（2015）赣中民一终字第219号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-29
案件名称
上诉人黄某某与被上诉人陈某某房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄某某,陈某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赣中民一终字第219号上诉人（原审被告）黄某某。委托代理人钟子健，江西赣瑞律师事务所律师。委托代理人刘盛，江西赣瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈某某。委托代理人黄小春，系陈某某丈夫。委托代理人杨辉，江西华瑞律师事务所律师。上诉人黄某某因与被上诉人陈某某房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2014）瑞民一初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院查明：原、被告均系瑞金市象湖镇桔林村居民。双方自2012年冬天起共同投资在被告的房屋中开办幼儿园。2013年3月份，经双方结算后被告方退出了合伙。2013年7月1日，原、被告另行签订《租赁合同》，约定将被告房屋租赁给原告开办幼儿园，租期5年，月底付当月租金，双方应相互配合教学及装修。合同签订后，原告支付了2000元租房押金给被告并继续办学。2013年底，被告在其院内堆放了红砖及沙石准备对楼房上层进行装修，由于未兼顾好装修及教学，双方由此发生矛盾。2014年上学期开学期间，被告多次阻挠学生家长将小孩送原告幼儿园读书并公开表示下学期不再将房屋租赁给原告。经村委、中心学校多次调解，均无结果，原告遂于2014年6月29日将幼儿园搬至距被告家100米左右距离的洪美兰家办学。被告在原告搬到新址时曾找原告要求支付6月份的房租。随后，原告诉至法院要求：1、确认双方所签合同已于2014年6月29日事实解除；2、被告将租赁押金2000元退还原告；3、被告赔偿原告因解除合同所致经济损失92699.5元。另查明，对原告搬离被告房屋时已安装、购置在原幼儿园的设施、设备，搬迁时无法拆卸、带走或拆卸后无使用价值的物品，在新址需重新安装、购置设施的物品价值，经过赣州华昇工程造价咨询有限公司鉴定，上述损失金额为23184.01元。原告支付鉴定费5000元。另有地面PVC地胶及地毯价值1745.5元。原审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的，双方应当按照约定全面履行自己的义务。开办幼儿园，应当有一个稳定、安全的环境和氛围，被告作为房东也应当尽量提供相应条件，但是在合同履行过程中，被告多次阻拦学生家长影响原告办学，并明确表示不再将房屋租赁给原告，致使原告继续开办幼儿园的目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，原告依法解除与被告的租赁关系，被告于原告搬离时知晓了相关事实，原告行使法定解除权，符合法律规定。故对于原告要求确认合同已于2014年6月29日解除及2000元租赁押金退还原告的请求，予以支持，对于被告关于租赁合同未解除且其无违约行为的意见，不予支持。关于原告因解除合同所致经济损失的问题，原告经营幼儿园对房屋进行装饰装修，在合同期内搬离必然会造成一定的损失，该损失经鉴定机构鉴定为23184.01元，加之地胶地毯损失1745.5元，合计24929.51元，但该鉴定金额及地胶地毯损失均为全新装修造价，综合考虑租赁合同期限、物品使用时间、部分物品为搬运后可使用等因素，酌定装修折旧率为15%，即原告经济损失为21190.08元。对于原告主张的其他损失，因未提交相应证据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈某某与被告黄某某于2013年7月1日的《租赁合同》已于2014年6月29日解除；二、被告黄某某于本判决生效后三日内返还原告陈某某租房押金2000元；三、被告黄某某于本判决生效后三日内赔偿原告陈某某因解除合同所致经济损失21190.08元；四、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2168元，鉴定费5000元，合计7168元，由原告陈某某承担5368元，被告黄某某承担1800元。上诉人黄某某不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判确认双方当事人于2013年7月1日签订的《租赁合同》无效，由上诉人对被上诉人现值损失按50%比例分担，计人民币4922.5元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：1、双方签订的《租赁合同》应属无效，因为上诉人的房屋属于瑞金市城市规划区范围内，但至今仍未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证书。2、一审判决对被上诉人的损失认定有误，因为一审的鉴定意见存在超出委托范围鉴定以及鉴定结论明显依据不足的问题，被上诉人的损失应为9845元。3、被上诉人明知房屋未取得建设工程规划许可证仍与上诉人签订合同，双方对《租赁合同》无效过错相当，对损失宜按50%的比例分担。4、租赁押金2000元不应退还，因被上诉人自2014年6月份起未向上诉人给付租金，至今仍未交付房屋，上诉人有权拒绝退还押金。被上诉人陈某某答辩称：1、双方签订的租赁合同合法有效，上诉人提出无效的主张没有证据支持。假设上诉人主张属实，建筑行为违法并不必然导致租赁合同无效。假设合同确系无效，上诉人明知租赁物瑕疵仍然对外出租，应承担全部过错责任。2、上诉人主张损失只有9845元，无事实和法律依据。损失经过了司法鉴定，鉴定的范围和项目完全符合委托要求。上诉人在一审中没有申请重新鉴定，没有反证推翻鉴定结论。上诉人提供的损失异议清单属于单方陈述，不符合客观事实。3、租赁押金2000元应当退还。上诉人擅自违约，行为明示不再履行合同。被上诉人没有欠缴上诉人的房租，押金应当退还。4、一审鉴定费5000元不应由双方分担，应由上诉人承担。一审法院未支持被上诉人既得利益损失，应当予以改判。二审中，上诉人向本院提交以下证据：证据1、瑞金市人民政府瑞府发（2013）9号文件和瑞金市象湖镇桔林村委出具的证明，证明租赁房屋为瑞金市城市规划局范围内，未取得建设工程规划许可和房屋产权证书。证据2、证人杨某某甲和杨某某乙的证言，证明被上诉人对于本案所涉及的房屋未取得建设工程规划许可和房屋产权证书是明知的。证据3、一审法院组织双方对于无法拆卸或拆卸后无使用价值物品的确认清单及被上诉人在一审时提交的采购凭证复印件，证明一审法院对被上诉人的损失确认存在错误。证据4、上诉人制作的损失对比清单，证明对象和证据3一致。被上诉人质证认为，对证据1和证据2的合法性、真实性和关联性有异议；证据3在一审均有存卷，不需要作为新的证据提供；证据4不属于证据的范畴，不具备证明效力。本院审查认为，证据1中瑞金市人民政府的文件中并未涉及上诉人房屋是否合法的问题，瑞金市象湖镇桔林村村委会不是证明上诉人房屋是否合法的主体，因此对证据1的合法性、真实性予以确认，但对其关联性不予确认；证据2中证人杨某某甲未出庭作证，本院对其书面证言的真实性不予确认，证人杨某某乙与上诉人存在亲属关系，本院对其证言的真实性不予确认；证据3不属于二审新的证据，本院不予审查；证据4系上诉人单方制作的清单，被上诉人不予认可，对其真实性不予确认。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于双方签订的《租赁合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案租赁房屋是否违法建筑，应由行政部门进行认定，而上诉人在一审诉讼过程中并未提出租赁房屋存在违法出租的抗辩，在二审诉讼过程中亦未提供充分证据证明本案租赁房屋存在导致租赁合同无效的法定情形。因此，上诉人主张合同无效的上诉理由不能成立。关于损失的认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定”。上诉人对一审的鉴定结论提出异议，但未能举证证明鉴定过程中存在以上违法情形，亦未在一审诉讼过程中申请重新鉴定，该鉴定结论应当予以采信。关于押金是否应当退还的问题。根据双方《租赁合同》第4条的约定，在未损失上诉人场所的前提下，合同期满后应将租房押金退还给被上诉人。被上诉人已于2014年6月份搬离房屋，双方合同已经解除，上诉人提出被上诉人未交还房屋和存在部分物品设施损坏的主张无事实依据，本院不予支持。因此，上诉人应当将租赁押金2000元退还给被上诉人。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人黄某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 张志平代理审判员 赖国东二〇一五年十月十五日书 记 员 王 佳代理书记员 童子风 搜索“”