（2015）中一法民一初字第1057号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2017-10-30
案件名称
中山火炬城建物业服务有限公司与梁鉴生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山火炬城建物业服务有限公司,梁鉴生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第1057号原告:中山火炬城建物业服务有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山港康乐大道经贸大厦3楼301-305房，组织机构代码76381109-8。法定代表人：李子程，总经理。委托代理人：裴炽明、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。被告：梁鉴生，男，1969年2月14日出生，汉族，住广东省中山市，委托代理人：刘运辉，广东中亿律师事务所律师。原告中山火炬城建物业服务有限公司（以下简称城建物业公司）诉被告梁鉴生物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告城建物业公司委托代理人裴炽明、张子扬，被告梁鉴生委托代理人刘运辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城建物业公司诉称：原告为中山市港口镇美景花园的物业管理服务公司，一直为该小区进行管理和提供服务，被告作为小区业主，依法应按1元/平方米/月向原告交纳物业服务费，逾期交纳的，每日按欠费的2‰支付违约金。但被告从2008年1月起就一直没有交纳物管费，截止到2014年12月31日止，被告共欠原告物管费、违约金合计42344元。经多次催缴未果，原告特向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费11928元、违约金30416元（暂计算至2014年12月31日，实际计算至欠费付清之日），共计42344元；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉求1的物业服务费和违约金为：被告向原告支付自2008年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费共13206元及违约金（计算方法：以当月拖欠的物业服务费142元为基数，从当月11日起按照日千分之二计算至清偿之日止）；明确诉求2中的诉讼费用胜诉后由被告迳付原告。原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.核准变更登记通知书；2.中山市前期物业服务合同（美景花园一至三期）及广东省中山市港口镇美景花园物业服务合同2份；3.催费通知7张；4.资质证书；5.业主委员会备案表。被告梁鉴生辩称：1、原告从未向被告催要物业服务费，故原告主张的部分物业服务费用已超出法律规定的2年诉讼时效；2.原告与被告从未约定逾期缴纳物业服务费需要支付违约金，且原告主张的违约金计算标准过高，请求依法予以调整。被告对其辩解在举证期限内未提交证据。诉讼中，本院依职权到中山市国土资源局调取涉案物业的档案资料证明表。经审理查明：城建物业公司原名称为中山市香晖物业服务有限公司，于2012年12月5日变更为现名称，城建物业公司经营范围包含物业管理，资质等级为三级。2007年10月22日，中山市美景置业有限公司（以下简称美景公司）与城建物业公司签订前期物业服务合同，约定：美景公司委托城建物业公司对中山市港口镇美景花园一至三期商住小区实行前期物业管理，商铺（2至3期）按建筑面积每月每平方米1元收取物业服务费；业主交纳物业服务费时间为每月10日前；若业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的2‰交纳滞纳金；服务期限自2007年11月1日起至2010年10月30日止或直至业主委员会成立后自行失效；前期物业服务合同还对物业服务事项、服务质量等内容作了约定。港口镇美景花园一至三期业主委员会（以下简称美景花园一至三期业委会）于2010年5月组建，于同年11月30日在中山市房地产行业协会备案。2011年4月27日，美景花园一至三期业委会与城建物业公司签订物业服务合同，约定商铺按建筑面积每月每平方米1元收取物业服务费，服务期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止。2013年1月13日，双方再次签订物业服务合同，约定商铺按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。上述两份物业服务合同约定的其余事项基本与前期物业服务合同一致。位于中山市港口镇美景路美景花园××号商铺的业主系梁鉴生，建筑面积142.1平方米，每月物业服务费在2012年12月31日之前为142元（142.1平方米×1元/平方米·月=142.1元，城建物业公司只主张142元），在2013年1月1日起至2015年9月止仍为142元（142.1平方米×1.2元/平方米·月=170.52元，城建物业公司只主张142元）。因梁鉴生拖欠物业服务费，城建物业公司经多次催收无果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。另查：城建物业公司于2015年1月6日向本院提起本案诉讼并提交相关起诉材料，本院经诉前调解程序确认城建公司与梁鉴生无法调解后于同年3月16日立案登记。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，城建物业公司是具有物业服务资质的企业，与美景公司签订的前期物业服务合同、与美景花园一至三期业委会签订的两份物业服务合同均合法有效，对城建物业公司及梁鉴生均具有约束力。城建物业公司与梁鉴生分别作为美景花园商住小区的物业管理者及美景花园3期D2幢26号商铺的业主，应恪守各自的义务。城建物业公司已依约向美景花园商住小区提供物业服务，梁鉴生则应按时向城建物业公司交纳物业服务费。梁鉴生自2008年1月1日起至2015年9月30日期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行以及支付违约金等违约责任。关于诉讼时效问题。梁鉴生表示城建物业公司从未催缴过物业服务费并提出诉讼时效的抗辩，城建物业公司亦未提交有效证据证实诉讼时效中断的情形，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本院对城建物业公司起诉之日倒推两年之前的物业服务费不予保护，即梁鉴生应向城建物业公司支付自2013年1月6日至2015年9月30日的物业服务费4663.14元[142元/月×（26日÷31日/月+32月）]。关于违约金的问题。庭审中，梁鉴生对违约金的计算提出抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将梁鉴生应承担的违约金调整为：从欠费当月11日起，以每月欠费总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于2013年1月的物业服务费从当月6日起算，故该月的违约金应以119.14元[142元/月×（26日÷31日）]为基数，2013年2月至2015年9月期间的违约金则以每月欠费总额142元为基数计算。综上，城建物业公司诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩合理部分，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告梁鉴生于本判决生效之日起七日内向原告中山火炬城建物业服务有限公司支付自2013年1月6日至2015年9月30日期间的物业服务费4663.14元及违约金[计算方法：从欠费当月11日起至清偿之日止，以每月拖欠物业服务费总额为基数（其中2013年1月欠费总额为119.14元，2013年2月至2015年9月期间每月欠费总额为142元），按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算]；二、驳回原告中山火炬城建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费891元（原告已预交），由原告中山火炬城建物业服务有限公司负担841元，由被告梁鉴生负担50元（被告梁鉴生在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山火炬城建物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 丁向娜审 判 员 梁泳诗人民陪审员 黄丹民二〇一五年十月十五日书 记 员 雷绮婷冯冰冰 微信公众号“”