（2015）牡民终字第465号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-10-25

案件名称

黑龙江省红日升食品有限公司与牡丹江双丰砂轮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

黑龙江省牡丹江市中级人民法院

所属地区

黑龙江省牡丹江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黑龙江省红日升食品有限公司,牡丹江双丰砂轮有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

黑龙江省牡丹江市中级人民法院民事判决书（2015）牡民终字第465号上诉人（原审原告）黑龙江省红日升食品有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路清福街，组织机构代码78192024-7。法定代表人谭巍，男，该公司董事长。委托代理人李众石，黑龙江国大律师事务所律师。上诉人（原审被告）牡丹江双丰砂轮有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区大庆路25号，组织机构代码72532469-4。法定代表人仪秀发，男，该公司董事长。委托代理人张培军，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。上诉人黑龙江省红日升食品有限公司（以下简称红日升公司）与上诉人牡丹江双丰砂轮有限责任公司（以下简称双丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服（2014）爱民初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定：2012年5月8日，原告红日升公司与被告双丰公司签订厂房租赁协议书，约定被告将480平方米厂房租赁给原告用于食品包装，租赁期限2012年5月15日至2013年5月15日，年租金15000元。双方在该协议上盖章，但未办理登记备案手续。2013年1月30日，被告书面通知原告租赁协议于2013年5月15日到期，欲收回房屋自用；2013年2月21日，原告向被告复函称：其承租的房屋系原告多年租赁的加工食品厂房，内部装修均系无菌车间规格，投入近50余万元，可用30年，如提前拆迁将造成严重损失，被告不能因政府统一征收而单方停止租赁，希望被告将这一情况向征收部门说明并能同原告进行磋商，现原告对被告的通知不予接受。2013年5月12日，市政府发布《征收决定》、《征收决定公告》，征收双丰砂轮厂厂区；搬迁期限自征收决定发布之日起30日内，被征收人应与征收主体签订协议搬迁完毕。市政府发布的《房屋征收补偿方案》中规定，非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按评估确定的被征收房屋价值对被征收人给予补偿；被征收人选择货币补偿的，发搬迁费，给予6个月的停产停业损失补偿；停产停业损失补偿标准：在征收决定公告发布前，被征收人房屋实际用于经营并能够提供营业执照和税务登记等合法手续，应以房屋产权证照上注明的用途和建筑面积按月给予补偿，被征收房屋为工业用途的，按照每平方米30元计算；搬迁费标准：按照非住宅房屋建筑面积每平方米50元一次性支付；搬迁奖励费标准：被征收房屋为工业用途的，自征收决定发布之日起20日内搬迁完毕，经搬迁验收合格的，按照房屋权属证书上载明的建筑面积每平方米奖励80元。2013年5月20日，被告以租赁协议已到期、原告拒不搬出承租房屋为由诉至本院，要求原告立即返还房屋；2013年8月19日，本院作出（2013）爱民初字第286号民事判决，即原告于本判决生效后十日内返还约480平方米房屋；2013年9月23日，原告不服上诉；2013年11月22日，原告撤回上诉；当日，市中院裁定准许原告撤回上诉。2013年11月22日，被告与市征收中心签订0000685号《非住宅房屋征收补偿协议》，约定根据市政府房屋征收决定，对我市东地明街富江路建设项目征收范围内的房屋进行征收，被告在该征收范围内有非住宅房屋一处，建筑面积2616.11平方米；被征收房屋评估补偿价格（含土地价格）8405459元；因征收房屋造成停产、停业的，按照我市非住宅房屋搬迁补助费和停产停业损失补偿标准计算，停产停业损失为2616.11平方米×6月×30元=470900元、被征收房屋搬迁费为130806元；各项附属物补偿费用总额为854580元，被告获得搬迁奖励款209289元；被告选择货币补偿，市征收中心共应支付被告各项补偿款总额为10071034元；厂区内所有承租户由企业负责清理，费用已补偿企业。市征收中心及其经办人在协议上盖章和签名，被告在协议上盖章。现被告已领取上述各项补偿款。根据被告于2014年3月28日出具的收据记载，原告给付被告2013年6月份至2014年3月末房屋租金及电费共计14000元；2014年3月30日，被告书面通知原告向其交纳2013年5月15日至2014年3月30日期间的厂房租金13750元及电费205.92元；根据相关证据及双方陈述，此款系原告在2013年5月15日租赁协议到期后占有使用承租房屋期间产生的房屋占有使用费及电费，而非基于租赁关系产生的房屋租金。2014年3月28日，经评估原告承租房屋装修价值为152038元；2014年4月15日，市征收中心将特殊装修补偿款152038元通过被告支付给了原告。原告称其于2014年3月31日搬出承租房屋。另查，被告所有的位于牡丹江市大庆街25号庆北二路已取得所有权证的房屋建筑面积共计3017.66平方米；原告承租的房屋中有两处厂房取得了所有权证，所有权证号为第3061011号、建筑面积为197.68平方米和所有权证号为第3051111号、建筑面积为110.84平方米，共计308.52平方米，登记的所有权人为被告，用途为工业。建筑面积约为171.48平方米的一处厂房未取得所有权证。双方分别于2006年5月14日、2008年5月14日、2011年5月14日、2012年5月8日签订房屋租赁协议，履行完毕；自2013年5月15日后双方未续签租赁协议。被告称原告自2012年起停产，但未举示充分证据证实。原判认为：关于本案案由问题。本案立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，经本院询问原告选择的案由亦为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。双方系房屋租赁合同双方，属于租赁合同法律关系，而非征收补偿合同关系。本案案由应为房屋租赁合同纠纷。根据法律规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿为：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。双方签订的厂房租赁协议书未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告与市征收中心签订的非住宅房屋征收补偿协议合法有效。由于征收补偿合同的本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，被征收人和补偿对象是房屋所有权人，而非承租人。按照合同相对性原则，承租人作为合同之外的第三人不享有征收补偿合同的权利，故其无权请求分割征收补偿款，但可依据租赁合同要求出租人支付租赁合同不能履行的经济损失。关于停产停业损失的问题。原告主张根据每平方米30元的标准，按照被征收房屋建筑面积471.01平方米计算6个月即84781.80元。虽然政府于2013年5月12日发布房屋征收公告，距租赁协议到期日2013年5月15日仅相差三天，政府征收工作尚未具体实施，并不影响原告的生产经营，但因此时尚处于原告承租期内，政府系按照被告所有的有照房屋面积支付被告停产停业损失，该补偿款中包含原告承租的两处有照房屋，且原告自2006年起一直承租被告的房屋用于食品包装，被告未在原告承租的房屋中从事生产经营活动，故按照公平和诚信原则，被告应给付原告无法继续承租有照房屋部分的停产停业损失，作为原告另寻场地恢复生产经营的费用；又因原告承租的有照房屋建筑面积共计308.52平方米且为工业用途，故根据每平方米30元的标准，计算6个月即55533.60元，本院予以保护；超出部分本院不予保护。关于搬迁费的问题。原告主张按照每平方米50元的标准计算，被征收房屋建筑面积471.01平方米即23550.50元。被告作为房屋所有权人，其因政府征收房屋而搬迁，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，此项费用系政府依法补偿给被征收人，原告作为房屋承租人，其基于租赁合同有自行搬迁的义务，搬迁所需费用应由其自行承担。原告要求被告给付此项费用没有法律依据。关于搬迁奖励费的问题。原告主张按照每平方米80.03元标准计算，被征收房屋建筑面积471.01平方米即37694.93元。由于此项费用系支付给被告即房屋所有权人的费用，原告作为房屋承租人主张此项费用没有法律依据。综上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条、第五条、第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、双丰公司于本判决生效后十日内给付红日升公司停产停业损失55533.60元；二、驳回其他诉讼请求。宣判后，红日升公司不服，向本院提出上诉。理由是：上诉人诉求的搬迁费、搬迁奖励费，市征收中心依据补偿协议已发给被上诉人，该两笔费用是补偿给上诉人的，一审不保护错误。被上诉人双丰公司答辩称：双方租赁合同已到期，一审法院对红日升公司抢占到期租赁房屋作出（2013）爱民终字第286号判决。搬迁费、奖励费是动迁办给予产权所有人的费用和奖励，与承租人没有关系。双丰公司已通知红日升公司不再续签合同。其上诉理由无事实和法律依据。双丰公司也不服，向本院提出上诉。请求撤销一审判决，发回重审或改判。理由是：1.一审更改案由错误。被上诉人诉讼案由是房屋拆迁补偿合同纠纷，上诉人不是房屋拆迁补偿主体，被告主体不适格。一审已向上诉人释明，被上诉人坚持原案由。2.双方租赁合同已届满，上诉人已告知不再续租，被上诉人赖在承租屋内拒不搬出系侵权，一审法院另案判决执行完毕。3.房屋拆迁补偿是对所有人补偿或租赁合同在履行期间因拆迁造成停产停业损失。租赁期限已届满，不存在停产停业损失。4.拆迁办给予上诉人停产停业损失，是指在上诉人收回出租屋后，因动迁不能从事经营的损失；一审认定上诉人应给付被上诉人停产停业损失，作为另寻场地恢复生产使用的费用，无事实根据和法律依据。被上诉人红日升公司答辩称：1.升以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由起诉，应以法院认定为准。2.租赁合同未到期，双方租赁合同是到2013年5月15日，政府在2013年1月末对上述区域进行封闭公告。2013年5月12日正式发布对上述地区予以征收补偿。租赁期还有三天没到期，政府决定征收。双丰公司于2014年3月30日给红日升公司出具厂房租金欠缴通知，且红日升公司也缴纳2013年5月15日以后至2014年3月30日的房屋租金，虽然这段时间没有签订房屋租赁合同，但是双方房屋租赁已实现。一审认定错误。3.停产停业损失是房屋征收补偿协议中规定的，该协议明确规定厂区内所有承租户由企业负责清理，费用已补偿企业。一审判决双丰公司支付停产停业损失正确。本案的争议焦点为：红日升公司主张双丰公司给付停产停业损失、搬迁费、搬迁奖励费是否应当得到保护，保护多少。二审审理过程中，各方当事人均未向本院提供新证据。根据当事人当庭陈述，并结合一审认定证据，本院认定案件事实与一审认定事实一致。本院认为：关于本案案由的问题。本案上诉人红日升公司向上诉人双丰公司主张停产停业损失、搬迁费、搬迁奖励费，双丰公司是被征收主体，应认定红日升公司是基于与双丰公司的房屋租赁主张停产停业损失、搬迁费、搬迁奖励费而产生的纠纷，故本案案由应为房屋拆迁补偿合同纠纷。一审定为房屋租赁合同纠纷不当，二审予以纠正。关于红日升公司主张停产停业损失是否应当保护的问题。市政府发布的《地明街、富江路道路建设项目房屋征收补偿方案》规定：非住宅房屋被征收人选择货币补偿的，按评估确定的被征收房屋价值对被征收人给予补偿；被征收人选择货币补偿的，发搬迁费，给予6个月的停产停业损失补偿；停产停业损失补偿标准是，征收决定公告发布前，被征收人房屋实际用于经营并能够提供营业执照和税务登记等合法手续，应以房屋产权证照上注明的用途和建筑面积按月给予补偿，被征收房屋为工业用途的，按照每平方米30元计算。市政府于2013年5月12日发布房屋征收公告，双方的租赁协议于2013年5月15日到期。市征收中心已将诉争的承租厂房中308.52平方米的有照房屋相应的停产停业损失支付给双丰公司。故一审判决双丰公司给付红日升公司停产停业损失55533.60元并无不当。关于红日升公司主张搬迁费、搬迁奖励费是否应当保护的问题。诉争合同租赁期限自2012年5月15日至2013年5月15日。双丰公司于2013年1月30日书面通知红日升公司租赁协议于2013年5月15日到期，欲收回房屋自用。到期后红日升公司并未搬出承租厂房。双丰公司2013年5月20日起诉红日升公司请求返还诉争房屋，一审法院判决红日升公司返还诉争房屋，判决已经生效。红日升公司应依法返还诉争房屋。红日升公司有自行搬迁的义务，故其请求该两项费用于法无据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1188元，由牡丹江双丰砂轮有限责任公司负担。二审案件受理费1326元，由黑龙江省红日升食品有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周晓光代理审判员　　李先平代理审判员　　李慧宇二〇一五年十月十五日书　记　员　　李莎莎关注微信公众号“”