（2015）托民再字第05号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-17
案件名称
郭秀兰与马书安、张纪焕房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
托里县人民法院
所属地区
托里县
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
郭秀兰,马书安,张纪焕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第八条第一款
全文
新疆维吾尔自治区托里县人民法院民 事 判 决 书（2015）托民再字第05号再审申请人（原审被告）：郭秀兰，女，1951年3月2日出生，汉族，暂住托里县。委托代理人：刘永建，新疆文刚律师事务所律师，一般代理。被申请人（原审原告）：马书安，男，1951年10月15日出生，汉族，住托里县。委托代理人：王金亮，新疆新额律师事务所律师。特别代理。委托代理人：胡瑞叶，女，1956年10月14日出生，汉族，住托里县，系马书安妻子。特别代理。原审被告：张纪焕，男，汉族，托里县人，系郭秀兰丈夫，2012年因病去世。再审申请人（原审被告）郭秀���因与被申请人（原审原告）马书安及原审被告张纪焕房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2006）托民一初字第366号民事判决，于2014年3月3日向本院申请再审，经审查本院于2014年12月4日作出（2014）托民再字第1号民事裁定书驳回再审申请人（原审被告）郭秀兰的再审申请。再审申请人（原审被告）郭秀兰不服该裁定书又向新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院申请再审，塔城地区中级人民法院经审查作出（2015）塔民申字第7号民事裁定，指令本院再审本案并中止原判决执行。本院依法另行组成合议庭于2015年8月5日公开开庭进行了审理。再审申请人（原审被告）郭秀兰及其委托代理人刘永建、被申请人（原审原告）马书安及其委托代理人王金亮、胡瑞叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，2004年9月15日马书安与张纪焕、郭秀��签订了房屋买卖协议书，合同约定：“张纪焕、郭秀兰砖混结构房屋一套及小房数间卖给马书安，价值53000元，其房产证、土地使用证由张纪焕、郭秀兰负责办理”。2004年12月15日，马书安与张纪焕、郭秀兰又签订了一份补充协议书，约定“张纪焕、郭秀兰的房产证、土地使用证现交给中介人高新波，待房产证、土地使用证手续办完后由马书安将剩余的购房款交给高新波”，协议签好后，当日张纪焕将私有的房产证、土地使用证及户主郭秀兰的身份证复印件交给了高新波。原审另查明，2004年9月15日、9月22日、12月15日，马书安相继分三次给张纪焕购房款合计45000元。2004年12月15日被告委托中介人高新波又从马书安处收取购房款3000元。原审认为，马书安与张纪焕、郭秀兰签订的房屋买卖协议系有效���同，马书安按协议履行义务，交付了房款，但张纪焕、郭秀兰未按协议给马书安办理房屋所有权变更手续。其原因从双方签订的补充协议内容看，当时没有办理房屋所有权变更手续的原因是由于托里县房产部门没有房产证及土地使用证，需延期办理；加之张纪焕、郭秀兰将房屋卖给马书安后至今未回托里县，所以该房屋买卖变更手续至今未能办理。根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：财产所有权合法转移后，一方反悔不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由的，协议又能够履行的应当继续履行。由于张纪焕、郭秀兰经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第八十八条第一款、《城市私有房屋管理条例》第九条之规定，判决：马书安与张纪焕、郭秀兰签订的房屋买卖合同有效；张纪焕、郭秀兰自本判决生效后给马书安办理房屋所有权变更登记手续，其该房屋的所有权归马书安所有。郭秀兰不服原审判决，向新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院申请再审，请求：撤销（2006）托民一初字第366号民事判决书。理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足。原审判决的依据是2004年9月15日马书安与郭秀兰、张纪焕签订的房屋买卖协议书，但该协议签名是否是房产所有权人郭秀兰所签，这一事实没有查清。2、原审判决依据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十五条规定，属于适用法律不当。该协议书中没有郭秀兰的真实签名，本人也不同意出售房屋，该协议书是其���夫张纪焕在郭秀兰完全不知此事的情况下擅自处分夫妻共同财产，根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民事政策法律若干问题的意见》第五十五条、《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，本案中的房屋买卖协议是无效的协议书，所以原审判决适用法律不当。3、马书安作为购房人，不是善意第三人，其利益不应受保护。马书安拿到署名为“郭秀兰”字样的房产证，应当知道谁是房产产权人，谁是房屋共有人，但是马书安在签订房屋买卖协议时，仅凭中间人高新波居中介入，仅凭房屋共有人之一张纪焕同意，未征得其他共有人同意，即主张权利，不符合法律规定的“善意第三人”的构成要件。综上所述，本案房屋买卖协议未经郭秀兰同意，并伪造郭秀��签字，且本案中诉争房产是夫妻共同财产，对其处分应由夫妻双方共同实施，该协议损害了郭秀兰的合法权利，原审判决没有查明事实即作出判决，显失公正，是错误的判决，故请求撤消该判决书，依法对该案重新审理。马书安答辩称：我认为与张纪焕签订的合同有效，请求法院驳回郭秀兰再审的请求。理由：当时马书安购买房屋是在中间人的介绍下签订了协议，张纪焕构成了表见代理，虽然房产证上不是张纪焕的名字，是郭秀兰的名字，但是郭秀兰与张纪焕是夫妻关系，该房屋系张纪焕与郭秀兰的共同财产。在签订房屋买卖合同时，张纪焕向马书安出具了郭秀兰的身份证、土地使用证、房产证的原件，使马书安有足够的理由相信张纪焕具有代理权。合同签订后马书安及时支付了合同约定的房款53000元，在2004年这是一个合理的价格。签订合同后张纪焕与���秀兰共同居住在乌鲁木齐劳动街的出租房中，所以郭秀兰对张纪焕卖房屋的这个事情应当是知情的，并且没有提出异议，张纪焕的行为构成表见代理。所以该合同是有效的。马书安购买房屋属于善意一方，应当得到保护。现在该房屋已经过户给马书安，马书安又将此房屋已经转卖给文英，根据物权法的规定，马书安的行为符合善意取得的要件。该房屋的买卖合同不能逆转，否则将侵犯马书安及文英的合法权益。故请求法院确认马书安与郭秀兰、张纪焕签订的房屋买卖协议书有效。本院再审查明，郭秀兰、张纪焕系夫妻关系。2000年1元28日，郭秀兰在托里县托里镇三居拥有一栋房产手续齐全的砖混结构的平房，房屋建筑面积115平方米，土地使用面积358.97平方米；该房屋有共有人4人，除郭秀兰外，还有张纪焕、张美霞（长女）、张建平（长子）三个共有人。2004年9月15日，在中介人高新波介绍下，张纪焕在郭秀兰不在场的情况下持郭秀兰身份证原件、房产证及土地证原件与马书安签订了房屋买卖《协议书》，约定：1张纪焕以53000元将砖混结构的房屋一套及小房数间卖给马书安，房产证及土地证由张纪焕办理；2房内电话（不作价）也转让给马书安；3双方在本协议签字时马书安预交定金10000元，马书安接收房屋时再付20000元，余款23000元在2004年11月20日付清；4本协议自签字起生效，如有一方违约则赔付对方10000元违约金。协议签订后，张纪焕、马书安、中介人高新波分别在《协议书》上签名，张纪焕替郭秀兰在《协议书》签名。当日马书安付给张纪焕购房款10000元。同年9月22日马书安又付给张纪焕购房款20000元。同年12月15日，张纪焕、马书安、中介人高新波三人到托里县城建局办理房产、土地的过户手续，由于托里县城建局���有房产证本需延期办理，张纪焕、马书安在中介人高新波的见证下又签订了《补充协议书》，约定：1由于城建局现无房产证，房产证及土地证延期办理；2甲方（张纪焕）房产证现交由中介人高新波处，剩余23000元现由乙方（马书安）交给甲方（张纪焕）15000元，剩余3000元乙方（马书安）交由中介人高新波保存，待手续办完后由中介人高新波交清。剩余5000元一次交清。3甲方（张纪焕）主房一次交清，但前排小房由乙方（马书安）暂住至2005年10月，前排小房租金由甲方（张纪焕）收取至2005年10月。《补充协议书》签订后，张纪焕将房产证及土地证原件交给中介人高新波，马书安将3000元交给中介人高新波。此后，由于高新波、马书安联系不上张纪焕，致使马书安无法办理房产过户手续，也无法将剩余5000元支付给张纪焕。在此情况下，马书安于2006年7月19日诉至法院请��确认与张纪焕、郭秀兰的房屋买卖合同有效。另查明，张纪焕在2004年12月底用卖房款中的一部分钱款贩卖毒品，在2005年1月6日因涉嫌贩卖毒品罪被刑事拘留；郭秀兰及其女儿张美霞同时因涉嫌贩卖毒品罪被刑事拘留。2005年9月三人以共同贩卖毒品罪被判处有期徒刑八至十五年。郭秀兰的前女婿王东旭在郭秀兰入狱一年后探视郭秀兰时告诉郭秀兰其房屋已被张纪焕卖掉了。郭秀兰于2013年12月18日刑满释放。中介人高新波所收3000元是张纪焕支付的中介费。另据新疆维吾尔自治区高级人民法院刑事裁定书（2005）新刑一终字第266号刑事裁定书证实：张纪焕、郭秀兰被捕前租房居住在乌鲁木齐市劳动街。上述事实，有《协议书》、《补充协议书》、收条（据）、听证会笔录、证人高新波的证言证词、张纪焕的讯问笔录及新疆维吾尔自治区高级人民法院（2005）新刑一终字第266号刑事裁定书在卷佐证。本院再审认为：马书安与张纪焕所签的房屋买卖协议书，虽协议书中郭秀兰的签字是张纪焕所签，但从本案的事实看：1、张纪焕与郭秀兰系夫妻关系；2、签订合同时张纪焕向马书安出示了郭秀兰身份证原件及房屋产权证、土地使用证原件；3、马书安与张纪焕签订合同后，马书安已按合同约定支付了合理的房款；4、张纪焕用卖房款去昆明购买毒品，在乌鲁木齐市和郭秀兰、张美霞共同贩卖毒品时，张纪焕与郭秀兰租房居住在乌鲁木齐市劳动街。综上，马书安作为善意的合同相对人完全有理由相信张纪焕有权出售房屋，张纪焕的行为构成了表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。故张纪焕与马书安签订的房屋买卖协议有效，该房屋买卖协议对郭秀兰有约束力。再者，郭秀兰以不知道其房屋被卖与事实不符，其前女婿王东旭在探监已告知郭秀兰房屋被张纪焕卖掉，但是郭秀兰未作任何表示，故郭秀兰不得以不知情抗辩马书安。综上，申请再审人郭秀兰申请再审事由不成立，本院不予采信。本院作出的（2006）托民一初字第366号民事判决书认定事实、适用法律虽然存在瑕疵，但是判决结果正确，本院再审时对存在的瑕疵予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第一款之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一维持（2006）托民一初字第366号民事判决书；二驳回郭秀兰再审申请。本案受理费免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院，并交纳二审案件受理费。上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 侯明元审 判 员 杜新亮人民陪审员 高 健二〇一五年十月十五日书 记 员 蒋益连 微信公众号“”