（2015）苏中民终字第04095号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-04-27
案件名称
刘宝连与陈传超农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘宝连,陈传超
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第04095号上诉人（原审原告）刘宝连（又名刘宝林）。委托代理人蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托代理人张明立，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈传超。委托代理人封强，江苏封强律师事务所律师。委托代理人罗燕梅，江苏封强律师事务所律师。上诉人刘宝连因与陈传超农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2015）太城民初字第00033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2003年7月22日，刘宝连与陈传超签订《卖房合同》1份，合同约定：刘宝连将坐落于太仓市双凤镇新闯村6组的楼房1幢及平房二间出售给陈传超，所有田地转让给陈传超；陈传超支付刘宝连购房款42000元；房屋所有产权在六年内若拆迁扣除42000元归陈传超，剩余款项刘宝连得40%，陈传超得60%，若过六年后房屋所有产权全部归陈传超，甲方没有任何权利干涉；房屋所占用之宅基地永远属于刘宝连40%，属于陈传超60%。协议签订后一周左右，陈传超向刘宝连支付购房款42000元，刘宝连将房屋腾让并交由陈传超使用。太仓市双凤镇新闯村村民委员会在该份《卖房合同》落款下方加盖了印章。一审另查明：1、刘宝连就个人建房于1990年10月向原太仓市新湖乡人民政府申请新宅基地，原新湖乡政府于1990年10月批准刘宝连在现太仓市双凤镇新闯村6组出宅建房占用集体土地面积为200平方米，建9路2层楼房2间，平房及畜禽棚各1间，共计建筑占地137.66平方米。陈传超现户籍地在河南省罗山县楠杆镇郑堂村喻庄组。2、刘宝连曾于2007年8月9日向一审法院提起对陈传超的诉讼，请求确认双方之间的买卖合同无效。2007年10月18日，一审法院依法作出（2007）太民一初字第1849号判决书，判决确认双方于2003年7月22日签订的《卖房合同》无效。3、刘宝连在向陈传超交付上述房屋后，陈传超对房屋进行了装潢并居住至今。以上事实，有（2007）太民一初字第1849号判决书、卖房合同复印件、太仓县个人建（买）房宅基地报批表、村镇建设工程位置申请审批书、太仓县农村宅基地登记申请书、卖房合同、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。原审原告刘宝连的诉讼请求为，请求判令：陈传超将坐落于太仓市双凤镇新闯村6组的楼房一幢及平房二间腾退并返还给刘宝连。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同时依据相关法律法规规定，宅基地使用权的转让必须取得当地政府主管部门及宅基地所在村的审批及同意。双方当事人分属不同的集体经济组织，双方签订的卖房合同违反法律强制性规定，并经一审法院已生效判决确认无效。本案中，刘宝连要求陈传超返还其基于卖房合同所交付的房屋，虽与刘宝连之前提起的确认合同无效之诉的当事人相同，但刘宝连提起的前诉与本次诉讼的诉讼标的及诉讼请求均不同，不构成重复起诉，故对陈传超主张本案系重复起诉的答辩意见一审法院不予采纳。本案中，刘宝连的诉讼请求系基于卖房合同无效而要求返还房屋，刘宝连的请求属物权请求权，且其要求返还的财产为不动产，不适用诉讼时效的规定，故对陈传超主张本案已过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。虽然双方关于农村房屋买卖的合同已经一审法院作出的生效法律文书确认无效，但在此房屋买卖关系中，刘宝连作为出卖方对其宅基地使用权已作弃权处分，陈传超作为买受方实际居住该房屋并拒绝返还，村委会及土地管理部门对此亦未做明确处理，鉴于诉讼双方房款两清、陈传超在讼争房屋内居住时间已逾11年且对房屋进行了装潢等具体情况，本案宅基地上的房屋不宜返还，故对刘宝连要求返还房屋的请求不予支持。由于宅基地的使用权人和宅基地所在村村民身份有着紧密的联系，并不排除今后宅基地的主管部门对双方买卖农村房屋的行为进行处理，最终确定该宅基地使用者的可能；同时也存在如遇整体拆迁、土地整治和规划调整等导致双方对该农村房屋的补偿安置利益的归属与重新分配的问题。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决：驳回刘宝连要求陈传超返还坐落于太仓市双凤镇新闯村6组的楼房一幢及平房两间的诉讼请求。案件受理费3300元，由刘宝连负担。上诉人刘宝连不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。涉案房屋所有权及宅基地使用权应当以登记为准，而登记机关从未作出任何权属变更或者权属消灭，根本不存在弃权的说法。根据已经确认无效的《卖房合同》中的条款，上诉人从始至终对宅基地都是享有相应权利的，也不存在弃权之说。二、一审法院法律适用错误。《卖房合同》无效，根据合同法规定，被上诉人因该合同中取得的房屋所有权及宅基地使用权应当全数返还给上诉人。一审法院认定上诉人放弃了宅基地使用毫无法律依据。三、被上诉人的户籍地在河南省罗山县，不享有新湖村宅基地的权利，一审法院不宜腾退的判决实际上使被上诉人实际拥有两处宅基地使用权，而上诉人却失去了唯一的宅基地和居住场所，明显违法。请二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求或将本案发回重审，一二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人陈传超辩称：被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，公民在民事活动中应当遵循诚实信用原则。本案双方当事人签订的卖房合同因违反法律强制性规定已经生效判决确认无效，涉案房屋自不能依卖房合同进行权属变更登记，陈传超亦不能依卖房合同取得涉案房屋所有权及宅基地使用权。然对刘宝连而言，其于2003年签订卖房合同之后即取得陈传超支付的购房款42000元，并自愿将涉案房屋交付陈传超，对相应后果理应自知。陈传超占有涉案房屋之后对房屋进行装修且居住至今已逾十年，现刘宝连起诉要求返还涉案房屋，显然有违诚信，刘宝连的上诉主张难以成立，本院不予采纳，一审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人刘宝连负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年十月十五日书 记 员 毛莉莉 来源：百度搜索“”