（2015）桂市民四终字第422号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-12
案件名称
陈志凌、彭宁克等与吴太芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈志凌,彭宁克,彭宁碧,彭慧敏,彭小玉,吴太芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第422号上诉人（一审原告）陈志凌，居民。上诉人（一审原告）彭宁克，中国工商银行股份有限公司桂林分行员工。上诉人（一审原告）彭宁碧，中国工商银行股份有限公司桂林分行退休员工。上诉人（一审原告）彭慧敏，广西南宁市畜牧研究所品种改良站退休员工。上诉人（一审原告）彭小玉，广西电信公司平乐电信分公司退休员工。上述五上诉人共同的委托代理人潘龙辉，广西齐兴律师事务所律师。被上诉人（一审被告）吴太芳，居民。委托代理人黄垡鑫，广西诚瑞律师事务所律师。上诉人陈志凌、彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉与被上诉人吴太芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2014）平民初字第602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成由审判员陈卉担任审判长，审判员刘仁香与审判员容艳参加的合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。书记员王凯担任记录。上诉人彭宁克、彭宁碧、彭小玉及委托代理人潘龙辉、被上诉人吴太芳的委托代理人黄垡鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：彭达聪（于1991年4月6日因病去世）与原告陈志凌系夫妻关系，原告彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉均系其二人的婚生子女。2003年12月10日，被告吴太芳因需租房居住，与儿子吴运祥到原告家看房屋。原告陈志凌告知被告吴太芳其老伴（彭达聪）已去世，只有她个人居住，愿意将该房屋［平乐县平乐镇附城乡月城村黄坭坳安良街45号（现为41号）］转让给被告。经原告陈志凌与被告协商，其个人所居住的房屋愿意以人民币46000元转让给被告。被告于2003年12月12日与原告陈志凌、彭小玉，就该房屋的转让事宜进行了协商，并由原告彭小玉书写了《房屋转让协议》一份，协议约定：“吴太芳先交购房款人民币20000元，余款人民币26000元分3个月交清。原告陈志凌在2003年12月31日前搬离。2004年1月1日正式交房”。协议签好后，被告交付了房屋转让款人民币20000元给原告彭小玉清点后，交给了原告陈志凌。之后，原告陈志凌于同月27日，找到了被告，告知被告她的其他儿女要求被告在交付清余款人民币26000元后方能搬进该房屋居住。2004年1月9日，被告与原告陈志凌、彭小玉就该转让房屋另行签订了《房屋转让协议》，协议内容：“现将房产所有人彭达聪拥有房屋安良街45号（现为41号）转让给吴太芳，转让价格为人民币肆万陆仟元整。吴太芳于2003年12月12日已预交人民币贰万元整，现吴太芳将余下贰万陆仟元交清，至此全部购房款共人民币肆万陆仟元已付清。原房屋的房产所有证及土地所有证、契约、买空地发票一并交给吴太芳。今后吴太芳办理过户手续需原房主配合办理签字手续的，原房主应全力配合。吴太芳在2004年3月前确定能否办理过户手续，在此期间如出现政策方面原因无法过户的，原房主返回购房款肆万陆仟元整，吴太芳则应按所住房屋每月贰佰元租金价格付给原房主，同时石老板所租房屋租金每月壹佰贰拾元也应付给原房主。原与吴太芳于2003年12月12日所立字据，包括收款收据和协议同时作废”。原告彭小玉、被告吴太芳在协议上签名予以认可，在场人原告陈志凌对该协议的签订未提出异议。在被告交清购房款后，原告陈志凌按协议约定将房屋产权证、土地证及购地契约交给了被告。原告陈志凌即在被告交付清房款后，搬离了该房屋，交由被告居住、管理、使用。之后，原告陈志凌与被告将平乐县平乐镇附城乡月城村黄坭坳安良街45号（现为41号）房屋的用电户、水表用名的名称均更名为被告吴太芳。庭审中，原告亦表示从原告彭小玉与被告吴太芳签订协议并交付清购房款至今，五原告均未向被告提出过异议，且原告在2005年已知道该房屋已转让给了被告吴太芳；原告陈志凌亦在将该房屋转让给被告后跟随其女儿彭慧敏生活。因办理房屋过户手续，原、被告发生纠纷，原告于2014年5月27日诉至该院，请求法院判令：终止2004年元月9日彭小玉与被告签订的《房屋转让协议》，解除原告与被告的房屋租赁关系，被告立即返还平乐县附城乡月城黄坭坳安良街45号（现为41号）房屋给原告，返还该房屋的房产所有证、土地所有证、契约、买空地发票给原告；案件诉讼费用由被告承担。另查明，原平乐县附城乡月城黄坭坳安良街45号（现为41号）房屋被告吴太芳已于2012年11月27日与平乐县三鑫房地产开发有限责任公司签订了一份《房屋置换协议》，且被告在签定了该置换协议一年后，搬离了该房屋，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司在2015年元月10日已将该房屋拆除。一审法院审理认为：民事行为活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告双方都是具有完全民事行为能力的成年人，应当知道自己的行为所产生的法律后果和应当承担的法律义务，本案中原、被告就座落于平乐县附城乡月城黄坭坳安良街45号（现为41号）的房屋达成一致的买卖共识，且原、被告实际在房屋进行了交易后，将该房屋交付予被告居住使用至今，并将该房屋的房屋产权所有权证、国有土地所有权证、契约、买空地发票交给被告。被告购买该房屋居住至今，五原告未提出任何异议，原、被告之间就原告房屋的买卖行为属有效行为，二者之间的买卖关系成立。因而，五原告向该院主张要求终止2004年元月9日原告彭小玉与被告签订的《房屋转让协议》，解除原告与被告的房屋租赁关系，五原告无相关证据予以证实与被告之间属于房屋租赁关系，该院对原告该主张不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。原告陈志凌系原告彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉的母亲，被告有理由相信原告陈志凌、彭小玉有权代理原告买卖其房屋，五原告之间构成表见代理。至于被告向该院主张原告在2005年已经知道该争执房屋转让，时隔9年才主张权利，已超过诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，因而，对于被告该主张，该院依法予以采信。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十七条、第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，案经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告陈志凌、彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉的诉讼请求。案件受理费人民币950元，由原告陈志凌、彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉负担。上诉人陈志凌、彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉不服一审判决，上诉称：一审法院判决认定事实错误，适用法律不当。一、本案涉案的《房屋转让协议》乙方只有彭小玉的签字，不构成表见代理。二、涉案《房屋转让协议》是附条件的合同。因在该协议中约定的期限内被上诉人吴太芳未办理房屋过户手续，双方当事人签订的合同性质已从房屋买卖合同转变为房屋租赁合同。按照320元／月的租金标准，截至2014年5月底，被上诉人吴太芳应付的租金与签订合同时其交付的46000元房款已近相互抵销。综上，请求本院撤销一审判决，发回重审，或改判支持上诉人一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人吴太芳承担。被上诉人吴太芳口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人对房屋转让协议从签订后就未提出异议，直至房价上涨才提起诉讼，是恶意诉讼，而且已超过诉讼时效。二、双方之间不存在租赁关系。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为：本案中2004年1月9日的《房屋转让协议》是双方当事人在平等协商基础上签订。虽然签订协议时，房屋所有权人陈志凌、彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉中仅有彭小玉一人在协议上签字，但在二审审理时，陈志凌、彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉均认可该协议的真实性和效力，因此，该《房屋转让协议》从签订时起已依法成立，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：双方当事人之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系？围绕当事人的上述争议焦点，本院综合分析评判如下：从2004年1月9日签订的《房屋转让协议》的标题和内容可以确定，上诉人和被上诉人追求的合同目的是买卖涉案房屋。按照双方约定，只有被上诉人在“2004年3月前确定能否办过户手续，在此期间如出现政策方面原因无法过户的”，才转为房屋租赁。按照文意理解，双方房屋租赁关系的成就应同时具备被上诉人在2004年3月前主观上确定该房屋不能办过户手续和2004年3月前出现政策方面障碍导致无法过户两个条件。本案中，被上诉人截至协议约定的2004年3月止，并未向上诉人主张涉案房屋不能办理过户手续；且在此期间，涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证均齐全，符合房地产转移登记条件，不存在未取得规划许可、不能提供合法有效的权利来源证明、房屋已被依法征收、没收、法院查封或法律、法规规定的其他无法办理过户手续的情形。因此，双方当事人约定的房屋买卖合同转化为房屋租赁合同的条件并未成就。上诉人主张2004年3月前被上诉人未办理完毕过户手续，是双方法律关系性质转变的一个成就条件，与合同的约定不符；主张在2004年3月前存在政策方面原因导致涉案房屋无法过户，并未提供证据予以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，上诉人应承担举证不能的法律责任，本院对上诉人提出的双方之间是房屋租赁关系的主张不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人陈志凌、彭宁克、彭宁碧、彭慧敏、彭小玉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卉审判员 刘仁香审判员 容 艳二〇一五年十月十五日书记员 王 凯 关注微信公众号“”