（2015）汉中民二终字第00044号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-17
案件名称
汉台区启明星中、高考文化培训学校与汉中市汉江药业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汉台区启明星中、高考文化培训学校,汉中市汉江药业物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汉中民二终字第00044号上诉人（原审被告）汉台区启明星中、高考文化培训学校。代表人刘忍，该校负责人。被上诉人（原审原告）汉中市汉江药业物业管理有限公司。法定代表人王政军，该公司董事长。委托代理人张兴华，该公司经理。委托代理人刘纲，该公司书记。上诉人汉台区启明星中、高考文化培训学校因房屋租赁合同纠纷一案，不服汉台区人民法院（2015）汉台民初字第00371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉台区启明星中、高考文化培训学校（以下简称“培训学校”）代表人刘忍，被上诉人汉中市汉江药业物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）委托代理人张兴华、刘纲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2008年4月25日，原、被告签订《校舍租赁合同》一份，该合同约定：原告将其所有的坐落在原告生活区的教学楼和医务所二、三、四层宿舍租赁给被告开办学校使用；租赁期限为6年，自2008年4月30日至2014年8月30日止：第一年租金为65400元（以后每年上调3%）；全年分两次交清；第一次于当年9月20日前交纳全年租金的一半，剩余一半于次年的3月1日前交清，逾期按租金l0%加收滞纳金；对其他事项也进行了约定。同日，原、被告又签订《幼儿园房屋租赁合同》一份，双方约定：原告向被告提供大教室3间、办公室2间，教学楼与12号楼之间活动场地一个、厕所一个，有偿租赁给被告用于办学，被告应按照约定使用租赁物，不得转租他人；租赁期限为6年，自2008年8月31曰年至2014年8月30日。租赁期满后，经双方协商，被告可继续承租，如有第三人有意承租，在同等条件下，被告可优先承租；年租金为7000元（以后每年上调3%），每年8月31日前一次性交清一年租金；对其他事项也作了约定。两份租赁合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋和场地交付被告使用，被告也按约定向原告交纳租金。2013年9月16日，被告书面告知原告在租赁合同到期后，愿继续续租原告的校舍和场地。2014年3月12日，原告书面告知被告，在双方租赁合同履行期内，如遇市政建设规划需要异地搬迁时，被告应无条件搬迁。同年8月23日，被告向原告书面请求继续租用原告校舍和场地2—3年，房租可协商上浮并承诺遵照原告2014年3月12日告知书中强调的如遇市政建设规划要求异地搬迁时，无条件搬迁的条件。对剩余半年租金在继续确定续租前结算清楚。8月25日，被告致函原告同意原告提出的续租及续租租金不得低于9万元的意见，也同意缴纳保证金10000元的意见，对租金支付方式仍以一年分两次交清的旧例为宜；另希望原告返还多收的30000元房租，以便结清2014年3月——8月的房租，尽快签订续租合同。11月3日，被告向原告出具交款说明，载明：汉中启明星中、高考补习学校清结2014年3月1日——2014年8月30日的房租34430元，现交现金5000元，差额29430元以过去我校向厂里多交的31350元冲抵。12月15日，被告方再次致函原告商谈续租事宜。12月17日，原告方电话告知被告续租的条件是房租上浮至90000元，对租赁物中的宿舍楼和大操场予以收回。18日被告致函汉江药业集团公司对原告提出的条件提出异议并请求集团公司从中予以协调。23日，原告向被告邮寄送达关于《校舍租赁合同》到期后相关问题的告知函，函中载明：“由于双方于2008年8月31曰签订的《校舍租赁合同》（含幼儿园合同）于2014年8月30日到期后，双方就续签合同事宜未达成一致，特此函告贵校，请于2014年12月31日尽快搬走你校所有物品，并将全部租赁物交还我公司。否则，我公司将通过法律途径维护自己的合法权益。”同日，被告方致函汉中市国资委和汉江药业公司予以协调并提出自己的续租条件。2015年1月5日，原告向被告邮寄送达告知函载明：现就你校租赁校舍的几个问题告知如下：一、关于年租金问题（教学楼、食堂和周边6间平房）全年租金90000元在签订合同时一次性缴清。另外交保证金10000元签订合同时一次性缴清。二、关于合同期限问题。合同只能一年签一次。三，关于水电价格问题。经与有关方面协商，签订合同后可以进行适当调整。四、关于垃圾费问题。最好你直接与环卫处联系清运事宜。如果你校认为不方便，我们也可代理，费用3000元不变且签订合同时一次性缴清。五、如果你校真心实意要租，请你校在元月9日前过来签订合同。逾期则视为弃权并在2015年1月16日前交还全部租赁物，由此造成的损失，我们将通过法律途径追诉2014年9月l日至12月31日房屋租金及滞纳金。同年1月7日，原告向被告邮寄送达告知函载明：2015年1月6日下午，我公司与你校就新的校舍租赁合同的几个问题进行了协商并形成了一点共识。这几个问题是：一、关于年租金的问题。第一年按90000元收缴。第二年以第一年为基数上调3%；第三年以第二年为基数上调6%。此问题双方已达成一致。二、关于合同期限问题。我公司同意按照你校提出的三年租期签约。三、关于垃圾费的问题。尽管在这个问题上存在异议，经商议原则同意你校提出的全年交1000元的要求。四、关于我公司篮球场使用问题。篮球场虽不在租赁物范围，但考虑到你校办学需要，我公司同意你校无偿使用（仅限于学生课外活动）。根据昨天我们双方达成的基本意向，现将新的《校舍及附属设施租赁合同》文本快递给你，请你在2015年1月9日以前过来签订合同，超过2015年1月9日不来签订合同是视为你校自愿放弃租赁权。同时也请你校在2015年1月16日以前交还全部租赁物。如果你校既不签合同又不交换租赁物，我们将通过教育或监管部门出画协调并保留诉诸法律的权利。同年1月21日，原告再次向被告邮寄送达告知函，函中载明：原定于2015年元月9日双方签订新的房屋租赁合同，但当天你提出了新的问题，且与你同行的消防支队白处长建议再给你几天考虑的时间，即2015年元月12日签订合同。可是元月12日你再次提出现有一个合作办学伙伴这几天要与你谈合作的事，让我们再给你几天时间延期到2015年元月19日上午12点前。2015年元月19日上午你没来，给你打电话你说下午来。下午你过来后说不准备租了，办学资质也不准备年审了，让我们给你几天时间处理旧东西。为了保障我方租赁物不能无限期遭受损失，经有关方面研究决定，现就有关事项告知如下：一、如果你诚意要租，请在2015年元月23日下午4点以前过来签订合同（合同文本元月7日已快递给你）。逾期视为你自愿放弃租赁权。同时请你在元月23日前就弃租后的相关事宜双方进一步协商。二、如果你放弃租赁权，请你在2015年元月26日前搬走你方全部设施设备，将租赁物交换我方。超过元月26日仍然不交还租赁物，我方将按每年90000元租金予以追缴。三、你方放弃续租后双方未就相关问题达成一致，只能由汉台区法院裁决。元月23日，原、被告就续租事宜达成的协议是：一、原定于2015年元月23日签订新的房屋租赁合同。但由于被告房款未筹齐，故延迟到2015年元月26日上午12点以前。租赁物为教学楼、食堂和周边平房6间。年租金90000元整在签订合同时一次交清，另交保证金10000元。二、如果2015年元月26日上午12点前，未签订合同，被告自愿放弃租赁权，三日内无条件将全部租赁物交还原告。三、被告签订合同后，可以转租，但只能办学，不得挪作他用，否则为违约。同年元月26日，被告方又提出一年租金分两次交付租金遭原告拒绝，双方未能签订续租合同。同年元月27日，原告又向被告发送告知函载明：2015年元月26日你校再一次拒签合同，同时又拒绝交换租赁物的问题，……书面向你校告知。1、请你校在接到告知函之曰无条件交换全部租赁物。如不交还租赁物，我们将诉诸法律向你校追讨全部损失。此后，被告未向原告交还租赁物，原告遂向本院提起诉讼。审理中，原、被告于2015年3月24日达成关于续租合同主要问题协议书，内容是：2015年3月24日，经原、被告双方协商达成以下协议：一、租赁合同期限四年。自2015年2月1日至2019年元月31止。二、每年租金90000元。第一年租金在2015年3月31日前一次性交清。从第二年其每年元月31日前一次性交清。超过元月31日未交清当年租金视为被告违约。原告即可无条件收回租赁物。被告绝无任何异议。三、租赁物为子校教学楼、食堂操作间和周边平方六间。四、保证金10000元在2015年3月l目前一次性交清。五、租金第二年按2%上调，第三年、第四年均按3%上调。六、续租合同必须在2015年3月31日签订并一次性交清以上全部款项。超过期限未交清全部款项，未签订合同，视为被告违约，被告应在7日内无条件交还租赁物。七、续租合同不得转租，但可以合作办学。除办学外，不得挪作他用。八、因医务所房屋不在续租合同范围，所以被告应在2015年4月30日前将医务所房屋交还原告。否则，原告强行收回。同年3月31日，被告以原告已将本案争议的租赁物租与他人要求查清事实而未与原告签订合同并请求法院调取原告与他人签订的租赁合同。本院按照被告的取证请求前往汉中市人力资源和社会保障局取证，该局出具说明载明“其已将各校申报资料退还”。被告对原告就本案争议的租赁物与他人签订租赁合同的辩称意见没有提供证据证实。另，原告在审理中，将其诉讼请求变更为l、依法判决被告返还全部租赁物。2、依法判决被告支付原告租赁物占用费51312元。被告在审理中明确表示不再续租，要求原告赔偿50000元装修补偿和幼儿园多收的25000元。原审法院认为，被告在房屋租赁合同到期后，虽与原告一直协商签订续租合同，但该租赁物仍由其占有使用并未向原告实际交还，且在审理中明确表示不再续租，理应向原告支付租赁合同到期后的租赁物占用费用并及时向原告交还租赁物，故原告要求被告交还租赁物并支付租赁合同到期后被告占有使用租赁物的费用之请求理由正当合法，本院予以支持。被告辩称原告有意拖延与其续签续租合同且将租赁物已租于他人而拒绝支付租赁物占用费证据不足、理由不当，本院不予采纳；被告辩称由原告补偿其对租赁物维修和完善所花部分费用因原告明确表示拒绝接收被告维修和完善的设施且租赁合同已经到期，其辩称理由不能成立；被告辩称由原告退还多收取的垃圾费、暖气费、租赁费共计25000元因其在审理中没有提供充分证据证实又未提起反诉，在本案中本院不予解决。原审法院判决：一、限被告汉台区启明星中、高考文化培训学校在本判决书生效后十日内对其所租赁原告的校舍、房屋及场地予以清理并交付给原告汉中市汉江药业物业管理有限公司。二、限被告汉台区启明星中、高考文化培训学校在本判决书生效后十日内向原告汉中市汉江药业物业管理有限公司支付2014年8月31日至2015年4月30日的租赁物占用费用51312元。三、驳回原告汉中市汉江药业物业管理有限公司其他诉讼请求。培训学校不服原审判决，向本院上诉称，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回物业公司要求培训学校支付租赁物占用费的诉讼请求。同时，有关租赁物的问题，学校未交还的原因是一直在和物业公司商谈续租的事情，这也体现了学校的诚意，故当时没有交还租赁物也在情理之中。并且，培训学校在租赁合同到期之前就多次向物业公司表达了续租的意愿，续租合同未签订的原因是对方已经和新星技校建立了新的租赁关系，存在“一房二租”的情形，妨碍了培训学校相等条件下的优先续租权。而培训学校从未表示过不再续租，只是要求物业公司先理清和新星技校之间的租赁关系。物业公司在2014年11月就将教学区的大门加锁，这一做法不合情理。另外，培训学校要求物业公司赔偿装修费10万元，设施转让费6万元，赔偿经济损失3万元。被上诉人答辩称，原审法院判决正确，请求予以维持。二审庭审中，上诉人提交两组证据，第一组证据是照片一张，内容为2014年11月培训学校的校门被物业公司加锁的情形。证明物业公司实际上自2014年11月就收回了租赁物，培训学校根本无法使用。第二组证据是申请书两份，内容为一审案件审理中，培训学校两次申请法院调查取证。证明物业公司“一房二租”的事实及学校举证的困难。针对上诉人的举证，被上诉人的质证意见为，对第一组照片的真实性无异议，加锁的事实客观存在。但是物业公司是在与培训学校的租赁合同已经到期，和对方商议续租无果之后才给校门加锁的。对第二组证据，事实是，新星技校只是租赁了物业公司两间办公室，并不在培训学校的租赁物范畴之内。针对上诉人在二审中提交的以上证据，本院认为，物业公司对第一组证据的真实性无异议，本院予以采信；第二组证据的申请书两份，已在原审案卷中载卷佐证，且原审法院已就该申请向汉中市人力资源和社会保障局进行了调查。该局出具“说明”一份，证明投标资料已在评审会议结束后退还给了新星技校。该两份申请书不属于二审的证据范畴，本院不予认可。本院经审理查明，原审判决认定案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，首先，上诉人提出的有关赔偿装修费、设施转让费及经济损失的问题，因在一审中未提出反诉，故不在本案的审理范围之内。上诉人主张新星技校与物业公司签订了新的租赁合同，致涉案租赁物被占有使用而无法续租。关于这一点，上诉人并未提交相应证据予以证明，应当承担举证不能的后果，对于上诉理由本院不予支持。本案双方签订的租赁合同的履行期已于2014年8月30日届满，因双方未签订新的租赁合同，培训学校应当依约及时向物业公司支付租赁合同到期后的租赁物占用费并及时交还租赁物。其中租赁物占用费参照此前的租赁合同为费用计算标准，自合同到期日起计算8个月亦并无不当。上诉人认为租赁物占用费计算不合理的上诉理由不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，判决正确。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1486元，由汉台区启明星中、高考文化培训学校承担。本判决为终审判决。审 判 长 黄存宏代理审判员 王莎莎代理审判员 徐文婷二〇一五年十月十五日书 记 员 伍艳妮