（2015）并民终字第1784号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-03-29
案件名称
李东风与山西佳欣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李东风,山西佳欣房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第1784号上诉人（原审原告）李东风，男，汉族，现住太原市杏花岭区。被上诉人（原审被告）山西佳欣房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区旱西门街40号1幢803号。法定代表人张伟，总经理。委托代理人李凯华，山西启承律师事务所律师。上诉人李东风与被上诉人山西佳欣房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2014）尖民重字第8号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李东风，被上诉人山西佳欣房地产开发有限公司委托代理人李凯华到庭参加了诉讼。现已审理终结。原审查明，2009年12月13日，原、被告签订了商品房认购书，原告购买了位于太原市尖草坪区大同路滨河城房屋一套，建筑面积92.5平方米，单价为人民币3413.09／平方米，总金额315711元整，双方约定银行按揭方式付款，签约当日原告支付被告房款95711元。2010年10月9日，被告出具了承诺书，承诺逾期交房超过90日后，至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；正式合同与本承诺书相同条款以本承诺书为准。2010年10月24日，原告因房屋面积扩大，又向被告支付5734元房款。2010年11月15日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定：“该商品房建筑面积共94.18平方米，其中套内建筑面积72.57平方米，公共部位与公共房屋分摊面积21.61平方米，房屋总价为321445元，付款方式为银行按揭贷款，买受人于签约当日付总房款的31.56%，即101445元，余款68.44%，即220000元，于签约之日起30日内办理银行按揭贷款，超过规定日期出卖人有权处理该房屋，出卖人应当在2011年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限即2011年10月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。”2011年1月19日至2014年7月1日，原告通过兴业银行股份有限公司太原分行向被告支付购房款74567.37元。截止到2014年7月1日，原告共向被告支付购房款176012.37元，而被告未能按约交付房屋。2012年7月16日，被告通知原告接房验收，原告以交付的房屋不符合交房条件为由，拒绝收房。另查明，2009年8月27日，原告与李化周签订了房屋出租合同。原告租赁位于太原市杏花岭区大东关小沟坡东街某号房屋一套，租期24个月，自2009年9月1日至2011年9月1日止，年租金为18000元。2011年8月27日，原告与李化周签订了房屋出租合同。原告租赁位于太原市杏花岭区大东关小沟坡东街某号房屋一套，租期24个月，自2011年9月1日至2013年9月1日止，年租金为18000元。以上事实有原告提供的商品房认购书、商品房买卖合同书、承诺书、宣传单、交房通知书、收据及还款清单、山西开源益通建设监理有限公司情况说明及证明、房屋出租合同、山西省中西医结合医院诊疗手册、交通费票据、车库照片及原、被告当庭陈述在案佐证。原审判决认为，合法有效的合同应受法律保护，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容合法，为有效合同，双方应当按约履行。因被告未按约向原告交付房屋，其应当支付违约金。原、被告签订的商品房买卖合同约定的违约金与承诺书约定不一致，应按不利于合同制定方的约定，故被告应按承诺书约定的，以原告已付房款176012.37元，自2011年10月31日起，至本判决确定的履行之日止，以每日万分之一向原告支付违约金。由于双方约定的违约金不足以补偿因迟延交付房屋，致使原告所支出的租赁房屋的费用45000元，被告应予以赔偿；原告主张的精神损害赔偿费不属于本案合同纠纷，本院不予支持；因合同违约多次奔走交涉诉讼寻找法律援助路途费用、误工费因原告提供证据不足，理由不充分，本院不予支持；原告提出的违反合同查封侵权车库的诉讼请求不属于人民法院民事诉讼的受案范围，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条，一百零七条、第一百一十二条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告山西佳欣房地产开发有限公司将位于太原市尖草坪区滨河城某号房屋交付原告李东风，于本判决书生效之日起五日内履行；二、被告山西佳欣房地产开发有限公司支付原告李东风违约金，以原告已付房款176012.37元，依照每日万分之一比例，自2011年10月31日起，至本判决确定的履行之日止计算支付。于本判决书生效之日起五日内履行；三、被告山西佳欣房地产开发有限公司赔偿原告李东风房屋租赁费45000元，于本判决书生效之日起五日内履行；四、驳回原告李东风的其他诉讼请求。上诉人李东风不服一审判决，向本院提起上诉，诉称，一、一审程序违法。1、一审没有严格遵循法定程序。开庭时间多次变动，合议庭成员变更未预先告知，庭审法官着装不规范。2、限制当事人的诉讼权利，影响公正审判。法官打断我的陈述，整个审理过程，我是在被无形牵制、被动、制约中进行的，未能充分保障诉讼权利的行使。3、民事判决书违反规定。判决书未告知当事人享有的上诉权利、上诉期限、上诉法院、上诉方式和途径。同时，判决书中对我的起诉状关键点原因引起的损害后果，作了删减，要求被告承担全部诉讼费用的请求未记录当中。发回重审到再次判决有一年多，保障效率、公正、公平、合理已不存在，无故拖延时间，延期审理判决期限，浪费司法资源和成本，为被上诉人故意拖延到期的债务提供帮助。未做到保护弱势群体和法律尊严。二、一审判决无有正义性，缺失保护公民应有的权益。1、一审判决避重就轻。我在多次诉讼中提出交付房屋产权，初审驳回我的请求，发回重审后，变成交付房屋，与当初有何区别，商品房交付应具备什么条件？四年诉讼因欺骗违法违约，无期迟延交房，商品房交付未达到国家标准合格入住条件，因为被上诉人的违法造成了至今还在诉讼的损害后果，按法律早应办理产权证，开发商也有义务办理权属证书义务。取得不动产证书是购房人主要合同目的。合同法的基本原则包括诚实信用原则，依该原则开发商附有办理权属证书的合同附随义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》规定了未办理房屋权属证书应承担的违约责任，《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》也规定了办理房屋权属证书的相关规定。但判决书对产权证却只字未提。最后判项写的滨河城编号，但五年了，那里的地名早已发生变更，编号可任意编排，判决书的法律缺失确信效果。2、因被上诉人违法导致诉讼，一审判决未依法裁判，五年更大损害在延续。从2009年购房开始，开发商一直骗术不断，我一次次询问一次次被骗，使身心受到巨大伤害，房屋之事折磨、摧残的身心疲惫，身体健康状况急剧下降，经医院确诊为肿瘤。商品房交付必须符合城市住宅小区竣工验收管理办法第六十六条规定的条件，还需提供住宅质量保证、住宅使用说明书，同时要有消防验收合格证明、房屋验收备案表、环保绿化检验合格报告等资料，但被上诉人始终没有给上诉人出示这些资料。被上诉人提交的三张没有时间没有签署验收意见，虚假资料也已证明商品房不具备竣工验收条件。3、一审判决失去法定性，不再合理，更谈不上公平。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。同时，上诉人提交的租房租金，还房贷款数据事实是随时间变化，在不断延续不断增加的，判决结果一年后才出来，判决核定的违约金公平合理吗？上诉人的诉讼费为7112元，判决让上诉人承担5634元，有依据吗？被上诉人在上诉人所买的6号楼后建设停车库，无有任何国家相关建设许可的批文，其地下停车库的地方属共有部位，建筑面积已进行分摊，车库归所有业主，开发商无权向任何人出售车位，其所得收入应予没收。然而判决一句话，不属受案范围，让人心寒，法院却不予指引，不去给予司法关联协助，任由其不法行为存在，与司法价值、宪法精神相悖。为此，请求二审法院以法律为依据，以事实、实情、原则为基础，做出公平、公正的判决。具体请求：1、商品房认购合同违约5734元；2、逾期交房承担违约金35202.4元；3、交付产权房，不承担任何非法费用；4、因逾期交房而使租房不断延续，租费用81000元；5、精神损害赔偿费30000元；6、因合同违约多次奔走交涉诉讼寻找法律援助路途费用1563元；7、违反合同查封侵权车库；8、合同的违约引起的损害在延续误工费70000元；9、被上诉人承担全部诉讼费用。被上诉人辩称，一、我公司没有上诉的理由是本着和谐社会的原则，避免无休止的诉讼延续，也是对上诉人的体谅，认可了一审判决的内容。二、一审法院的判决适用法律正确，审判程序合法，上诉人上诉不符合实际，应驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审一致。另查明，上诉人李东风在二审中提供了1、开庭传票，证明开庭时间一变再变，2、合议庭成员通知书，证明合议庭成员变更未通知。3、首钢胜利机械厂解除劳动合同证明书，证明其属于弱势群体。4、租房合同，证明租金延续。5、交房贷款凭证，证明损害在延续。6、诉讼费票据。被上诉人质证意见，对传票的真实性无异议；对开庭时间的变更是因为法庭开会冲突，所以调整；对合议庭成员变更不清楚，开庭变更合议庭问过上诉人是否申请回避，上诉人不申请，说明认可；2010年12月解除劳动关系与本案无关，双方签订商品房买卖合同是2010年11月签订的，不能证明误工费；租房合同的真实性不认可，只是由于减少诉讼带来的不便，认可一审判决，但一直不认可租房合同，2012年7月16日，我公司通知他交房，所以租金只能计算至此，之后的我公司不负担。贷款凭证真实性认可。本院认为，原审程序存在瑕疵，合议庭成员变更没有提前告知当事人，判决书未明确告知上诉期限、上诉权利及上诉法院等诉讼权利，考虑到本案系发回重审案件，为及时保护当事人的合法权利，避免当事人诉累和审限的拖延，经征求上诉人意见，不必因程序问题再发回重审。上诉人主张交付产权房，合同约定在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并约定了违约责任。鉴于房屋尚未交付，上诉人也尚未交纳办理房产所需的各项税费，被上诉人应先交付房屋。在合同约定的合理期限内办理房产证，上诉人应予以配合，如逾期未办理房产证，上诉人可再主张逾期办证的违约责任。上诉人主张在本案中一并解决房屋交付和办理产权证的理由不能成立，该请求不予支持。上诉人主张的违约金，原审判决被上诉人按承诺书的约定支付上诉人违约金正确，对上诉人再主张违约金的请求不予支持。上诉人与被上诉人先签订商品房认购书，之后签订了正式的商品房买卖合同，上诉人支付的5734元是房屋增加面积的款项，上诉人要求被上诉人支付该违约金没有依据，不予支持。上诉人主张的精神损失费不符合法律规定，不予支持。上诉人没有证据证明被上诉人所建车库的成本计算在其所购商品房的公摊面积，其主张查封车库的主张不予支持。上诉人主张的房租，一审判决已充分考虑，鉴于被上诉人通知上诉人交房，由于上诉人一直未领钥匙，故上诉人主张新增的租金不予支持。上诉人主张误工费，没有提供充分的证据，对该请求不予支持。上诉人主张的交通费1563元，已包括在违约金中，对该请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3556元，由上诉人李东风负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦跃峰审 判 员 雷 晨代理审判员 王笙太二〇一五年十月十五日书 记 员 赵梓余 更多数据：