（2014）穗天法民四初字第1877号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-07-13
案件名称
梁启灵与林梅容、林汉文等房屋买卖合同纠纷2014民四初1877一审民事裁定书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁启灵,林梅容,林汉文,梁启均,梁丽香,梁润兰,梁启焯
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》：第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十四条，第一百五十四条；《诉讼费用交纳办法》：第八条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2014）穗天法民四初字第1877号原告：梁启灵，住广东省广州市天河区。委托代理人：林焕均，广东丰伦律师事务所律师。被告：林梅容，住广东省广州市天河区。被告：林汉文，住广东省汕头市潮阳区。两被告的共同委托代理人：李龙云、骆艺汾，均为广东明浩律师事务所律师。第三人：梁启均，住广东省广州市天河区。第三人：梁丽香，住广东省广州市天河区。第三人：梁润兰，住广东省广州市天河区。第三人：梁启焯，住广东省广州市天河区。上述第三人的共同委托代理人：董良刚，广东金羊律师事务所律师。原告梁启灵诉被告林梅容、林汉文及第三人梁启均、梁丽香、梁润兰、梁启焯确认合同无效纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告梁启灵诉称：广州市天河区长湴新村自编门牌××号宅基地是广州市天河区长兴街长湴村民委员会在1999年前分给李某乙的物业。原告和各第三人都是李某乙的子女。李某乙在2011年3月19日去世，李某乙的丈夫早在1988年7月25日去世。原告在1999年期间因伤害他人正在监狱服刑。原告服刑期间，各第三人在1999年1月16日与两被告签订购房协议，将广州市天河区长湴西四街自编门牌××号宅基地及地上建筑物共计××万元的价格出售给两被告。原告认为，购房协议书违反我国法律规定，侵犯原告的合法权益，应确认无效。一、违反我国法律法规的规定。1、我国土地管理法第六十三条规定集体土地依法不得转让。2、国务院办公厅（国办发（1999）39号）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定“农村住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。3、国务院（国发（2004）28号）《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”。二、涉案宅基地属于李某乙所有，原告是李某乙的合法继承人之一，各第三人无权处分属于原告的合法权益。根据天河区长湴股份合作经济社出具的《证明》，涉案的宅基地属于该村分配给李某乙的宅基地，各第三人未经原告同意出售涉案房屋，侵犯了原告的合法权益。根据合同法第五十二条规定及广东省高级人民法院粤高法发（2001）42号《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条、第十九条“当事人将村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效”的规定，上述购房协议书依法应确认为无效。现提起诉讼，请求法院判令：1、确认被告林梅容、被告林汉文与李某乙和各第三人在1999年1月16日签订的《购房协议书》无效；2、被告林梅容、被告林汉文立即将广州市天河区长湴西街自编木门牌××号宅基地及地上建筑物返还给原告；3、被告林梅容、被告林汉文共同承担本案诉讼费。本院认为：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可见，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院不予受理。本案中，本院分别向广州市天河区房管部门、广州市天河区规划部门发函调查，房管部门答复称无涉案宅基地房屋的登记信息，规划部门答复称无涉案宅基地房屋即位于广州市天河区长湴新村的长湴西街自编木门牌××号房屋规划报建资料。在此情况下，本院无法确定涉案宅基地房屋的性质，当事人应向行政主管部门申请对上述房屋进行处理，在行政主管部门处理后方可提起民事诉讼。因此，本院对原告起诉依法裁定予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告梁启灵的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李 新 程人民陪审员 吴 旭 英人民陪审员 梁 泳 怡二〇一五年十月十五日书 记 员 何嘉杰梁雅芝 来自：