（2015）鄂江夏五民初字第00154号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-24
案件名称
肖群与耿文芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江夏区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖群,耿文芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江夏五民初字第00154号原告肖群。委托代理人胡娟，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权。委托代理人裴漫，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权。被告耿文芳。委托代理人邓兴旺，湖北斯洋律师事务所律师，特别授权。原告肖群与被告耿文芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，被告耿文芳于提交答辩状期间提出管辖权异议，经审查，本院于2015年7月8日作出（2015）鄂江夏五民初字第00154号民事裁定书，驳回其管辖权异议。2015年8月26日，本案依法由审判员宋任忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖群及其委托代理人胡娟、被告耿文芳及其委托代理人邓兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖群诉称，2014年2月17日，我与被告耿文芳签订《商铺租赁合同书》一份，约定由我承租被告耿文芳所有的位于武汉市江夏区藏龙岛凤凰花园二期11栋158号商铺，租期为2014年2月20日起至2017年2月19日止，相应年度租金分别为40000元、44000元、48800元，保证金为10000元。合同还约定了保证金的退还及商铺转租事宜。合同签订后，我按照约定支付了租金及保证金。2015年3月，经被告耿文芳同意，我将该商铺转租，同月21日，被告耿文芳与次承租人签订《商铺租赁合同》一份。之后，被告耿文芳拒不退还保证金及多受领的租金，故我诉请法院判令被告耿文芳退还保证金10000元及租金16333元，合计26333元，并承担并案诉讼费。被告耿文芳辩称，原告肖群未按约支付当月租金3倍款项作为提前解约的赔偿，其要求我方退还保证金的请求没有依据。原告肖群未按期全额支付第二年度租金44000元，仅支付20000元，应按照合同约定支付以欠付租金为基数按每日5%的比例计算的滞纳金72000元，其未支付该滞纳金，我方也未退还保证金。双方并未约定合同提前解除时被告耿文芳应退还余期租金。综上，我方请求法院驳回原告肖群的全部诉讼请求。经审理查明，2014年2月17日，原、被告双方签订《商铺租赁合同书》一份，约定由原告肖群承租被告耿文芳所有的位于武汉市江夏区藏龙岛凤凰花园二期11栋158号商铺；租期为2014年2月20日起至2017年2月19日止，租金按年交纳，相应年度租金分别为40000元、44000元、48800元，其中第二、第三年度租金应于当年1月19日前付清；租赁保证金为10000元，由承租方于合同签订之日支付，租赁期限届满时，在承租方交清全部租金及其他因本合同所产生的费用并交还承租商铺之后予以退还；逾期支付租金的滞纳金计算方式为逾期天数乘以欠付租金的5%；若承租方提前终止合同应提前1个月向出租方发出书面通知，待履行完毕相关手续即交还承租商铺、交清承租期租金及其他因本合同所产生的费用且支付3倍当月租金作为赔偿后，由出租方退还租赁保证金；若承租方于承租期限内转让商铺，应与出租方协商决定，并提前告知出租方。合同签订当日，原告肖群向被告耿文芳支付2014年度租金40000元及租赁保证金10000元。翌日，被告耿文芳将涉诉商铺交付原告肖群使用。2015年1月19日，原告肖群向被告耿文芳支付2015年度租金20000元。2015年3月21日，原告肖群将涉诉商铺以80000元的转让费转让给案外人陈玲，并由原告肖群结清了涉诉商铺的物业费、水电费等相关费用。同日，被告耿文芳与案外人陈玲签订《商铺租赁合同书》一份，租期为2015年3月28日起至2017年3月27日止，相应年度租金分别为44000元、48800元，其中第一年度租金分两期支付即于合同签订当日支付24000元、于同年9月28日前支付20000元。签订上述《商铺租赁合同书》时，原、被告双方当事人及案外人陈玲均在现场。因未就合同结算达成一致意见，原告肖群遂诉至至本院五里界人民法庭，本案在审理过程中，被告耿文芳以延迟支付第二年租金为由主张由原告肖群支付违约金72000元。经本院释明，被告耿文芳未在本院规定的时间内提交反诉状及交纳反诉受理费。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，经庭审质证、认证属实的原告肖群当庭出示的商铺租赁合同书两份，收条一份，银行卡客户交易明细一份、转让合同一份等证据材料证实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订《商铺租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定以及公序良俗，合同依法成立有效。在该合同履行过程中，在原、被告双方当事人均在场情况下，被告耿文芳与案外人陈玲于2015年3月21日签订《商铺租赁合同书》，将同一租赁标的物租赁给案外人陈玲经营使用，其以实际行动表明其同意与原告肖群解除双方订立的涉诉合同。按照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，故本院确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同书》于2015年3月21日即为解除。本案审理过程中，原告肖群主张被告耿文芳退还余期租金16333元，被告耿文芳以涉诉合同约定租金按年结算及未约定合同提前解除时应退还余期租金进行抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同关系中，承租方的主要合同义务为支付租金，双方当事人解除合同后，由出租人返还多受领的租金系恢复原状的具体形式。原告肖群虽未足额支付第二年度的全部租金44000元，但其于2015年1月19日支付的租金20000元足以覆盖且超过自2015年2月20日起至2015年3月21日止的租金。故原告肖群要求被告耿文芳返还多受领的余期租金的主张，有理合法，本院予以支持，被告耿文芳的上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。经核算，被告耿文芳实际多受领的余期租金为16333元。根据双方约定，原告肖群提前解除合同应向被告耿文芳支付3倍当月租金即11000元作为赔偿，故扣减该3倍当月租金，被告耿文芳还应向原告肖群返还租金5333元。原告肖群主张被告退还租赁保证金10000元，被告耿文芳以原告肖群未支付3倍当月租金作为赔偿及未支付逾期支付租金的滞纳金72000元进行抗辩。如上论理，被告耿文芳实际多受领的租金足以覆盖作为赔偿的3倍当月租金，可以由其直接抵销扣减该赔偿款，故对被告耿文芳关于未支付3倍当月租金作为赔偿的抗辩意见，本院不予采纳。被告耿文芳要求原告肖群支付72000元滞纳金与原告肖群要求被告耿文芳退还10000元租赁保证金，分别系独立的诉讼请求，经本院释明被告耿文芳未于限定期限内提出反诉请求，故对其关于原告肖群未支付72000元滞纳金的抗辩意见，本院不予采纳，被告耿文芳可以该事由另行起诉主张权利。涉诉合同解除后，原告肖群交还了承租商铺、交清了承租期租金及相应的物业和水电等费用且相应的赔偿款可于余期租金中直接扣减，双方于合同中设立租赁保证金的目的已经实现，根据诚实信用原则，本院确认退还租赁保证金的条件已经成就。故原告肖群要求相对方退还10000元租赁保证金的主张，有理合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、由被告耿文芳于本判决生效之日起十日内向原告肖群返还租金5333元。二、由被告耿文芳于本判决生效之日起十日内向原告肖群退还租赁保证金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费460元，减半收取为230元，由被告耿文芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 宋任忠二〇一五年十月十五日书记员 刘 坚 搜索“”