（2014）杭下民初字第02164号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-26
案件名称
章涤云、章杰与永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章涤云,章杰,永通控股集团有限公司,浙江富春江通信集团有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭下民初字第02164号原告：章涤云。原告：章杰。两原告委托代理人：夏晓明。被告：永通控股集团有限公司。法定代表人：孙庆炎。被告：浙江富春江通信集团有限公司。法定代表人：孙翀。两被告委托代理人：马康华、郦峰。原告傅某为与被告永通控股集团有限公司（下称永通公司）、浙江富春江通信集团有限公司（下称富春江公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年11月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员叶东晓独任审判，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏晓明，两被告的委托代理人马康华、郦峰到庭参加诉讼。后本案转为普通程序依法组成合议庭。2015年3月29日傅某死亡。傅某的继承人章涤云、章杰作为本案原告参加诉讼。本院于2015年5月22日、8月13日再次公开开庭审理了本案。两原告委托代理人夏晓明，两被告委托代理人郦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章涤云、章杰起诉称：2003年2月12日，傅某以俞某为名义上买受人，与杭州永通房地产开发有限公司（以下简称永通房产公司）签订编号为2003预2252的《商品房买卖合同》一份，购买永通信息广场东座8层A号房一套，并对房屋面积、单价、总价、交房期限、产权登记及违约责任等进行了具体约定，其中明确约定房屋所在地块规划用途为住宅，土地使用年限为70年，永通房产公司应当在房屋交付后60天内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。其后为办证之便，双方对合同买受人主体进行了更名，由傅某与永通房产公司于2005年11月12日，就上述房屋另行签订编号为2005预3488的《商品房买卖合同》，合同内容与编号为2003预2252的《商品房买卖合同》一致。傅某依约交付房款，履行了合同项下义务，但是永通房产公司却严重违约：永通房产公司逾期直至2007年10月24日才向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理产权登记；更为严重的是，永通房产公司在合同履行过程中，将房屋用地的用途申请了变更，由住宅变更为综合用地，致使傅某购买的房屋，至今无法根据合同约定办理用途为住宅的产权凭证。傅某因此提起仲裁申请，杭州仲裁委员会以（2010）杭仲字第317号案件受理，并于2011年8月10日作出仲裁裁决，要求永通房产公司支付逾期办理产权登记备案的违约金5892.62元及因改变房屋土地用途的违约事实给原告造成的损失1880000元。因永通房产公司拒不履行，原告申请强制执行，杭州市中级人民法院以（2011）浙杭执民字第289号案件受理。期间永通房产公司向杭州中院提出不予执行仲裁裁决的申请，2012年10月29日杭州中院作出（2011）浙杭执裁字第30号执行裁定书，裁定（2010）杭仲字第317号仲裁裁决不予执行。根据《民事诉讼法》第237条规定，原告有权向人民法院起诉。在（2011）浙杭执民字第289号执行案件过程中，永通公司于2012年2月20日作出股东会决议解散公司，其后进入清算程序，但未通知原告申报债权，同年7月16日出具的《清算报告》中记载“债权债务已清理完毕”，与实际不符，严重侵害了原告的权益。两被告在《关于确认公司清算报告的股东会决议》中，承诺清算报告“不含虚假内容，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任”。综上所述，两被告的行为已经严重侵害到原告合法权益，故原告根据《公司法》等相关法律法规，向贵院起诉，恳请判如所请！诉讼请求：1.判令被告永通公司、被告富春江公司连带支付未按期将办理权属登记所需资料备案的违约金5892.62元；2.判令被告永通公司、被告富春江公司连带赔偿因改变土地、房屋用途的违约行为给原告造成的损失900000元（暂定，实际以司法鉴定结果为准）；3.本案的诉讼费用由两被告承担。鉴定结果出具后原告变更诉讼请求为：1.判令被告一、被告二连带支付未按期将办理权属登记所需资料备案的违约金5892.62元；2.判令被告永通公司、被告富春江公司连带赔偿因改变土地、房屋用途的违约行为给原告造成的损失1082758.6元（其中2007年10月19日为评估基准日，案涉房屋价值损失720000元，自2007年10月20日起的利息损失362758.6元，暂计至2015年5月6日，之后按同期银行贷款利率计算至判决确定的给付之日）；3.判令被告永通公司、富春江公司原告支付（2010）杭仲字第316号案件仲裁费用24652元；4.本案诉讼费用由两被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同（编号：2003预2252），2.协议书，3.入伙联系单，4.商品房买卖合同（编号：2005预3488），证据1-4，欲共同证明：1.傅某于2003年2月12日以俞某的名义与杭州永通房地产开发有限公司（以下简称“永通公司”）签订商品房买卖合同，购买永通信息广场东座8层A号房一套，其后为办证之便，经各方同意，通过永通公司解除合同，再于2005年11月12日与原告签订内容一致的商品房买卖合同的方式，将买受人更名为原告。2.双方在《商品房买卖合同》项下的权利义务内容，其中明确约定房屋土地用途为住宅，土地使用权期限为70年及办证期限等内容。5.房款收据，欲证明原告依约向永通公司支付房款1178523元。6.信访事项答复意见书，欲证明永通公司向杭州市国土资源局申请将土地用途进行了变更及未按期将办理权属登记所需资料提交备案。7.房产档案，欲证明：1.原告所购商品房土地用途被变更；2.永通公司迟至2007年10月24日才向杭州市房产交易产权登记管理中心申请办理产权登记。8.（2010）杭仲字第317号仲裁裁决书，欲证明杭州仲裁委员会于2011年8月10日作出仲裁裁决，裁决永通公司向原告支付逾期办理产权登记备案的违约金及因改变房屋、土地用途的违约事实给原告造成的损失。9.（2011）浙杭执裁字第30号执行裁定书，欲证明杭州市中院裁定（2010）杭仲字第317号仲裁裁决不予执行。10.工商档案，欲证明：1、在（2011）浙杭执民字第289号执行案件过程中，永通公司于2012年2月20日作出股东会决议解散公司，其后进入清算程序；2、清算组2012年7月16日出具的《清算报告》中记载“债权债务已清理完毕”，与实际不符；3、被告一、被告二作为永通公司的股东，在《关于确认公司清算报告的股东会决议》中，承诺清算报告“不含虚假内容，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任”。11.死亡证明1份，欲证明傅某于2015年3月29日因呼吸衰竭死亡的事实。12.常住人口登记表，欲证明：1.傅某的父母已去世；2.章涤云、章杰为傅某第一顺位继承人。被告永通公司、富春江公司答辩称：一、被告与傅某之间的商品房买卖合同纠纷一案（（2014）杭下民初字第2164）已由贵院受理。被告认为原告的诉求没有事实和法律依据，其诉请依法应予以驳回，现针对该案件，提出如下答辩：一、永通公司并未改变合同约定的房屋用途，根本不存在违约行为，理由如下：1.该合同第一条约定“土地的面积为2875㎡，规划用途为住宅”，系根据2002年杭州市国土局下发的土地证（杭下国用【200】字第000039号）填写，绝非永通公司杜撰。土地证的用途改变系杭州市国土局与规划局的矛盾所致，责任不在永通公司。2.杭州市房产管理局2002年12月30日核发的“杭售许字（2002）第0100号”《商品房预售证》载明：房产的用途性质为“单身公寓”；预售商品房类别为“其他”，并非普通住宅、别墅、写字楼、商贸。该《商品房预售证》在售楼处明示，原告不可能不知情。而且购房合同第二条明确“商品房预售许可证号为杭售许字（2002）第0100号。”，原告购房时对此证不可能不查验，显然原告对房屋性质是明知的。3.购房合同第三条在商品房用途一栏中明确约定为“单身公寓”，第十九条也明确约定“买受人的房屋仅作单身公寓使用……”；杭州市城乡建设委员会下发的初步设计批复（杭建设发（2001）482号）中明确“单身集体宿舍不得以住宅方式设计，不得作商品住宅销售，可作单身公寓销售。”因此永通公司没有按照住宅方式设计该商品房。购房合同后所附的房屋平面图中也没有标示“厨房”和“煤气”等住宅所必需的配套设施，傅某系省建工学校的教职工、其丈夫章涤云系省建筑一公司的工程师，作为专业人士应该能够看懂这么简单的图纸。即使原告看不懂图纸，在交房时或者使用时也应当发现案涉房产没有配备“厨房”和“煤气”等住宅所必需配套设施的问题，而原告从未就该问题向永通公司提出过质疑。4.根据建设部2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第32条的规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”该合同第十一条明确约定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”。该合同第十七条也约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。”永通公司从未向傅某提供过这些文本（事实上也不可能提供），作为专业人士，其收房时直至今日从未提出过异议。综合以上事实分析，原告对该房产的性质为“非住宅”是明知的。购房合同的标的物始终是“单身公寓”，而非“住宅”或“办公楼”，该房产的用途性质从未改变。二、傅某的行为已默认土地用途的变更，视同对已形成事实的认可，应该按合同中第十条约定处理。该合同第十条约定“规划、设计变更的，影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，买受人退房的，出卖人退换房款，并按人民银行同期存款利率支付利息；买受人不退房的，本合同继续履行。”被告于2006年6月14日向全体业主送达了征询函，内容是基于该物业作为办公使用的事实，为便于业主实际的使用需求，将该物业调整为非住宅，特此告知广大业主，但是原告没有答复，也未按合同约定的时间内提出退房的书面要求，应该说该项目土地性质和使用年限的变更，傅某早已明知，其从未提出过退房。原告如认为永通公司违反该合同第一条约定，应当根据该合同第十条约定处理。一般来说，开发商单方变更规划，应视为其对与购房人签订的房屋买卖合同的违约，应当承担相应违约责任，但由于政府行为导致的变更规划可以免责。因为政府行为对开发商而言具有不可预见性、并不能抗拒，故永通公司可以据此理由免责。三、政府职能部门不予办理房产证是造成被告迟延办证的根本原因、永通公司并无过错。永通信息广场项目分别于2005年5月23日和当年11月25日通过杭州市规划局及国土局的验收，双方于2005年11月12日签订商品房销售合同之后不久，就已具备办理产权证的条件，但是杭州市房管局要求该项目的土地用途及使用年限变更后，才能办理房产证，而杭州市国土局一直不予变更，经被告反复多次向政府反映、各职能部门协调后，杭州市国土局于2007年10月19日才颁发了变更后土地证。因此延后了办理产权证的时间，永通公司并无过错。四、损失赔偿必须建立在“已经发生实际损失，并且实际损失与违约行为有法律上的因果关系”的事实基础之上。原告主张的是因土地用途变更给其所造成的损失，在案涉房产性质已确定为“非住宅”的前提下，土地性质改变的实质性后果就是土地使用年限缩短了20年。但是国家法律、法规至今为止尚未明确规定土地使用权届满后是无偿收回还是自动续期抑或有偿续期，故该变更行为对原告是否会造成损失尚未可知。退一步讲，即使永通公司应当赔偿原告损失，目前，在损失无法确定的情况下，如何确定赔偿数额？永通公司是根据杭下国永2002第000039号国有土地使用证，以及杭州市建委的批复，和杭售许字第100号许可证，签订商品房买卖合同，后又根据杭规简复（2006）295号公文处理简复单的意见，变更土地用途。造成这一变更的原因，是政府的不当行政行为，永通公司并无过错。根据合同法损失赔偿原则，无过错方并不应承担赔偿责任。根据合同法原则，有约定的从约定，无约定的从法律，只要约定不违反法律强制性规定，合同的约定有效排除了法律规定，损失的主张，应当依照合同约定，具体到本案，根据案涉合同第10条约定，规划变更导致买受人的房屋使用功能以及商品房质量受到影响，买受人不退房的，本合同继续履行，以上两点，在杭州市中级人民法院的裁定书上，已经得到确认。再退一步讲，即使法庭认定永通公司应当在合同约定之外，另行承担赔偿责任，被告也不认可该评估报告的结论。综上所述，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告永通公司、富春江公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1.杭土合字（2001）63号出让合同、杭下国用（2002）字第000039国有土地使用证以及杭土验字（2004）第253号复核验收通知书，欲证明：1.2001年5月8日，杭州市国土局与永通公司签订的出让合同及2002年2月4日杭州国土局合法的土地证均将涉案房产的土地用途确定为“住宅”，年限为70年，甚至于2005年11月25日杭州市国土局复核验收时仍然确定为“住宅”用地的事实；2.购房合同第一条土地用途“住宅”系按当时土地证登记内容填写，并非永通公司杜撰和欺诈。2.杭建设法（2001）482号文件，欲证明杭州市城乡建设委员会于2001年10月17日批复的文件规定“单身集体宿舍不得以住宅方式设计，不得作商品住宅销售，可作单身公寓销售”的事实。3.杭售许字（2002）第0100号商品房预售许可证，欲证明永通公司在售楼处公示的预售证载明预售房产的用途为单身公寓，预售房产类别为其他而非住宅、别墅、写字楼、商贸等事实。4.购房合同（2005）预3488号，欲证明：1.合同第三条明确约定的房屋用途是“单身公寓”、第十九条强调“买受人的房屋仅做单身公寓使用”：2.第十条明确约定“规划、设计变更的，影响到买受人所购买商品质量或使用功能的……买受人不退房的，本合同继续履行”的事实。5.杭州市房产管理局产权中心、市场处的联系单（编号：2006-1009），欲证明杭州市房管局因涉案房产的用地性质和规划批复有矛盾于2006年4月27日书面要求市规划局明确永通信息广场中“单身公寓”的规划批建性质。6.杭规综（2006）051号反馈意见，欲证明杭州市规划局于2006年5月12日答复市房管局该项目用地性质为公共设施用地，单身公寓为非住宅。7.杭规简复（2006）295号公文处理简复单1份，欲证明因涉案房产的办证事宜陷入僵局，永通公司书面请求杭州市规划局协调办理单身公寓部分房产证，市规划局于2006年5月26日答复永通公司用地性质以及单身公寓性质早已明确，并且不同意协调房产办办证事宜的事实。8.户口本1份，欲证明章涤云系浙江省建筑以公司的退休职工、傅某系浙江省建工学校的退休干部。9.信访事项答复意见书，欲证明因杭州市国土局承认国土局与规划局在案涉房产的土地性质上存在矛盾，导致业主无法办证。永通公司为解决业主办证问题，被迫向国土局要求调整单身公寓的土地用途的事实。10.执行裁定书［（2011）浙杭执裁字第30号］：欲证明：1.涉案房产的用途性质没有变更；2.2005年12月后，傅某将涉案房产作商业用房出租并收取租金。11.购房合同（2003预8665号）（11-1）（原件）、购房合同（2003预29号）（11-2）（复印件）、购房合同（2003预4787号）（11-3）（复印件），欲证明在2003年永通信息广场售楼时，西座写字楼的售价比东座单身公寓的售价高1000余元／㎡的事实。12.我爱我家网站公布的成交均价数据（打印件），欲证明2007年度杭州市写字楼的成交均价为13045元／㎡，二手住宅的成家均价为10225元／㎡。13.杭州三瑞物业管理有限公司的证明（13-1）、永通信息广场东座XXX、XXX室的租房情况（13-2），14.2005年12月1日和2006年3月22日，杭州三瑞物业管理有限公司向XXX、XXX室承租人北京正东国际建筑工程设计有限公司收取物业费、水电费的发票，15.2006年6月27日、2006年10月15日至2009年，杭州三瑞物业管理有限公司向XXX、XXX室承租人杭州博雅建筑规划设计有限咨询有限公司收取物业费、水电费的发票，证据13-15，欲证明自2005年12月起，傅某一直将涉案房产出租给他人用作办公楼使用的事实。审理中，原告申请对永通信息广场东座8层A、C号商品房因土地、房屋用途变更造成的损失进行司法鉴定。被告申请对永通信息广场东座8层A、C号商品房作为办公楼性质的租金收入及作为住宅楼性质的租金收入的差额进行司法鉴定。本院依法委托杭州金孚资产评估有限公司就上述委托事项进行评估，杭州金孚资产评估有限公司出具了杭金孚评字（2015）第53号、（2015）第53-1号、（2015）第53-2号资产评估报告书。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的十二组证据，被告对证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。对证据3、4的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，在合同中，虽然土地性质为“住宅”，而房屋性质约定的是单身公寓，而非住宅。对证据6的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，因为杭州市国土局承认由于国土局和规划局对涉案房屋的土地性质存在矛盾，导致业主无法办证是事实，本案并不是永通公司主动向国土局主动申请变更土地性质，而是被迫的。而且公司也征求了全部业主的意见，绝大部分业主也是同意的，当时只有4个业主（包括原告在内）是不同意的。对证据5、7、8、9、10、11、12的三性均无异议。本院对证据1、2、3、4的真实性合法性予以确认，对与本案的关联性亦予以确认。对证据5、7、8、9、10、11、12的三性予以确认。证据6的真实性予以确认，对其证据对象不予确认。被告提交的十五组证据，原告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，永通公司是否存在欺诈和杜撰情况，与本案是否构成违约并无关系。该证据恰恰可以证明其实际交付的房屋土地性质发生了改变，构成违约。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。该批复是杭州市城乡建委给永通公司的批复，傅某对此是不知情的，应以合同内容记载来判断被告是否存在违约行为。再则，该批复也表明，当时的批复内容是明确的，即使土地的用途和批复的规划用途存在冲突，作为永通公司在当时就应该明知。对证据3的真实性无异议，对证明对象和内容有异议，根据该预售许可证内容，作为单身公寓，当时是有70年产权性质的住宅，也有50年产权性质的非住宅，仅以预售许可证内容来判断，不足以得出当时房屋就是50年产权非住宅的结论，结合永通广场当时的土地性质，其单身公寓是70年住宅性质。对证据4的真实性和合法性无异议，对证明对象有异议，单身公寓的概念，并不能确定房屋是住宅还是非住宅，结合合同的土地性质以及年限的确定，可以确认傅某的所购买的是70年产权的单身公寓，其次，合同第十条约定，与本案被告是否存在违约并无关联，本案房屋的规划用途，一开始就明确，并不像被告所说发生变化，即使发生变更，也应按照合同约定通知傅某。在杭州市房产交易产权登记管理中心有4户业主是不同意调整土地性质的。对证据5、6的真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。对证据7的真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关。而且从该证据中可以看出，规划的性质，从一开始是明确的，不存在规划批复不清以及规划变更的问题，因此永通公司有过错。如果是用地性质和规划有矛盾，从一开始就可以发现，并不需要拖到2007年。对证据8的真实性无异议，对关联性有异议，傅某以及章涤云的工作单位，与本案争议事实无关。对证据9的三性无异议，对证明对象有异议，该证据明确，是永通公司向国土资源局要求调整土地性质，并书面承诺会负责解决调整引起的相关纠纷，其次，该份答复有一个表述是不准确的，即“2007年3月份，永通公司根据市规划局批复，明确将永通信息广场单身公寓部分改为公建性质”，但与被告提交的证据6存在矛盾。对证据10的三性无异议，对证明对象有异议，首先，不予执行的裁定不同意判决和裁决，即使法院不予执行仲裁裁决，对于案件争议的事实认定以及法律适用，还是另行起诉和仲裁为准，同时该裁决书中关于“即涉案房屋的土地性质没有改变”是错误的，而且不予执行的裁定，是针对程序上的，不应越俎代庖认定案件基本事实。对证据11-1的真实性无异议，对关联性有异议，本身房屋的价值，受多重因素影响，不能单纯的以东座和西座不同的价差来简单说明，而且也与案涉房屋无关。对证据11-2、11-3，均系复印件上加盖公章，故原告不认可其真实性。本案既然已申请司法鉴定，其它房屋的售价，不能作为参考。而且后两份合同的房屋差价，也只有200多元／平方米。而且西座的写字楼，没有厨房的约定，而原告购买的东座，是有厨房的，所以傅某所购买的房屋，具备住宅性质及。对证据12的三性均有异议，而且该数据是商业地产和二手房的对比，与本案办公性质的住宅，没有可比性。对证据13-1的三性均有异议，物业公司并无出具证明的资质，如果是单位出具证明，除加盖单位公章外，还需要法定代表人签字和出具证明人签字，但该证明并无相关人员签字，而且从证明内容看，与事实情况不符，房屋在中途有空置过。对证据13-2三性有异议，被告未提供原件，而且该证据实际上也是一张证明，同证据13-1的质证意见一致。对证据14、15的三性均不认可，被告并未提供原件，复印件上所加盖的是永通公司的章，而非开票单位的章。同时对证据13、14、15的关联性有异议，房屋是否出租，是所有权人的权利，与房屋本身价值并无直接关系。本院对证据1-11的三性均予以确认。证据12与本案缺乏关联，故不予确认。证据13-15与本案争议事实缺乏关联，故不予确认。针对杭州金孚资产评估有限公司出具的杭金孚评字（2015）第53号、（2015）第53-1号、（2015）第53-2号资产评估报告书，原告对第一项评估结论，对房屋用途变更导致的房屋差价损失无异议，对第二项和第三项，办公楼和净租金收入的差异，对鉴定事项无异议，但该结论与本案无关，房屋是否出租是由房屋所有权人决定，与房屋的价值无关。而且房屋的价值评估，已经考虑了土地回报率。而且之前，因为原告的房屋不能办证，对房屋的租金还是存在影响的。被告对评估报告的结论提出异议，认为评估意见是不科学的，其所依据的公式或者理论或者推定，都是推断的。现在的土地损失，就是土地使用年限从70年变更到50年，所以最直接的损失，就是50年之后所应缴纳的土地出让金。而鉴定人是根据租金收入差异所算的损失，而实际上，写字楼的租金与住宅的租金相比，写字楼的租金显然更高。即使要假定损失，也应以50年之后补缴的土地出让金，是其实际损失。被告申请鉴定人、专家辅助人员出庭接受质询，本院依法予以准许。结合庭审质证、质询情况，本院认为杭州金孚资产评估有限公司具有法定的鉴定资质，系受本院委托出具鉴定意见，鉴定程序合法，被告虽对鉴定结论提出异议，但并未提出相应反驳证据，故本院对该鉴定报告的效力予以确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2001年5月8日，杭州市土地管理局作为出让方，永通房产公司作为受让方签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》，永通房产公司受让案涉房屋所在土地，约定合同项下的土地使用权出让年限为住宅用地70年、综合用地50年、商业用地40年，自领取该宗地的《国有土地使用证》之日起算。合同项下的宗地，按照批准的城市总体规划是建设住宅和公建项目。2002年2月4日永通房产公司取得坐落下城区环城北路31号（永通信息广场）、地号3-4-（49）-出367-1号《国有土地使用证》［杭下国用（2002）字第000039号］，核定使用权面积2875平方米，土地用途为住宅，终止日期为2072年2月3日。同年杭州市房产管理局向永通房产公司核发了《商品房预售证》［杭售许字（2002）第0100号］，预售商品房的类别为单身公寓。2003年2月12日，俞某作为买受人与永通房产公司签订编号为2003预2252的《商品房买卖合同》一份，约定俞某购买永通信息广场东座8层A号房一套，该房屋的用途为单身公寓，建筑面积212.06平方米，总价1178523元。买受人于2003年2月12日前付清首付款250000元，余款928523元于2003年5月10日前付清。出卖人应当于2004年9月30日前交付经综合验收合格的房屋，并在商品房交付后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同约定房屋所在地块规划用途为住宅，土地使用年限为70年，至2072年2月3日止。2005年10月17日，俞某与永通公司签订《协议书》，约定双方解除编号为2003预2252的《商品房买卖合同》。2005年11月12日，傅某与永通公司就上述房屋另行签订编号为2005预3488的《商品房买卖合同》，合同内容与编号为2003预2252的《商品房买卖合同》一致。傅某依约履行了合同项下义务，2005年10月14日永通公司向傅某交付了房屋。2005年11月25日，杭州市国土资源局向永通房产公司核发了《建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》［杭土验字（2005）第253号］，该通知书中载明永通信息广场土地用途为三部分，其中综合（单身公寓）、综合（办公）使用年限为50年，至2052年2月3日，商业用途的使用年限为40年，至2042年2月3日，并称永通房产公司可以凭本通知书及有关资料申请办理土地使用权变更登记手续。该通知书注明杭下国用（2002）字第000039号《国有土地使用证》原件已收回。2006年4月27日，杭州市房产管理局向杭州市规划局综合处出具联系单，要求杭州市规划局明确永通广场中单身公寓规划批建性质。2006年5月12日，杭州市规划局综合处向杭州市房产管理局作出答复，称根据杭州市规划局核发的用地许可证，该项目用地性质为公共设施用地，单身公寓为非住宅。2006年5月26日，杭州市规划局针对永通公司“要求明确永通信息广场单身公寓性质的报告”一文作出简复［杭规简复（2006）295号］，称永通信息广场项目用地性质为公共设施用地。关于其中单身公寓部分，根据杭建发（2001）482号设计批复中明确“单身集体宿舍不得以住宅设计，不得作商品住宅销售，可作单身公寓销售”，杭州市规划局按批复内容审批单身公寓。由于审批性质已明确，且房屋销售不属规划部门管理范围，不需杭州市规划局进行协调。2007年3月，永通公司根据市规划局［杭规简复（2006）295号］的简复内容，向杭州市房产管理局要求调整单身公寓土地用途，并书面承诺做好持不同意见业主的工作，如因单身公寓作途调整引起纠纷，由公司负责协调解决。杭州市房产管理局同意永通公司调整单身公寓土地用途的申请，并办理了相关手续。2007年12月29日，永通房产公司办理了案涉房屋的所有权初始登记，房屋用途为非住宅。2010年3月9日杭州国土资源局就傅某等反映的信访事项作出答复。因案涉房屋只能办理使用产限为50年的非住宅产权登记，2010年6月25日傅某向杭州仲裁委员会申请仲裁，杭州仲裁委员会以（2010）杭仲字第317号案件受理，并于2011年8月10日作出仲裁裁决，要求永通公司支付逾期办理产权登记备案的违约金5892.62元及因改变房屋土地用途的违约事实给原告造成的损失1880000元。傅某向杭州市中级人民法院（以下称杭州中院）申请执行，杭州中院立案受理。期间永通公司向杭州中院提出不予执行仲裁裁决的申请，2012年10月29日杭州中院作出（2011）浙杭执裁字第30号执行裁定书，裁定（2010）杭仲字第317号仲裁裁决不予执行。傅某为此诉至本院。审理中，本院申请委杭州金孚资产评估有限公司对案涉的永通信息广场东座8层A号房屋因土地、房屋用途变更而产生的损失和永通信息广场东座8层A号房屋在2005年10月14日至2007年10月19日期间分别作为办公楼性质和住宅性质的租金费用进行司法鉴定。评估结论：永通信息广场东座8层A号房屋从住宅用地变为综合用地导致的损失720000元；永通信息广场东座8层A号房屋在2005年10月14日至2007年10月19日期间作为办公楼性质的净租金收入为87000元；永通信息广场东座8层C号房屋在2005年10月14日至2007年10月19日期间作为住宅楼性质的净租金收入为83000元。另查明，两被告系永通房产公司股东。2012年2月20日永通房产公司通过股东会决议解散公司，其后进入清算程序，同年7月16日清算完毕，7月20日经工商行政管理部门核准注销。《清算报告》中记载“债权债务已清理完毕”。两被告承诺清算报告“不含虚假内容，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任”。本院认为，傅某与永通房产公司签订的《商品房买卖合同》，系合同双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效。本案中双方争议的焦点是：一、两被告是否应当承担逾期办理产权登记备案的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。永通房产公司于2005年10月14日向傅某交付房屋，但自2007年10月起才开始办理权属登记报备手续，至2007年12月29日，永通房产公司才完成案涉房屋的所有权初始登记，故永通房产公司逾期办理产权登记备案的违约事实成立，原告主张按已付房款1178523元的0.5%承担违约金5892.62元，具有事实和法律依据。二、两被告是否应当承担案涉房屋土地用途及使用年限变更后的违约责任。永通房产公司依照杭州市房产管理局颁发的《商品房预售证》［杭售许字（2002）第0100号］、杭州市国土资源局颁发的《国有土地使用证》［杭下国用（2002）字第000039号］，在合同中约定预售的商品房系单身公寓，土地使用年限为70年，符合法律规定。2005年10月永通房产公司向傅某交付了房屋。2005年11月25日期在杭州市国土资源局向永通房产公司核发的《建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》中重新确认永通信息广场土地用途为三部分，其中综合（单身公寓）、综合（办公）使用年限为50年，至2052年2月3日，商业用途的使用年限为40年，至2042年2月3日，并要求永通房产公司凭本通知书及有关资料申请办理土地使用权变更登记手续，原杭下国用（2002）字第000039号《国有土地使用证》原件收回。2006年杭州市规划局再次明确案涉房屋系非住宅，土地使用年限为50年。此后永通房产公司向杭州市房产管理局申请调整单身公寓土地用途，同时出具书面承诺，对于因单身公寓土地用途调整引起的纠纷，由永通房产公司负责协调解决。杭州市房产管理局为永通房产公司办理了变更土地用途相关手续。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条规定确立的是无过错责任原则，违约行为的构成要件是单一的，即客观上的违约行为，无需过错作为要件。即使是因第三人的原因造成违约的，仍应向对方承担违约责任。本案中永通房产公司不仅不能按时将办理房屋权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，使买受人无法在规定期限内取得房地产权属证书而构成违约，而且提供的单身公寓的土地用途从住宅变更为综合用途，使用年限从70年减少为50年，客观上亦构成了违约，虽然上述房屋土地用途的变更系相关行政部门的原因所致，但根据合同法的规定原则，永通房产公司仍应向房屋买受人承担相应的违约责任，鉴于永通房产公司已无法提供符合合同约定的使用年限的房屋，故永通房产公司应向原告承担赔偿损失的违约责任。案涉房屋从住宅用地变为综合用地导致的损失为720000元，故对于该部分损失，应由永通房产公司承担赔偿责任。但原告就损失部分再行主张利息损失，于法无据，本院不予支持。因永通房产公司已被注销，二被告作为永通房产公司的股东，在仲裁裁决执行阶段，即公司债务未清偿前注销公司，应对永通房产公司的债务，即违约金5892.62元和经济损失720000元承担清偿责任。被告提出的房屋从住宅变更为非住宅后，原告存在租金收益的增加，可以减少实际损失的抗辩，本院认为，原告有权对房屋的使用方式作出选择，其自用或出租，均为原告的权利，故被告提出的租金收益并非必然产生，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。至于合同第十条就规划、设计变更后的房屋如何处理所作出的约定，是指房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、小区划设计的变更，并未包含房屋土地用途的变更，故该条约定不适用于本案的中情形。三、原告在（2010）杭仲字第317号案件中的仲裁费用24652元，是否应当由二被告承担。（2010）杭仲字第317号案件中的仲裁费用24652元，该仲裁裁决书已裁决由永通房产公司负担，该部分费用与永通房产公司的违约行为并无直接的因果关系，即使该部分费用原告因目前尚未取得而产生损失，该损失也并非永通房产公司在订立合同时所能预见的，故原告主张由两被告承担，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告章涤云、章杰支付违约金5892.62元；二、被告永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告章涤云、章杰赔偿经济损失720000元；三、驳回原告章涤云、章杰的其他诉讼请求。案件受理费14820元（原告已预缴），由原告章涤云、章杰负担3761元，由被告永通控股集团有限公司、浙江富春江通信集团有限公司负担11059元（于本判决生效之日起十日内履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14820元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。审 判 长 叶东晓人民陪审员 王土根人民陪审员 郑 义二〇一五年十月十五日书 记 员 王忠可 微信公众号“”