发票、面积差发票、维修基金收据，对其真实性无异议，缴纳5496元的发票证明原告已经缴纳了房屋补充款，以及认可该房屋；证据四维修基金，我们已将把钱交给了房管局。对证据五有异议，我们已经完工，并已经交付给原告，有界址钉没有打墙。对证据六真实性有异议，是复印件不应认定。对证据七真实性与关联性均有异议，原告商品房买卖是稽山公寓，该广告显示的是秀水街。被告稽山公司提交如下证据：第一组证据稽山公寓三层图纸、《邯郸市城市建设档案馆接收清单》、《建设工程消防验收意见书》，证明1、案涉商品房的施工图、竣工图都是开敞式商业空间，因此，原告购买的商品房是开敞式商业空间；2、2009年2月施工图设计为开敞式商业空间，2009年5月才签订《商品房买卖合同》，证明在原告签订《商品房买卖合同》之前，案涉商品房就已经设计为开敞式商业空间；3、竣工图于2011年4月28日移交给邯郸市城市建设档案馆，而原告起诉时间是2015年，也就是说，在原告起诉之前4年，图纸就已经移交给邯郸市城市建设档案馆了，说明图纸是真实的。第二组证据《邯郸市商品房屋产权登记备案证》、《备案登记证明》、测绘图、光盘和《录音整理》，证明1、《邯郸市商品房屋产权登记备案证》证明稽山公寓可以办理房产证（凭此证办理有关商品房住户产权手续），该证原件现存于市房管局，被告已经书面申请调取原件；2、《备案登记证明》、测绘图、光盘和《录音整理》证明原告所购商品房已经能够办理房产证了，且被告已经通知原告领取测绘图并办理房产证；3、能够办理房产证的事实，证明案涉商品房的形式是合法，因为形式不合法的商品房，房管局是不给办房产证的。第三组证据79户委托出租承诺书明细、79户《委托出租承诺书》、商户所交5万元诚意金收据和转账证明，证明1、稽山公寓三层79户业主同意将稽山公寓三层整层统一出租给海鲜城使用，说明稽山公寓三层商品房本来就是开敞式商业空间，开发商交付给各业主后，各业主委托开发商整层统一出租给商户，这79名业主中包括张淑芬，说明张淑芬本来就知道其购买的商品房系开敞式商业空间；2、被告关联企业（商管公司）招商引进的海鲜城，并收取海鲜城5万元诚意金，证明被告为原告做了招商工作。既然招商，就是开敞式商业空间，如系独立商业空间，无需委托开发商统一招商；3、79户业主加上被告自己的商品房11户，一共有90户同意统一出租给海鲜城，稽山公寓三层共113户，另有23户，因其租金要价太高，最终导致海鲜城不再租赁；第四组证据稽山公寓一、二层《商品房买卖合同》、《租赁合同》、照片，证明稽山公寓一、二层商品房就是被告销售给业主后，各业主分别租赁给被告，被告再统一将整层出租给苏宁经营。稽山公寓一、二、三层商品房都是开敞式商业空间，苏宁本来打算把稽山公寓一、二、三层全部整层租下来的，但是，因为三层个别业主不积极，所以只租赁了一、二层整层；第五组证据《邯郸晚报》，证明被告已经在2011年11月29日通知原告接房，登报通知形式符合《商品房买卖合同》补充协议第七条约定；第六组证据扈俊华等人的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、发票、收条，张淑芬《商品房买卖合同补充协议》、发票、收条，《关于收条所涉款项为逾期交房违约金的证明过程》，证明1、包括原告张淑芬在内的稽山公寓三层绝大多数业主已经接房，证明开敞式商业空间的商品房形式符合原、被告双方当初的约定；2、原告张淑芬已经接收房屋，在《商品房买卖合同》中，买受人的主要义务是交纳房款，主要权利是接收房屋。在原告已经接收房屋的情况下，除办理房产证、维修外，《商品房买卖合同》已经履行完毕，双方的权利义务已经终止，原告不得再要求解除合同。第七组证据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，证明1、案涉商品房证照齐全，系合法建造，且已经竣工；2、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》“特此证明”、“说明”、“二、，合格工程”均可证明工程竣工且验收合格；3、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》有两处载明可以办理房产证。第八组证据原告《商品房买卖合同》附件一《平面图》上无窗、无门，证明案涉商品房系开敞式商业空间。第九组证据广告、照片、《关于B座3、4层整体出租的情况说明》、《关于健身机构承租商铺的情况说明》、《关于快捷酒店承租B区3层北半部分的情况说明》，证明被告一直在投入大量人力、财力为包括原告在内的稽山公寓三层业主招商，意向租赁稽山公寓三层的商家包括苏宁、海鲜城、康总服装、健身机构、主题酒店等，但是，由于三层个别业主租金要价太高或者不积极，最终导致稽山公寓三层至今没有租赁出去。被告为原告招商，但是，如果同层其他业主租金要价太高而导致商家无法入驻，责任不在被告。原告张淑芬对被告稽山公司提交的证据质证意见，对第一组证据有异议，图纸与合同附件1标示内容不一致，被告隐瞒涉案房屋真实设计情况，诱导原告做出错误的意思表示，是欺诈行为，接收档案清单与本案没有关联性，消防验收意见，证明验收时间是2012年3月23日，比约定交房时间晚了2年，证明被告逾期交房，验收意见书不能避免该房屋进行二次验收。对第二组证据有异议，该证上显示竣工日期是2012年9月23日，证明被告方逾期超过2年多，原件由房管局收回原因不清楚，该备案证显示备案内容办理产权的依据与原告所购买的房屋不具有直接的关系；测绘图显示墙中线，该商品房应当有墙套内套外之分，电话通知是原告起诉后才通知原告进行办理相关证件。第三组证据与本案无关，不是本案当事人，委托时间有期限。对第四组证据有异议，与本案无关。对第五组证据有异议，通知时间是2011年11月29日，房屋验收时间2012年9月3日，房屋没有竣工验收就通知告接收该房屋是违反法律规定的，未竣工验收的房屋原告可以拒绝接收。对第六组证据有异议，买卖合同不是交接房屋验收单，其他业主是否接收房屋与本案无关，补交面积与验收房屋不具有等同效率。对第七组证据有异议，与本案没有关联性，该证明的真实性无异议，被告于2011年1月25日申请验工，实际验工2012年9月3日，证明被告逾期竣工。对第八组证据真实性无异议。对第九组证据有异议，与本案没有关系，也证明被告没有尽到招商责任。庭审中证人杨某出庭作证，证明本案争议的稽山新天地B区三层多次没有出租的原因，是因为部分业主不同意而没有出租成。原告对证人证言有异议，该证人系被告稽山公司职工，存在利害关系，证言与本案争议无关，招商失败不能归咎于业主。被告对证人证言无异议。经审理查明，原、被告双方于2009年5月7日签订了合同编号为NO00014477号《商品房买卖合同》一份，合同出卖人为被告稽山公司，买受人为原告张淑芬。该合同中第三条买受人所购商品房的基本情况中约定“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第稽山公寓（幢）3层65号房，该商品房的用途为商业服务。该商品房合同约定建筑面积共21.72平方米，其中，套内建筑面积12.69平方米，公共部位与公用房屋分摊面积9.03平方米。”第四条计价方式与价款中约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4925元，总金额（人民币）壹拾万零陆仟玖佰伍拾玖元整。……”第五条面积确认及面积差异处理中约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按第1中方式进行处理：1、双方自行约定以产权登记面积和合同第四条约定的单价据实结算……”第六条付款方式及期限中约定“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款具体内容详见合同补充协议第十二条。……”合同附件五：合同补充协议第十二条付款方式及期限约定“买受人按下列第1种方式按期付款1、在本合同订立之日，买受人已向出卖人付清总房款计人民币106959元，双方同意不再执行《商品房买卖合同》第六条第二款之约定。……”合同第八条交付期限中约定“出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过365日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条交接“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”……2011年12月10日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，补充协议约定：双方于2009年5月7日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为NO00014477，该合同第三条载明，买受人向出卖人购买稽山公寓3层65号，该商品房合同约定建筑面积为21.72平方米。现经双方协商一致，就该商品房的建筑面积和商品房房价款签订本补充协议，内容如下：“一、经具有测绘资质的独立测绘部门实测，该商品房建筑面积为22.89平方米，比原签订的《商品房买卖合同》第三条载明的面积增加1.17平方米，双方一致同意按该实测的建筑面积作为产权登记建筑面积。根据原合同第五条规定出卖人应另向买受人补收房价款人民币伍仟柒佰陆拾贰元整。该商品房调整后的房价款为人民币壹拾壹万贰仟柒佰贰拾壹元整……”2012年12月2日，原告签署了《委托出租承诺书》一份，委托人：张淑芬，受委托人：邯郸市稽山房地产开发有限公司，该合同约定“张淑芬同意将邯郸市稽山新天地商业街B座3层65号商铺委托稽山公司与商户（承租方）进行洽谈，委托期限180天。该商铺建筑面积共计22.89平方米。”另查明，原告张淑芬2009年5月7日交稽山公寓3-65号商品房购房款106959元，同日交物业专项维修基金1086元，2011年12月11日根据商品房增加面积补交购房款5762元。本案所涉及的稽山公寓3层65号房屋在双方约定的《商品房买卖合同》及合同附件一房屋平面图中未标明该商品房为开放式商业空间。2012年9月3日邯郸市建设局作出邯建竣备（2012）0082号河北省建设工程竣工验收备案证明书，该建设工程竣工验收备案证明书载明：稽山新天地综合A区SOHO公寓式办公楼于2010年12月20日竣工，于2011年1月25日经建设单位组织设计、施工、监理等六方经济实体（当地工程质监站监督）竣工验收。于2012年4月5日经过邯郸市规划、建设、消防、环保等工程专业技术部门联合竣工验收。建设单位于2012年9月3日申请办理竣工备案。根据邯郸市房地产产权监理处颁发的邯郸市商品房房屋产权登记备案证记载，被告稽山公司开发的上述稽山新天地综合A区SOHO公寓式办公楼1-4层商业服务房屋竣工日期为2012年9月3日。被告稽山公司于2011年11月29日在邯郸晚报上直接登报公告，通知稽山公寓（原B区10号、11号楼）商铺交铺自2011年11月29日起交铺。为此，原告以被告根本违约为由，起诉到法院要求解除双方的商品房买卖合同，被告退还原告购房款并赔偿利息损失，被告不同意，故双方争议成讼。本院认为，本案被告稽山公司系房地产开发公司，原、被告双方在自愿协商的基础上签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，该合同是双方真实的意思表示，且不违反法律规定，原告也履行了合同义务，该合同合法有效，应予以确认。本案被告虽未能按照合同约定交付房屋，被告的行为构成违约，但原告在本案争议商品房经相关部门验收合格后，又与被告方签署了《委托出租承诺书》，同意被告将其购买的邯郸市稽山新天地商业街B座3层65号商铺委托稽山公司与商户（承租方）进行洽谈，委托期限180天，应视为原告认同被告所交付的商品房，并已经接收了上述商品房。故原告的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张淑芬的诉讼请求。案件受理费2916元，由原告张淑芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 常美君人民陪审员 范建芝人民陪审员 赵媛媛二〇一五年十月十五日书 记 员 张 欣 百度搜索“”