（2015）历商初字第1824号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2018-06-22

案件名称

郑灿海与魏广全房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郑灿海,魏广全,山东三宇和记房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第十五条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2015）历商初字第1824号原告郑灿海，男，1958年12月20日出生，汉族，建筑工人，住济南市。委托代理人王双，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托代理人靳鑫，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告魏广全，男，1937年7月28日出生，汉族，济南钢铁厂职工医院离休职工，住济南市。委托代理人巩兴强，山东圣义律师事务所律师。委托代理人魏毅（系被告魏广全的女儿），女，1965年10月29日出生，汉族，住济南市。第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人于畅，董事长。委托代理人刘岳，男，1987年7月13日出生，汉族，该公司经纪人，住济南市。原告郑灿海与被告魏广全、第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月4日受理后，依法由审判员闫秋芹独任审判，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告郑灿海及其委托代理人王双、靳鑫，被告魏广全的委托代理人巩兴强、魏毅，第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司的委托代理人刘岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑灿海诉称，2012年5月31日，郑灿海与魏广全及山东三宇和记房屋经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》（合同编号为0001490）一份，约定魏广全自愿出售位于济南市工业南路100号枫润山居小区3号楼2单元102室房屋给郑灿海；第七条约定郑灿海、魏广全应在本合同签订之日起3日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，双方应相互协助税费的缴纳；第八条约定，须由郑灿海、魏广全互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于任何一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；第十二条第2款约定，郑灿海、魏广全在签订本合同后，如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖合同的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同签订后，郑灿海分别于2012年5月31日、2012年6月7日、2012年7月4日向魏广全的代理人魏毅支付购房款2万元、68万元、40.8万元，共计支付了110.8万元，已付清全部购房款，并已经装修入住了该房屋。因双方签订房屋买卖合同时，济南市实行商品房限购，郑灿海不具备购买涉案房屋的资格，郑灿海、魏广全及山东三宇和记房地产经纪有限公司约定，待郑灿海具备办理过户条件时，再进行过户。2013年6月，郑灿海具备了购买涉案房屋的资格，但魏广全却一直推拖不予配合过户手续，至今所购房屋仍未过户至郑灿海名下，严重侵害了郑灿海的合法权益。因此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、魏广全协助办理位于济南市工业南路100号枫润山居小区3号楼2单元102室房屋（产权证号：济房权证历字第1050**号）的过户手续；2、魏广全向郑灿海支付总房价30%的违约金332400元；3、魏广全赔偿郑灿海因本案所遭受的损失即为本案支出的律师费25000元；2、本案诉讼费用由魏广全承担。原告郑灿海为证明其主张成立，提交证据如下：证据1、房屋权属信息1份，证明魏广全为济南市工业南路100号枫润山居小区3号楼2单元102室的所有权人，该房屋并未设有其他权利；证据2、房屋买卖合同（编号0001490号）1份，证明郑灿海、魏广全的房屋买卖合同关系；证据3、收条3份，证明截至2012年7月4日，郑灿海已向魏广全付清所购房款；证据4、委托代理合同、代理费发票、汇款凭证各1份，证明郑灿海为本案支出律师代理费25000元。被告魏广全辩称，1、郑灿海在起诉中承认其在签订合同时并不具备过户资格，其未在合同签订后3日内缴纳税费，也未在3日内委托山东三宇和记房地产经纪有限公司办理过户手续，因此，郑灿海违约在先，魏广全享有约定解除权；2、关于房屋买卖合同何时解除的问题，魏广全及其家人自2012年12月即开始要求郑灿海腾房，实际即为解除合同，考虑到当事人的法律水平，并不一定明确为要求解除合同。根据合同法第96条的规定，合同解除通知自到达对方时合同即告解除，综上，魏广全已经解除合同，郑灿海的请求权基础已经丧失，据此，请求法院驳回郑灿海的各项诉讼请求。被告魏广全为证明其主张成立，申请证人刘元勋、张庆坤出庭作证，证明魏广全已行使了合同解除权。第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司称，郑灿海、魏广全签订合同时，确实属于国家限购状态，因郑灿海不是济南市户口，在济南买房需要补交社保，补交社保需要一定的费用，后来跟魏广全协商交够一年后再办理过户手续，魏广全同意了。这段期间我方担心出现问题，就要求双方办理公证，但因为郑灿海、魏广全住在一个院里，就没有去办理公证。期间，魏广全也问过什么时间过户；后来才知道，魏广全需要买房子。2013年6月份联系魏广全过户时，魏广全开始说等等，到了年底时说耽误了他买房子，涉案房子不卖了。第三人山东三宇和记房地产经纪有限公司未向本院提交证据。经审理查明，2012年5月31日，郑灿海为买受人（乙方）、魏广全为出卖人（甲方）、山东三宇和记房地产经纪有限公司为居间人（丙方），三方签订了编号为0001490号的房屋买卖合同一份，约定魏广全自愿出售位于济南市工业南路100号枫润山居小区3号楼2单元102室房屋给郑灿海；成交价格为人民币110.8万元；付款方式为现金付款，郑灿海于2012年6月7日前将人民币70万元整存入魏广全指定账户；剩余房款于2012年6月30日前将人民币40.8万元存入魏广全指定账户；第七条约定，郑灿海、魏广全应在本合同签订之日起3日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，双方应相互协助税费的缴纳；第八条约定，须由郑灿海、魏广全互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于任何一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；第十二条第2款约定，郑灿海、魏广全在签订本合同后，如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖合同的相对方支付本合同总房价款千分之三的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。上述房屋买卖合同签订后，郑灿海分别于2012年5月31日、2012年6月7日、2012年7月4日支付购房款2万元、68万元、40.8万元，共计支付了全部购房款人民币110.8万元，并已入住了该房屋。因上述房屋买卖合同签订时，济南市实行商品房限购政策，郑灿海不具备购买涉案房屋的资格，涉案房屋一直未办理过户手续，现郑灿海要求魏广全协助办理过户手续，魏广全称已解除涉案房屋买卖合同，由此形成诉讼。本院认为，2012年5月31日郑灿海、魏广全、山东三宇和记房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院作为有效证据予以采纳，各方当事人均应恪守履行。作为出卖人的魏广全依约收取了涉案房屋的价款并依约向郑灿海交付房屋；作为买受人的郑灿海依约支付了房屋价款并收取涉案房屋，双方均已履行主要合同义务。虽魏广全称已解除涉案房屋买卖合同，但未向本院提交郑灿海存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形的证据，亦未向本院提交合同已解除的充分证据，对魏广全涉案房屋买卖合同已经解除的答辩意见，本院不予采纳。在郑灿海已付清全部购房款并实际入住涉案房屋，已经履行了商品房买卖合同中买方的主要义务的情况下，其要求魏广全协助办理涉案房屋的过户手续，理由正当，本院予以支持。关于郑灿海要求魏广全支付违约金及损失的诉讼请求，因其在起诉状及庭审中均自认在签订房屋买卖合同时其自身不具备购买涉案房屋的资格，在现有证据的情况下，其要求魏广全承担违约责任及赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、被告魏广全于本判决生效后十五日内协助原告郑灿海办理涉案的济南市工业南路100号枫润山居小区3号楼2单元102室的过户手续；二、驳回原告郑灿海的其他诉讼请求。案件受理费人民币6660元，减半收取人民币3330元，由原告郑灿海承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　　闫秋芹二〇一五年十月十五日书记员　　董玉凤更多数据：