（2015）皖民四终字第00343号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-01-14

案件名称

胡林娣与淮南正元置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省高级人民法院

所属地区

安徽省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡林娣,淮南正元置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

安徽省高级人民法院民事判决书（2015）皖民四终字第00343号上诉人（原审原告）：胡林娣，女，1964年12月28日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：翟广山，安徽八公律师事务所律师。委托代理人：韩明，安徽��公律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮南正元置业有限公司，住所地淮南市田家庵区。法定代表人：周涛，该公司董事长。委托代理人：刘辉，安徽品涵律师事务所律师。委托代理人：陈中汉，安徽金天阳律师事务所律师。上诉人胡林娣与上诉人淮南正元置业有限公司（简称正元公司）商品房预售合同纠纷一案，安徽省淮南市中级人民法院于2015年4月20日作出（2014）淮民一初字第00227号民事判决，胡林娣和正元公司均不服，分别向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：正元公司于2011年12月5日取得案涉“东方国际广场”楼盘的预售许可证。2012年7月24日，正元公司（甲方）与胡林娣（乙方）签订了《认购协议》，该协议书采取表格填充式，主要由认购房屋、认购单价、认购总价、付款方式、合同条款、备注等部分组成。根据“认购房屋、认购单价、认购总价”部分的内容，胡林娣认购了正元公司开发的田家庵区东方国际广场-138、-139、104、105、106、107、108、109、110、111、205、206、207、208号共计14套商铺，该14套商铺预测建筑面积1890.03平方米，总价76474449元，折合单价40462.03元／平方米。在“付款方式部分”，双方对付款方式中的一次性付款和按揭贷款未做选择。在“合同条款”部分，双方约定：1、乙方应于本协议签订后7个工作日内与甲方签订《淮南市商品房买卖合同》、支付首期款并签订抵押贷款合同（需要贷款的）。乙方所付之定金自《淮南市商品房买卖合同》签约之日起转为房款。2、如甲方仅在上述第一款约定的期限内将本协议项下乙方认购的物业转售他人的，则甲方向乙方双倍返还定金，本协议自行��除。3、乙方未能在本协议规定的期限内签署《淮南市商品房买卖合同》、未能按约定支付首期房款，或者不能履行本协议的其他条款、或未能签订《抵押贷款合同》（若有），则甲方在无需通知乙方的情况下，有权单方面解除本协议，并将认购物业另行处置（出售），所收定金不予返还。4、甲方向乙方告知并解释本协议相关条款并提请乙方注意。在乙方理解并确认的前提下双方签订本协议。双方确认，乙方仅能以其本人（包含配偶或直系亲属）和共有人的名义购买认购房屋。5、本协议一式三份，甲、乙双方及代理方各一份，本协议于乙方签字并支付定金、甲方盖章后生效，在甲、乙双方完成《淮南市商品房买卖合同》签署、乙方支付首期房款后终止，原件由代理方收回。6、乙方充分了解所购商铺必须符合统一经营管理的要求，不得以任何理由拒绝与本项目经营��理公司招商的商户签订租赁合同，否则视为违约，所交定金不予退还。在备注部分，胡林娣在备注栏备注：“本人已充分了解本协议书各项条款并认可。”认购书还注明定金收取情况“收商铺定金300万元”。胡林娣于认购书签订当日交纳定金300万元。《认购协议》签订后，双方未按约定期限签订房屋买卖合同。出于炒作房价等目的，正元公司对包括双方《认购协议》涉及的14套商铺在内的部分商铺进行拍卖。胡林娣于2012年8月6日以承兑汇票的方式向正元公司支付1000万元购房款。2012年8月7日至2012年8月8日间，“东方国际广场”销售部门给胡林娣出具一份承诺函，内容为：“兹有客户胡林娣欲购买淮南东方国际广场商铺（商铺房号：-138、-139、104-111、205-208）共计14套，已支付定金壹仟叁佰万元，出于对客户购房利益的保证，东方国际广场销售部承诺，客户在��守东方国际广场统一经营管理规定的前提下，可以以人民币76474449元的总价购买上述商铺，特此承诺!东方国际广场。”同时承诺胡林娣参与《认购协议》约定的14间商铺的拍卖，无论拍卖的价格在什么价位，都按照上述价格76474449元总价执行。胡林娣的合伙人翁国森在承诺函上签字同意。2012年8月8日安徽佳德拍卖有限公司出具成交确认书，该确认书载明李军（胡林娣丈夫）以每平方米5.1万元的价格竞得上述14间商铺。2012年8月9日胡林娣向正元公司支付700万元购房款。在后续合同内容磋商过程中，双方因首付款比例等内容未能达成一致意见，未能签订商品房买卖合同。胡林娣于2012年12月29日向正元公司发出“关于立即履行承诺签订商品房买卖合同的意见函”。该函指出：胡林娣在咨询过程中，销售部门负责人向其介绍“商铺购买者个人只需支付25%现金，��发商帮助从银行贷款25%，由开发商返租招商10年，租金直接冲抵50%的剩余房款，10年后购房人获得100%产权”。正元公司的宣传单页、宣传横幅、电视广告等均有关于开发商垫付50%的购房款，购房者支付50%的购房款，其中购房者支付部分的50%（总购房款的25%）可向银行贷款这样的宣传。胡林娣在签订《认购协议》当日支付定金300万元，后又支付1700万元，累计支付已经2000万元，已达购房款的25%。胡林娣希望正元公司能够依照上述宣传和承诺的条件与其签订《商品房买卖合同》，分别于2013年3月1日、2013年4月12日两次发出联系函，请求立即签订《商品房买卖合同》。正元公司于2013年4月26日向胡林娣发出律师函，该函指出，由于胡林娣仅缴纳2000万元购房款，未足额支付首付款，导致不能签订《商品房买卖合同》。但双方《认购协议��合法有效，双方应按照协议履行。胡林娣应于收函后7日内按照《认购协议》支付剩余56474449元购房款，或足额支付首付款后签定抵押贷款合同，并且与正元公司指定的淮南东方银泰商业运营管理有限公司签订统一运营管理合同。该函同时要求胡林娣支付自2012年8月1日起至签订《商品房买卖合同》之日期间的利息。正元公司于2013年10月24日向胡林娣发出律师函，要求胡林娣在收函后5日内与正元公司签订商品房买卖合同，将剩余购房款56474449元付清，并办理相关手续。并声明，如胡林娣未在5天内办理相关事宜，则解除双方于2012年7月24日签订的《认购协议》。正元公司于2013年12月7日再次向胡林娣发出律师函，要求胡林娣在收函后5日内按2013年10月24日发函要求签订商品房买卖合同。2013年12月9日胡林娣再向正元公司发出联系函。胡林娣认为其累计付款2000万元，已经达到总房价的25%，符合签订抵押贷款合同的条件。因此，希望和正元公司立即签订《商品房买卖合同》。正元公司于2013年12月17日在《淮南日报》刊登通告，内容为：“于2012年7月24日，胡林娣（身份证号××）与我公司签订《东方国际广场商品房认购协议书》，因胡林娣女士未按约定付款，故我公司依照约定通知胡林娣解除上述协议，并将协议书所涉物业另行处置（销售）。请胡林娣女士立即来我司办理解除协议书的相关手续。特此通告。2013年12月16日”。2013年12月18日胡林娣向正元公司发出复函，回复内容为：胡林娣履行购房义务，积极催促签订商品房买卖合同，累计付款已达2000万元，超过总房款的25%，并且多次前往正元公司协商要求签订商品房买卖合同，但均无果，因此胡林娣不存在违约的事实。正元公司以胡林娣没有按照约定付款为由不愿签订商品房买卖合同，并登报通知解除《认购协议》，系单方面违约。胡林娣再次表示不愿意解除《认购协议》并希望立即签订正式《商品房买卖合同》。2012年7月12日，正元公司开发的“东方国际广场”即在淮南电视台发布广告节目，内容有：“东方国际广场-高回报投资模式新升级。”“如购房款100元，由开发商垫付50%（即50元），由业主支付50%（即50元），业主支付部分可向银行贷款50%（即25元）。”等内容。2014年1月13日，胡林娣向淮南市中级人民法院提起诉讼，请求判令：一、确认正元公司于2013年12月16日作出的解除其与胡林娣于2012年7月24日所签《认购协议》的通告无效。二、确认胡林娣与正元公司于2012年7月24日签署的《认购协议》成立并有效。三、正元公司继续履行2012年7月24日与胡林娣签署的《认购协议��，内容包括为胡林娣办理“东方国际广场”-138、-139、104、105、106、107、108、109、110、111、205、206、207、208号商铺的商品房备案登记，协助胡林娣办理购房总价款25%部分的银行按揭贷款等义务。四、正元公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理认为：《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。就法律性质而言，双方《认购协议》是当事人为将来订立本约而达成的合意，为预约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支��。”预约合同一方不履行订立本约合同义务的，对方可以请求其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。由于本案中胡林娣的诉请为继续履行《认购协议》，而该《认购协议》约定的主要义务为签订商品房买卖合同。鉴于双方在签订商品房买卖合同时需要对合同条款的内容进一步磋商，故该《认购协议》不适宜强制履行。此外，胡林娣主张判令正元公司协助办理备案登记、协助办理银行贷款等义务，上述义务均属房屋买卖合同的内容或者后续义务，并非《认购协议》中约定的义务。因此，对胡林娣主张判令正元公司继续履行《认购协议》以及判令正元公司协助办理备案登记、协助办理��行按揭贷款等义务的诉讼请求，不予支持。2014年7月3日，淮南市中级人民法院作出（2014）淮民一初字第00020号民事判决，判决驳回胡林娣的该项诉讼请求。该判决已发生法律效力。2014年8月20日，胡林娣向正元公司发出通知书一份，主要内容为：请贵公司在接到本通知书七日内按照生效法律文书认定的事实，及我与贵公司签订《认购协议书》时贵公司的销售承诺、宣传等内容与我签订14间商铺的《淮南市商品房买卖合同》；否则，我将依法解除与贵公司的《认购协议书》及拍卖成交确认书，要求贵公司双倍返还定金，返还购房款，赔偿全部损失；以维护自己的合法权益。请贵公司慎重考虑。因双方就此未达成一致，胡林娣于2014年11月12日再次向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2012年7月24日所签《东方国际广场商品房认购协议书协议》。2、正元��司向胡林娣双倍返还定金2600万元。3、正元公司返还胡林娣已支付的购房款700万元，并赔偿利息损失（自2012年8月9日起至实际给付之日止，以700万为基数，按同期人民银行贷款基准利息计算的利息；截止2014年12月9日损失利息暂计算为1045333.33元）。1-3项请求合计：34045333.33元。4、由正元公司承担本案的全部诉讼费用。后变更为判令：1、解除双方于2012年7月24日所签订《东方国际广场商品房认购协议书协议》；2、正元公司向胡林娣双倍返还定金600万元；3、正元公司返还胡林娣已支付的购房款1700万元，并赔偿损失（其中1000万元自2012年8月6日起，以1000万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至付清款之日止；其中700万元自2012年8月9日起，以700万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至付清款之日止。截止2015年3月12日损失暂计算为10858850元）。1-3项��求暂计算为34045333.33元。4、由正元公司承担本案的全部诉讼费用。原审另查明：2012年7月6日中国人民银行1-3年（含3年）的贷款基准利率为6.15%。原审法院归纳双方争议焦点为：1、胡林娣要求解除《认购协议》是否符合相关法律规定的解除条件；2、胡林娣请求正元公司双倍返还定金600万元的请求应否予以支持，返还购房款1700元并以1700万元为基数，按照银行同期贷款利率四倍计算赔偿是否有事实和法律依据。一、关于胡林娣要求解除《认购协议》是否符合相关法律规定的解除条件问题。原审认为：《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。该《认购协议》对双方当事人均具有约束力，双方应尽诚实磋商义务，对商品房买卖合同的内容进行积极磋商。根据已查明的事实，正元公司在2012年7月12日即作出“开发商垫付50%，由业主支付50%，业主支付部分可向银行贷款50%”等广告宣传。该广告内容具体明确，经胡林娣确认，同时对房屋买卖合同的订立有重大影响，应视为要约。胡林娣要求正元公司按照首付25%的条件与正元公司签订商品房买卖合同并无不当。由于胡林娣累计付款已达到总房款的25%，胡林娣要求正元公司依照正元公司的销售广告和宣传资料所作出的说明及《认购协议》的约定签订《商品房买卖合同》，但正元公司在法院已生效判决书中认定2012年7月12日正元公司在淮南电视台发布广告节目的情况下，仍主张胡林娣应交纳全部售房款，致使双方无法达成签订商品房买卖合同的合意，正元公司无故未与胡林娣签订《商品房买卖合同》的行为已构成违约。现胡林娣因无法实现与正元公司签订《商品房买卖合同》购买涉案的14套房屋的目的，并据此要求解除《认购协议》，有事实和法律根据，原审法院予以支持。二、关于胡林娣要求正元公司双倍返还定金600万元的请求应否予以支持，返还购房款1700万元并以1700万元为基数按照银行同期贷款利率4倍计算赔偿损失是否有事实和法律依据的问题。原审认为：2012年7月24日，胡林娣与正元公司签订了东方国际广场商品房《认购协议》，依据协议胡林娣认购了14套商铺，总建筑面积1890.03平方米，房价总额76474449元，胡林娣当日交纳定金300万元。双方约定本协议签订后7个工作日签订《商品房买卖合同》。2012年8月8日，正元公司要求胡林娣参加商铺拍卖，并承诺无论拍卖价格是多少，胡林娣购买商铺的总价固定为76474449元，胡林娣同意参加拍卖，并依约交纳1000万元购房款，表明双方对签订商品房买卖合同的时间进行了变更。本案双方约定在将来的期限内签订书面的房屋买卖协议，胡林娣亦多次前往或发函要求与正元公司签订《商品房买卖合同》，但因正元公司对其在2012年7月12日作出的“开发商垫付50%，由业主支付50%，业主支付部分可向银行贷款50%”等广告宣传的真实性不予认可，仍坚持要求胡林娣将剩余购房款56474449元付清，才能签订《商品房买卖合同》，致使双方签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，显已构成违约，应承担违约责任。故胡林娣要求正元公司双倍返还定金600万元的诉请，有事实和法律依据，予以支持。正元公司辩称致使商品房买卖合同无法签订的责任并非正元公司单方违约造成，正元公司作为出卖人只需将定金300万元返还买受人即可的辩解意见，原审法院不予采纳。关于胡林娣要求正元公司返还购房款1700万元，并按照银行同��贷款利率4倍计算赔偿损失的主张，原审法院认为，由于正元置业公司的违约行为，导致守约方签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，因此，正元公司应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。经查，胡林娣于2012年8月6日、9日分别交付4张合计票面金额为1700万元的承兑汇票用于购房款，正元公司并无异议，因承兑汇票随时可转换为定额现金，是现金等价物，应视为正元公司收取了胡林娣现金1700万元。故胡林娣主张正元公司返还1700万元购房款有事实依据，原��法院对该主张予以采纳。胡林娣主张按照人民银行2012年7月6日发布的1-3年贷款基准利率6.15%的4倍计算1700万元购房款损失过高，原审法院适当予以调整按银行同期贷款率3倍计算。1000万元购房款自2012年8月6日起至2015年3月2日止，年利率6.15%计算，损失为4858500万元（本金×实际天数×年利率／360×3=利息）；700万元购房款自2012年8月9日起至2015年3月2日止，年利率6.15%计算，损失为3393375万元（本金×实际天数×年利率／360×3=利息）。正元公司辩称其无缔约过失及违约，无需承担违约责任及票据出票日期距离票据到期日的时间均为半年，胡林娣主张按照票面金额从票据交付日计算利息损失错误的辩解意见原审法院不予采纳。综上，胡林娣主张解除《东方国际广场商品房认购协议书协议》、双倍返还定金600万元、返还已支付的购房款1700万元，并赔偿利息损��的部分诉讼请求能够成立。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第十五条第二款、第十六条、第二十六条、第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、解除胡林娣和正元公司签订的《东方国际广场商品房认购协议书》；2、正元公司于判决生效之日起十五日内向胡林娣偿还定金6000000元，购房款17000000元，利息8252275元，合计31252275元；自2015年3月3日起的利息，按照本金17000000元，年利率6.15%，计算至判决确定的履行期限届满之日；3、驳回胡林娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212027元，由胡林娣负担13965.62元，由正元公司负担198061.38元。保全费5000元，由正元公司负担。胡林娣上诉称：1、原审法院对损失的调整依据不足。按照双方认购协议书的约定，胡林娣年回报利益不少于760万元／年，胡林娣诉讼请求的损失赔偿远低于其实际损失。2、原审法院主动对违约损失金额进行调整，没有法律依据，正元公司并未提出对违约金数额调整。3、原审判决的购房款损失计算方式中确定的期限错误，损失计算的截止日期应确定为正元公司付清全部款项之日。4、原审判决购房款损失计算方式中确定的“2015年3月3日”之后的利率标准错误，应按照统一标准的年利率3倍计算。综上，请求：1、依法撤销原判第二项，改判正元公司向胡林娣返还定金600万元，购房款1700万元，并赔偿损失（其中1000万元自2012年8月6日起，以1000万元为基数，按同��人民银行贷款基准利率四倍计算至付清款项之日止；其中700万元自2012年8月9日起，以700万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至付清款项之日止）；2、本案一、二审全部诉讼费用由正元公司承担。本院审理期间，胡林娣于2015年10月11日递交《撤回部分上诉请求申请书》，申请撤回关于正元公司赔偿1700万元购房款损失按照四倍利率计算的上诉请求，保留要求2015年3月3日之后1700万元购房款的利息，按照年利率6.15%计算至正元公司付清款项之日的上诉请求。正元公司答辩认为胡林娣的上诉请求与理由没有事实和法律依据，应予驳回。二审中，双方均未提交新的证据，所举证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审。本院对原判认定的事实予以确认。本院认为：民事诉讼当事人依法有权处分自己的诉讼权利。正元公司申请撤回上诉、胡林娣放弃部分上诉请求，符合法律规定，本院予以准许。胡林娣变更后的上诉请求仅要求对原判第二项中利息的截止时间进行变更。经查，胡林娣起诉请求第3项为“正元公司返还胡林娣已支付的购房款1700万元，并赔偿损失（其中1000万元自2012年8月6日起，以1000万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至付清款之日止；其中700万元自2012年8月9日起，以700万元为基数，按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至付清款之日止。截止2015年3月12日损失暂计算为10858850元）。”其关于损失的请求均为以本金为基数，按同期人民银行贷款基准利率四倍计算至付清款之日止，即计算利息损失的截止日期为款项付清之日止。鉴于债务人在偿还全部债务之前，债权人的损失始终存在，根据最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行债务履行适用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。”胡林娣的该项上诉请求符合法律规定，应予支持。原判未予支持不当，本院予以纠正。综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，对判处不当之处，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持安徽省淮南市中级人民法院（2014）淮民一初字第00227号民事判决第一、三项，即“解除胡林娣和淮南正元置业有限公司签订的《东方国际广场商品房认购协议书》”、“驳回胡林娣的其他诉讼请求”；二、变更安徽省淮南市中级人民法院（2014）淮民一初字第00227号民事判决第��项“淮南正元置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡林娣偿还定金6000000元，购房款17000000元，利息8252275元，合计31252275元；自2015年3月3日起的利息，按照本金17000000元，年利率6.15%，计算至本判决确定的履行期限届满之日”为：淮南正元置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡林娣偿还定金600万元，购房款1700万元，利息8252275元，合计31252275元；自2015年3月3日起的利息，按照基数1700万元，年利率6.15%，计算至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费212027元，由胡林娣负担13965.62元，由淮南正元置业有限公司负担198061.38元，保全费5000元，由淮南正元置业有限责任公司负担；二审案件受��费34239元，由胡林娣负担。本判决为终审判决。审　判　长　严　慧　勇审　判　员　孔　　　蓉代理审判员　杨　福　来二〇一五年十月十五日书　记　员　陈茜（代）附本案适用法律相关条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗��当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来源：百度“”