（2015）柳铁民初字第497号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-09
案件名称
曾静洁与黎艳清房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾静洁,黎艳清
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
柳州铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）柳铁民初字第497号原告曾静洁。委托代理人徐桂发，广西广杰律师事务所律师。被告黎艳清。原告曾静洁与被告黎艳清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由审判员赵菲独任审判，于2015年9月1日、10月15日公开开庭审理了本案，书记员吴萍担任法庭记录。原告委托代理人徐桂发和被告黎艳清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月11日，原被告签订《联营协议》，原告将柳铁河西建材园B区5-1号、5-2号两个门面出租给被告单独经营，租赁期从2011年5月至2016年4月30日。双方约定市场方的门面租赁费、管理服务费由原告代缴，被告应于每月28日前向原告支付上述费用3600元，所产生的水电费、税金等则由被告自行交纳。原告向被告支付6000元装修费，协议终止后被告一次性退还给原告。《协议》还对租金作出如下约定，被告从2011年5月至2014年每月向原告支付租金600元，2014年5月至2015年5月每月向原告支付租金800元，2015年5月至2016年5月每月向原告支付租金1000元。《协议》载明，如市场方增加或减少门面租赁费、管理服务费，被告应按市场实际收取的数额交由原告代缴。《协议》还增加了手写的第十二条，约定甲乙双方其中一方违约，罚款壹万元给对方。《协议》签订后双方都能认真履行，但从2015年4月开始，被告违约拒付以上各项费用，虽经原告多次催促被告不予理睬，至2015年7月，已拖欠原告租金已达3800元，拖欠原告代缴市场方面门面租赁费13008元、管理服务费7152元以及应支付的水电费、卫生费等费用。原告认为，被告故意拖欠以上费用已构成违约，除应支付所欠费用外，还应按照协议的约定承担违约责任，请求法院判令：1、被告支付所欠租金、代缴的门面租赁费、市场管理费23960元（暂计至2015年7月，应计算至2015年8月），支付欠缴的水电费、卫生费等费用；2、被告按照合同约定，支付违约金10000元；3、解除双方所签《联营协议》；4、被告退回原告支付的装修费用6000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告曾静洁提供的证据有：1、联营协议1份，证明原告向被告出租门面的事实；2、收条1份，证明被告收到原告支付的6000元装修费用；3、门面租赁合同1份，证明市场方当时收取的门面租赁费数额；4、市场管理合同1份，证明市场方目前收取的市场管理费数额；5、门面租赁合同1份，证明市场方目前收取的门面租赁费数额；6、商业服务协议1份，证明市场方目前收取的市场管理费数额；7、发票2张，证明原告已经代被告交纳了2015年4月至6月份的市场租金和服务费。被告黎艳清当庭辩称，其没有不交租金，是被告不收。交给市场的费用一直是被告向市场交纳，而且市场收费的时间比较宽容，允许迟一点交；被告认为其没有违约，不应该支付违约金，双方的合同未到期，也不应当解除。被告黎艳清提供的证据有：1、收条2张，证明原告曾静洁亲自来门面收租金后写收据给被告；2、发票3张，证明市场收租金的时间是没有规律的，有时候一次收3个月，有时收4个月，也有整年收的；3、收条1张，证明市场在6月份才收1月份的租金，并且由于市场生意冷清，还免了被告3个月的租金；4、交通银行个人存款回单，证实被告于2015年9月12日向原告转账29200元。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2无异议，认为证据3、4、5、6与其无关，认为证据7的交款人不是原告，不能证明是原告交的费。原告对被告提供的证据1、2、4无异议，认为证据3与本案无关。本院对双方当事人提供的证据进行综合认定。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1、双方签订的《联营协议》是否达到解除的条件？2、原告要求被告支违约金10000元、返还装修费用6000元、水电费及卫生费是否有事实和法律依据？综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年9月6日，原告曾静洁承租柳州铁路建筑安装工程公司位于柳州市河西路4-6号河西建材园B区5-1-12号门面2间，之后该门面由广西宁铁建筑总公司经营管理，原告与其签订租赁合同续租该门面。2011年4月11日，原告曾静洁与被告黎艳清签订《联营协议》，约定由黎艳清单独经营曾静洁承租的上述2间门面，联营租赁门面期限从2011年5月至2016年4月，期间的门面费、管理服务费、水电费等由黎艳清负责；黎艳清每月28日前向曾静洁支付3600元（包括门面租赁费1800元，市场管理费1800元），另外，2014年5月至2015年4月期间，黎艳清每月还需向曾静洁支付800元，2015年5月至2016年5月期间，黎艳清每月向曾静洁支付1000元；曾静洁投资6000元给黎艳清装修费用不计利息，在双方联营关系终止后，由黎艳清一次性退还给曾静洁；从2011年5月至2016年5月，如市场管理方增加或者减少门面租金及管理费用，黎艳清应该按市场实际租金和管理费给曾静洁代缴，曾静洁不得自行提价；第十二条约定，双方其中一方违约，罚款1000元给对方。2015年，河西建材园管理方收取涉案门面的月租金为3252元，各项管理费为1788元。2015年4月之前，被告黎艳清依约交纳各项费用，交纳给市场的门面租金和管理费由被告黎艳清直接向市场管理方广西宁铁建筑总公司支付。2015年4月，被告只向原告支付了租金800元，未交市场门面租金3252和管理费1788元，2015年5月起，被告未按《联营协议》的约定向原告支付各款项，也未向市场缴纳租金和管理费。依据双方的《联营协议》的约定，截至2015年8月31日，被告黎艳清尚未支付给原告各项费用共计29200元。在本案审理期间，被告主动向原告转账支付了29200元。本院认为，原被告于2011年4月11日签订的《联营协议》是双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的规定，受法律保护，原被告双方应当依约履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本院认为，被告黎艳清延迟履行债务已构成违约，但其在诉讼过程中积极履行了相关债务，并未构成根本违约。鉴于本案被告并非恶意违约，双方合同还存在继续履行的基础，故对原告要求解除双方签订的《联营协议》、退回原告支付的装修费用6000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金10000元的意见，鉴于合同中的违约金条款并未明确在何种违约情形下适用，本院认为，应当在当事人存在根本违约的情形下适用，对于被告迟延履行债务但催告后积极履行的，不应适用该违约金条款，因此，对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的水电费和卫生费，并未提供证据加以证明，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告曾静洁与被告黎艳清于2011年4月11日签订的《联营协议》继续履行；二、驳回原告的诉讼请求。案件受理费799元（原告已预交）减半收取399.5元，由被告黎艳清负担239.5元，原告曾静洁负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员 赵菲二〇一五年十月十五日书记员 吴萍 来自：