（2015）温瓯民初字第573号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-21
案件名称
华鸿嘉信房地产集团有限公司与杨虚涵商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市瓯海区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华鸿嘉信房地产集团有限公司,杨虚涵
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2015）温瓯民初字第573号原告：华鸿嘉信房地产集团有限公司。住所地：温州市鹿城区宏源路***号。法定代表人：方长生，总经理。委托代理人：叶圣献，浙江品嘉律师事务所律师。被告：杨虚涵。原告华鸿嘉信房地产集团有限公司（以下简称华鸿公司）为与被告杨虚涵商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月13日向本院起诉，本院于同年4月20日受理后，依法适用简易程序审理，后因需向被告杨虚涵公告送达相关诉讼文书，本院于同年6月5日将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于同年9月1日公开开庭进行了审理，原告华鸿公司的委托代理人叶圣献、被告杨虚涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华鸿公司诉称：2013年9月25日，原、被告订立商品房买卖合同及附件，约定：被告向原告购买原告开发的中鸿锦园第6幢3304室商品房一套，总价款2761247元，买受人应于合同签订当日支付不低于总房款40%的首付款，且在2014年7月1日工程结顶之前补足达到银行放贷条件的首付款，剩余房款通过银行按揭贷款方式支付。买受人采取按揭贷款、公积金贷款或者组合贷款形式支付的，由于政府相关政策、金融政策调整或买受人自身原因，导致买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后7天内到指定地点支付该商品房剩余房款，若买受人违反上述约定，既没有在出卖人告知的期限内到银行办理按揭贷款手续，又没有在出卖人告知的期限内支付剩余房款的，则出卖人有权要求买受人继续履行合同并支付逾期付款违约金，逾期付款违约金为：自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日万分之四支付违约金，并收取总房款的20%作为违约金。合同订立后，被告依约支付了1111247元，剩余房款为165万元。事后房屋结顶并达到按揭放贷条件，原告多次通知被告办理银行贷款手续并付清剩余房款，被告收到原告通知后至今未办理银行按揭手续也未给付剩余购房款。现原告请求法院判决：被告给付原告购房款165万元及逾期付款违约金（其中一部分按总房款的20%计552249元，另一部分按165万元以每日万分之四，自2014年8月28日起计算至判决书确定给付之日止）。被告杨虚涵答辩称：一、原告没有向答辩人提供附件二（应分摊的共有建筑说明），答辩人至今未收到涉案房屋结顶证明，附件八没有在工商部门备案，原告未按合同约定履行先行义务，故答辩人未支付剩余房款。二、原告主张的违约金过高。原告一期开发的楼盘违约金标准为万分之一，而答辩人所购买的商品房按万分之四的标准计算违约金过高，另外，原告在已约定违约金的情况下，再提供要求承担总房款20%的格式条款系加重答辩人的责任，属于不平等条款。原告华鸿公司提供了下列证据：1.营业执照、机构代码证，以证明原告主体身份情况；2.身份证及户籍证明，以证明被告主体身份；3.商品房买卖合同及附件，以证明原、被告房屋买卖合同关系及约定；4.备案登记意见，以证明合同已依法备案；5.发票，以证明被告已支付部分购房款；6.结顶证明，以证明涉案商品房工程结顶时间；7.温馨提示、办理按揭提示函、邮政快递单及邮件全程跟踪查询材料，以证明原告通知被告办理银行按揭及催讨剩余购房款的事实；8.商品房预售许可证、协议书，以证明原告具备预售条件及原告与银行达成办理按揭贷款的相关协议。被告杨虚涵没有提供证据。原告提供的上述证据均经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1-2、4-5、8均没有异议，对证据3的真实性没有异议，但对合同内容没有仔细查看；对证据6的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证明仅第6、7幢的结顶，不是整个小区的结顶；对证据7的真实性没有异议，但我没有收到相关材料。本院对上述证据作如下认证：因被告对证据1-2、4-5、8均没有异议，经本院审查，上述证据来源合法、内容真实，证据之间可相互印证，本院予以认定；对于证据3，被告在合同及附件上均签字确认，经本院审查，该证据来源合法、内容真实，本院予以认定；对于证据6，该结顶证明系浙江文华建设项目管理有限公司出具，浙江文华建设项目管理有限公司为涉案商品房建设工程的监理单位，监理合同约定监理单位对工程施工进度具有检查、监督权，以及工程实际竣工日期提前或超过工程合同规定的竣工期限的签认权，故浙江文华建设项目管理有限公司可以出具施工进度情况的证明，证据6中注明的“6#、7#楼已完成主体结构层砼施工”的内容真实、来源合法，本院予以采信。对于证据7，被告对其真实性无异议，结合原告所投递的专递上写明的收件人信息为被告本人所提供，庭审中被告确认其一直使用专递上注明的手机号码，结合邮件全程跟踪查询结果，部分材料由本人签收，故本院对证据7予以采信。根据上述确认的证据以及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：2013年9月25日，原、被告订立商品房买卖合同及附件（其中被告在附件一、附件五、附件七及附件八上签字），约定：被告向原告购买原告开发的中鸿锦园二期（5#、6#、7#、8#）第6幢3304室商品房一套，价款按建筑面积计算，单价为每平方米22733.8元，总价款2761247元，买受人按附件八合同补充协议约定付款。《商品房买卖合同》第八条就买受人逾期付款的违约责任，约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日。（2）逾期超过90日后。出卖人愿意继续履行合同的，合同继承履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。2、出卖人依据本条约定选择解除合同的，应在书面通知买受人且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后30日内。3、本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。该合同的附件八补充协议中，对付款方式及期限约定：买受人采用按揭贷款支付房款，买受人于签订合同当日先支付不低于总房款40%的首付款，计人民币1111247元，剩余房款165万元买受人同意按银行贷款设定的条件，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款，买受人于2014年7月1日工程结顶时之前补足达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后7天内到出卖人指定银行办理完成所有相关贷款手续，由于政府部门相关政策、金融政策调整或买受人的自身原因，对买受人申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，导致买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款。如买受人违反上述约定，既没有在出卖人告知的期限内在银行办理按揭贷款手续的，又没有在出卖人告知的期限内支付剩余房款的，视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。买受人确认其在商品房买卖合同中提供的地址为出卖人向其送达书面通知的通讯地址，出卖人一经向买受人确认的通讯地址发出书面通知，即使是他人无人签收，亦视为买受人已经收到通知，如买受人变更通信地址的，应当提前七日书面通知出卖人，否则，由此引起的一切不利后果均由买受人承担。合同订立后，被告依约支付了购房款1111247元。2014年6月6日起，原告先后以特快专递方式向被告寄送“《华鸿.中央公园》二、三期按揭提前统一收件的温馨提示”、“办理按揭／公积金贷款提示函”，其中8月21日原告发出的通知记载：请您务必在2014年8月28日前办妥按揭／公积金借款手续，及时支付所有欠款。根据邮件全程跟踪查询结果提示，办理按揭／公积金贷款提示函已于2014年8月23日由本人签收。2014年8月18日，浙江文华建设项目管理有限公司向原告出具结顶证明，该证明载明：本公司监理的瓯海中心单元D-01地块（华鸿中央公园）6#、7#楼已完成主体结构层砼施工，全部结顶。被告至今尚未向原告支付剩余购房款165万元。本院认为：本案原、被告之间订立的商品房买卖合同及补充协议，双方当事人意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告抗辩称原告未提供附件二（应分摊的共有建筑说明）及附件八未在工商部门备案构成未履行合同的先行义务，涉案房屋的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积必须先经过测算才能固定，由于合同已明确载明商品房上述面积，说明涉案6幢的公共部位与公用房屋分摊建筑及其面积构成在双方签订合同时已经固定并已明确，被告在签订合同时对建筑面积的构成也没有提出异议，因此原告没有提供附件二客观上并没有侵犯原告的知情权；附件八没有在工商部门备案，不会影响合同中约定的双方的权利义务；原告已出具涉案楼盘的结顶证明，且合同并没有明确约定办理按揭应提供整个小区已结顶的材料，故被告的答辩意见没有合法依据，本院不予采信。原告已按合同约定向被告发出了相关的办理贷款或交款的通知，合同约定“买受人无法按照约定通过银行贷款形式支付剩余房款的，买受人应在收到出卖人书面通知后的7天内到指定地点支付该商品房剩余房款”，现原告已于2014年8月22日以快递方式向被告邮寄办理按揭贷款的函件，该函件已于8月23日妥投，故被告应在2014年8月30日前履行支付购房款的义务，而被告至今未履行，已构成违约，应承担违约责任，向原告支付剩余购房款165万元及相应违约金。关于违约金部分，可按双方合同约定的逾期付款责任予以承担，合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任有3项内容，该3项内容层层递进，彼此独立，故合同上虽明确选择第1项，但仍无法排除对第2项及第3项的适用；因合同附件八补充协议内容中已明确规定买受人的逾期付款责任，即“出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金”，依据合同第八条第3项规定“本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行”，故本案逾期付款的违约责任应适用合同附件八相关规定；考虑到双方合同约定的违约金计算标准过高，本院适当调整为按逾期应付款金额日万分之四为计算标准，违约金的起算日期按合同约定的自买受人收到出卖人办理房屋按揭贷款通知之日起七日内的次日即2014年8月31日开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杨虚涵于本判决生效之日起十日内给付原告华鸿嘉信房地产集团有限公司剩余购房款165万元及逾期付款违约金（自2014年8月31日起，以165万元为基数按每日万分之四的利率计算至本判决确定的履行之日止）。二、驳回原告华鸿嘉信房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25527元，公告费300元，合计25827元，由原告华鸿嘉信房地产集团有限公司负担5877元，由被告杨虚涵负担案件受理费19650元及公告费300元（公告费由原告垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 蒋玲玉人民陪审员 金 耘人民陪审员 陈秀云二〇一五年十月十五日代书 记员 王 策附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过中国农业银行温州市分行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。 来自