（2015）青民一终字第1207号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-01

案件名称

卢义军与常明珍、于芝鹏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常明珍,卢义军,于芝鹏

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第1207号上诉人（原审被告）常明珍。委托代理人杨春恒，山东衡明律师事务所律师。委托代理人孙松海，山东衡明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卢义军。委托代理人李凌，系山东恒峰法律事务所工作者。委托代理人许春玲。原审被告于芝鹏。上诉人常明珍因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2014）西民初字第78号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年4月13日受理后，依法组成由苏勇担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判依员徐雪峰参加评议的合议庭，于2015年10月8日公开开庭审理本案。上诉人常明珍以及委托代理人杨春恒、孙松海，被上诉人卢义军的委托代理人李凌、许春玲到庭参加诉讼。原审被告于芝鹏经本院公告送达开庭传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原审中卢义军诉称：于芝鹏、常明珍系夫妻关系。2007年1月1日，于芝鹏、常明珍将其位于莱西市九龙苑×号楼×单元×楼×户住宅房转让给卢义军。卢义军于2007年3月19日付清购房款。双方约定于芝鹏、常明珍可继续在该房居住，一年后腾房并办理过户手续，但于芝鹏、常明珍至今不腾房亦不协助办理过户手续，为此，请求依法判令于芝鹏、常明珍交付房屋协助办理该房屋房权及土地所有权过户手续。原审中于芝鹏未答辩。原审中常明珍辩称：一、卢义军提供的收条，无法证明房款是收卢义军的，且卢义军与常明珍的丈夫是赌友，该收条无法证明本案事实与常明珍无关，除非常明珍的前夫出庭，承认该收条是常明珍收的。二、从卢义军提供的购房协议看，约定经双方同时签字后并公证后才能生效，系附条件民事行为，因条件未成就，所以合同未生效。三、别人起诉然后法院查封没有错，由此造成的损失由查封申请人承担。四、本案的处理方法是退回房款，合同未生效。五、诉讼时效，合同有效期至2007年12月31日，应在2年内起诉。六、房屋经青岛法院判决归常明珍所有。原审查明：于芝鹏、常明珍原系夫妻关系。2007年1月11日，卢义军以136000元的价格购买于芝鹏、常明珍所有的位于莱西市九龙苑×号楼×单元×楼×户的房屋一套，双方在证人刘某的参加下，签订了购房协议一份，协议载明：甲方（卢义军）以壹拾叁万陆千元人民币购买乙方（于芝鹏、常明珍）位于莱西市九龙苑×号楼×单元×楼×户住房，甲方先付给乙方人民币四万元整作为定金。十五日后，乙方将房产证、土地使用证交给甲方，甲方在接到以上证件的同时，将剩余款项一次性付清，乙方在收到甲方款项时给乙方开具收款收据；甲方允许乙方暂时继续居住该房至2008年1月1日，过户手续先暂不办（时间一年）；乙方在2008年1月1日前未将房款退还给甲方时，甲方有权收回该住房，同时乙方必须主动与甲方一起将该房办理过户到甲方户头的所有手续；过户手续办理完毕后，乙方如还想继续居住该房时，必须征得甲方同意，并交纳经甲、乙双方约定的租金，并双方重新签订房屋租赁合同。协议签订后，卢义军于2007年1月11日，通过中国农业银行莱西市支行为于芝鹏偿还本案涉案房屋贷款本息49432.92元。同年1月4日付给于芝鹏购房款90000元，2月7日卢义军借给于芝鹏20000元，抵购房款，于芝鹏在付款凭单中的收款人处签收。3月9日付给于芝鹏购房款10000元，3月19日付给于芝鹏购房款16000元，于芝鹏均为卢义军出具收条。原审另查明，2009年2月24日，于芝鹏、常明珍以本案涉案房屋做抵押，向案外人李瑞花借200000元，双方产生纠纷，案经青岛市中级人民法院判决，案外人李瑞花协助常明珍解除本案涉案房屋抵押。后于芝鹏、常明珍于2012年10月17日在青岛日报刊登遗失声明，声明其本案涉案房屋房权证遗失，声明房权证号为西房私字第××号作废。后于芝鹏、常明珍于2013年1月15日申请将该房屋产权变更到常明珍名下，为此，卢义军找于芝鹏要求办理过户，因于芝鹏下落不明，卢义军便以诉称理由诉来原审法院。原审还查明，本案涉案房屋原登记所有权人为于芝鹏，于芝鹏、常明珍于2009年5月19日经莱西市人民法院调解离婚，离婚时，双方协商将本案涉案房屋归常明珍所有。原审认为，卢义军与于芝鹏、常明珍签订的购房协议，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，原审法院予以确认。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢义军已按协议约定将房款付给于芝鹏、常明珍，于芝鹏、常明珍明知涉案房屋已出售给卢义军，又将该房屋在离婚时作为夫妻共同财产分割给常明珍，显属错误。因此，于芝鹏、常明珍现应按购房协议的约定履行自己的义务。双方签订的购房协议虽约定需经甲乙双方当事人签字后，由公证处公证后生效，但该约定非法律规定的强制性要件；且根据双方签订的协议约定，于芝鹏、常明珍如需继续居住该房时，征得卢义军同意，并交纳租金，可以继续租住，因于芝鹏请求继续居住该房屋，卢义军予以同意，故于芝鹏、常明珍在该房屋居住至今。于芝鹏、常明珍已将涉案房屋产权证交付给卢义军，又于2012年10月17日在青岛日报刊登声明涉案房屋房权证遗失，声明作废，并申请将涉案房屋产权过户到常明珍名下，违背了诚实信用原则。卢义军得知后，要求于芝鹏、常明珍协助办理该房屋房权证及土地使用证过户手续，在无法找到于芝鹏的情况下，卢义军诉来原审法院，并未过诉讼时效，故常明珍的辩解意见与事实不符，对其辩解意见，原审法院不予采纳。卢义军的诉讼请求事实清楚，证据确凿，亦符合法律规定，原审法院予以支持。于芝鹏经原审法院传票传唤即不答辩又不到庭参加诉讼，应视为对自己诉讼权利的放弃。据此，判决：于芝鹏、常明珍于判决生效10内协助卢义军办理位于莱西市九龙苑×号楼×单元×楼×户房屋的房权证、土地使用证变更登记手续。案件受理费100元，速递费120元，公告费690元，共计910元，由于芝鹏、常明珍负担。上诉人常明珍上诉称，1、原审法院另案中以调解书的形式确认涉房屋归上诉人常明珍所有。2009年上诉人与原审被告于芝鹏因感情破裂而离婚，生效的调解书确认该房屋归上诉人常明珍所有。2009年上诉人常明珍与他人就该房屋发生纠纷，2012年青岛市中级人民法院判决解除房屋抵押权，确认房屋归上诉人常明珍所有。上诉人常明珍与原审被告于芝鹏离婚被上诉人卢义军知道的，也知道涉案房屋的分割情况，然而被上诉人对生效法律文书没有提出异议。2、房屋买卖合同并非真实有效。被上诉人卢义军与原审被告于芝鹏系赌友、毒友关系，经常有经济往来，为此被上诉人也因吸毒受过行政处罚。因此，原审被告于芝鹏打给被上诉人卢义军的收条所列款项是否真实，需要打款和取款的相应凭证佐证。上诉人常明珍在房屋买卖合同上签字不是其真实意思表示，签合同时于芝鹏拿着该合同的第二页让上诉人签字，说是用房子作抵押贷款。当时正值深夜，上诉人还需要照看孩子，没有顾上细看就签了字。后来要求上诉人常明珍到公证处公证，上诉人常明珍才知道卖房子，才没有进行公证。3、原审未写明过户给谁，因为原审法院已经知道该房屋已经由法院确认给上诉人常明珍，只能模糊处理。4、原审法院判非所请。被上诉人在原审中诉请判令上诉人常明珍、原审被告于芝鹏交付房屋并协助办理过户手续。原审法院在未判令上诉人交付房屋的情况下，要求协助办理过户手续错误。5、被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。购房合同第9条约定，本协议有效期2007年1月1日至2007年12月31日。第4条约定常明珍、于芝鹏2008年1月1日前未将房款退还卢义军，卢义军有权收回房屋。同时常明珍、于芝鹏必须主动与卢义军一起将房屋办理到卢义军名下。也就是说，发生争议须在2009年12月31日前诉诸法院。本案争议在于权属变更，自签订合同以来，被上诉人一直未要求办理过户。购房协议第5条约定过户后，常明珍、于芝鹏继续居住该房时，须征得卢义军的同意，并交纳租金，签订租赁合同。然而上诉人居住在该房，既未签租赁合同也未缴纳房租。其明知自己的权利受到侵害，而没有提出异议。权利人知道自己的权利被侵害两年内不行使权利则丧失胜诉权。被上诉人所诉事宜已经超过诉讼时效。2007年2月7日的借条不是房款，没有用于共同生活，2012年10月17日登报时于芝鹏未签字发声明、未共同变更，是法院将房屋判决到上诉人的名下。一审法院认定上诉人和原审被告在青岛时报刊登声明是错误的，一审法院认定49432.92元由被上诉人偿还是错误的，被上诉人无任何证据证明其代替原审被告偿还上述款项。综上，原审认定事实以及适用法律错误，求二审法院查明事实，法改判。被上诉人卢义军答辩称，第一，双方争议的房屋已于2007年1月出卖给了被上诉人，该买卖协议是在双方自愿前提下的真实意思表示，受法律保护。上诉人常明珍夫妻二人调解离婚是在2009年5月，将房屋抵押也是在2009年，均是在涉案房屋卖了之后，上诉人常明珍再卖涉案房屋违背了诚实信用的原则，夫妻二人调解离婚，恶意串通，损害了被上诉人的权益，其行为违法。被上诉人对涉案房屋拥有所有权，被上诉人也不知晓上诉人夫妻已离婚并分了该房屋和将被上诉人的房产进行抵押的情况。第二，房屋买卖合同真实有效，上诉人夫妻在卖房协议上签字足以证明了该事实，至于上诉人称未签字，可行使撤销权，现在撤销权已过时效，应当认定买卖协议有效。第三，上诉状第三条情况不存在，权利人是被上诉人，被上诉人也是房屋的所有人，只是同意原审被告继续使用涉案房屋，房屋协议第五条也规定了该情况。第四，本案未过诉讼时效，房屋协议第四、五、九条规定上诉人在一年内退还房款，被上诉人可将房屋归还上诉人的情况，如未归还房款，经被上诉人同意可以居住该房屋，这是被上诉人对朋友意气而为之的善良之举。关于2007年的欠条，是原审被告要房款时，被上诉人不在莱西，当时让原审被告去公司会计处支出了2万元，被上诉人回来后，被上诉人按照财务规定归还了2万元，所以2万元是房款。关于上诉人刚才陈述的2012年登报的情况，上诉人和原审被告是调解离婚，两人合议将房屋给了上诉人。第五，关于49432.92元，一审认定正确，所以被上诉人将房款全部交付，涉案房屋应属被上诉人。第六、起诉时，我们要求上诉人腾房，一审没有支持。因为现在涉案房屋无人居住，所以二审我们没有上诉，并放弃腾房该项诉讼请求。综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审一致。本院认为，原审被告于芝鹏与上诉人常明珍原系夫妻关系。在双方婚姻关系存续期间，原审被告于芝鹏、上诉人常明珍将其夫妻共同所有的房屋出售给被上诉人卢义军，上诉人常明珍也在该协议签字摁印。该协议是双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，各方应严格依约履行。被上诉人卢义军支付相应合同价款，上诉人常明珍以及原审被告于芝鹏应协助将涉案房屋过户至被上诉人卢义军名下。上诉人常明珍称，房屋买卖协议签订后，原审被告于芝鹏要求其到公证处公证时，上诉人常明珍才知道卖房子。本院认为，即使上诉人常明珍所述情况存在，因其没有采取相应的法定程序，依法撤销先前签订的房屋买卖协议，该房屋买卖协议仍然存在生效，对双方当事人仍具有约束力，且上诉人常明珍未能提供有效证据证实其主张。故，上诉人常明珍所称“其在房屋买卖协议上签字摁印，不是其真实意思表示，应为无效”之理由，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。上诉人常明珍与原审被告于芝鹏离婚时，约定该房屋归属系另一法律关系，不影响先前签订房屋买卖协议的履行。被上诉人卢义军始终没有放弃自己的权利，多次要求对方履行相关合同义务，没有超过诉讼时效。原审被告于芝鹏经合法传唤未到庭，本院缺席审理本案。被上诉人卢义军原审中要求上诉人常明珍以及原审被告于芝鹏腾房，被上诉人卢义军现因涉案房屋无人居住，而明确表示放弃腾房该项诉讼请求，是其对自己权利的自由处分，本院予以准许。综上，上诉人常明珍上诉理由不能成立，本院不予采信。原审认定事实及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人常明珍负担。本判决为终审判决。审　判　长　　苏　勇审　判　员　　李晓波代理审判员　　徐雪峰二〇一五年十月十五日书　记　员　　王　晶关注微信公众号“”