（2015）徐民终字第1728号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-27
案件名称
宋长青与韩友柱房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第1728号上诉人（原审原告）宋长青。委托代理人朱传远，江苏淮海正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）韩友柱。委托代理人许锡峰，江苏金合律师事务所律师。上诉人宋长青因与被上诉人韩友柱拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2765号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人宋长青及其委托代理人朱传远、被上诉人韩友柱及其委托代理人许锡峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年6月5日，韩友柱与江苏升辉装饰建材实业有限公司（以下简称升辉公司）签订市场摊位租赁合同（包括物业管理委托合同、广告发布合同），约定由韩友柱承租升辉装饰购物广场内新七厅负一区316、436、446号共计三个摊位，摊位面积约293.9平方米，租期为2012年6月5日至2013年6月4日，租金总额为87852元、公用设施水电费14883元、保险费1860元、物业管理费58572元、分摊广告费36612元。其中租赁合同第七条规定，承租方擅自改变摊位租赁用途或将摊位转租、过户给第三者的，出租方有权单方解除合同；租赁合同第十条约定，租赁期内，如遇市政开发或政府拆迁致使本合同无法履行的，出租方有权终止本合同，但应提前30日书面告知承租方，承租方应无条件按期退租、清场，双方互不追究违约责任。2013年1月16日，宋长青和韩友柱之间签订门面转租协议，该协议第1条约定，“甲（即本案被告）、乙（即本案原告）双方本着平等自愿的原则，就江苏省徐州市东三环升辉建材装饰市场新七厅负一楼436转租，转租费：捌万元整（80000.00元），含到2013年6月6日前房租、工商、税务等费用，……”；第2条约定，“从转租之日起，乙方拥有此铺位的使用经营、转租等权利，甲方不得以任何理由收取或转让此铺位。如甲方不再经营店内西面446有义务协同乙方到升辉管理处办理分租事宜”；第4条约定，“租赁期间费用及责任承担。乙方租用期间一切费用由乙方负责，房租、水电等费用须及时交给甲方，否则甲方有权解除合同，并由乙方承担所有损失。”2013年6月，由于市政工程三环东路高架桥需占用金骆驼居委会社区升辉物流仓储即升辉新七厅负一层一部分，涉案门面房及韩友柱租赁的编号为446的门面房均在拆迁之列。2013年6月25日，韩友柱与骆驼山办事处、金骆驼居委会社区、升辉公司签订协议，协商确定韩友柱承租的上述两处门面房的拆迁方案为“一次性补偿人民币陆拾伍万元整”。后韩友柱于2013年7月1日支付原告60000元，宋长青向韩友柱出具收条一份，该收条载明：“今收韩友柱新七厅负一层拆迁补偿款陆万元整（60000元）宋长青，2013年7月1日”。宋长青收到上述60000元后即搬离涉诉门面房。另查明，宋长青自2011年1月1日即承租上述涉案门面房，被拆迁的436、446号两套门面房面积相当。经原审法院调查，升辉公司相关负责人称对韩友柱的补偿大致包括样品、装修及经营损失，是整体补偿，而非单独计算，其公司仅是协助金骆驼居委会社区与韩友柱协商。庭审中，宋长青称其在涉诉门面房进行了装修，但未提供证据证实。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，韩友柱将涉诉门面房转租给宋长青，而韩友柱与升辉公司的租赁合同至2013年6月6日前也已到期，至于升辉公司是否会与韩友柱续签合同是一种不确定状态，故韩友柱与宋长青签订的转租协议（且未经升辉公司同意）能否继续履行也是一种不确定状态，宋长青在签订转租协议时对这一风险应是明知的。涉诉门面房被拆迁，韩友柱取得补偿款，是被拆迁人对韩友柱作为承租人的补偿，是双方协商一致的结果，宋长青认为涉诉门面房拆迁补偿款应全部归其所有无法律依据。首先，宋长青作为次承租人的身份地位是被拆迁人及升辉公司所未认可的，拆迁补偿款的数额是与韩友柱协商一致的结果，与宋长青无关；其次，从双方当事人签订的转租协议内容来看，双方对此并无约定。宋长青虽主张韩友柱承诺涉诉门面房拆迁补偿款全部归其所有，但并未提供证据证实。此外，拆迁补偿款的构成大致包括样品、装修及经营损失，因未来的租赁合同系一种不确定状态，故经营损失无法向以后计算，且该损失是韩友柱与被拆迁人协商的结果，并无明确计算方法及数额；根据双方当事人在涉诉店面的实际经营时间来分配经营损失，韩友柱之前支付的60000元足以弥补韩友柱经营损失，故对韩友柱支付的60000元，予以确认。至于样品及装修损失，虽然韩友柱未提供证据证实，但考虑到其转租店面经营后进行搬迁势必会造成部分样品损失，酌定韩友柱补偿宋长青搬迁损失20000元。综上，宋长青认为涉诉门面房拆迁补偿款全部归其所有既无法律依据又无合同约定。遂判决：一、判决生效之日起五日内，被告韩友柱支付原告宋长青拆迁安置补偿款20000元。二、驳回原告宋长青其它诉讼请求。上诉人宋长青不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案436门面在被市政工程占用前已经转租给上诉人经营使用。436门面应获得得样品、经营、门面装修补偿归上诉人所有。2、被上诉人应返还补偿款26.5万元。被上诉人自用的446号门面被占用前样品已经全部搬走，被上诉人没有样品损失。上诉人接受436号门面后重新装修，应当获得装修损失补偿。436、446房屋位置面积相当，经营损失应当一致。故65万拆迁补偿款中有一半属于上诉人。请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人韩友柱答辩称：1、当初双方协商确定436店面给上诉人补偿款为6万元，且已经全部付清。在上诉人无证据的情况下，原审法院酌定再补偿上诉人2万元，已有利于上诉人。2、被上诉人经营玉兔牌品牌橱柜，经营规模较大。而原告经营非品牌橱柜，只有一个店员，规模很小。因此，436、446的补偿款不可能平均分配。3、436店面的所有砂灰墙、隔断均由被上诉人投资所砌，地砖地面、轻钢龙骨石膏板吊顶、灯具及门头装修等均由我投资装修，花费约20余万元。上诉人接手后没进行任何装修，直接经营。上诉人经营非品牌橱柜，样品拆迁时均由上诉人处理、拿走。4、被上诉人自2010年12月起就开始从升辉装饰购物广场租赁新七厅负一层的316、436、446三个门面。租赁合同每年一签。每年的租金、公用设施分摊费、物业管理费等均由被上诉人缴纳。被上诉人在436店亲自经营2年余，上诉人实际经营不到5个月。另外，将436店面转租也是一种经营方式。拟转租期限最长不超过一年。因上诉人不按约定缴纳费用，根据双方的约定半年期限后即想解除与上诉人的转租合同。由此，436店面的装修补偿应全部归我所有，大部分的经营补偿归我所有。5、上诉人在租赁期间违约不按时缴纳租金，至今拖欠租金5641.5元、电费228元。以上费用应支付给被上诉人。二审期间，本院到徐州市价格认证中心调取了关于436、446门面的评估报告，报告载明“月兔＋简标橱柜装修评估结果合计429470元”，双方当事人均认可被上诉人经营的橱柜品牌为月兔，上诉人为简标。429470的组成为：装修137376.17元，月兔橱柜260296.6元，措施项目清单计价合计6915.45元，现场安全文明施工为5567.41元，规费10438.38元，税金14442.93元。本院二审查明事实同一审法院审理查明的事实相一致。二审补充查明，被上诉人在446室经营的橱柜品牌为月兔，上诉人在436室经营的橱柜品牌为简标。涉案436、446的装修评估损失为429470元，429470的组成为：装修137376.17元，月兔橱柜260296.6元，措施项目清单计价合计6915.45元，现场安全文明施工为5567.41元，规费10438.38元，税金14442.93元。本院认为，根据被上诉人与骆驼山办事处、金骆驼居委会社区、升辉公司签订协议，协商确定韩友柱承租的上述两处门面房的拆迁方案为“一次性补偿人民币陆拾伍万元整”。根据协议内容，可以看出65万元的补偿款是针对436、446两间房屋的补偿，结合原审法院对升辉公司负责人所作调查，能够看出补偿款由装修损失、样品损失和经营损失三部分，所以65万元补偿的是因市政工程建设导致436、446房屋无法正常经营的状况下产生的装修、样品、日常经营损失。本案双方当事人纠纷解决的关键在于如何分配65万元的拆迁补偿款。二审期间，根据徐州市价格认证中心所作的评估报告，能够看出446、436房屋装修损失和样品损失共计429470元，那么经营损失应当是220530元。首先，关于装修损失分配的问题。本案上诉人和被上诉人分别经营不同品牌的橱柜，根据日常经营习惯，上诉人必定会对房屋门头进行重换，而不可能继续使用被上诉人原有的门头，必然存在门头装修损失。至于其余装修损失，虽然上诉人主张其承租后对房屋进行了重新装修，但是未能提供充分证据证明其主张的事实。因此，本院酌定4000元为上诉人的装修损失。其次，关于样品损失分配的问题。评估报告中样品橱柜的损失是补偿给436、446房屋的，上诉人和被上诉人分别在这两间门面中经营，样品橱柜损失不应当由被上诉人一人兼得。但目前无法根据评估报告对不同品牌的样品橱柜损失进行具体细化，考虑到436、446房屋的面积大致相当，双方当事人也无法提供证据证明自己的样品损失，所以，本院酌定样品损失赔偿由双方当事人平均分配。上诉人可以得到的样品损失为130148元（260296.6÷2）。最后，关于经营损失的分配问题。被上诉人所签订的拆迁补偿协议的65万元补偿的是436和446房屋，那么经营损失的补偿也应当是针对436、446两间房屋。436应当摊得的经营损失应当是110265元（220530÷2）。虽然上诉人与被上诉人的转租合同在2013年6月6日到期，是因为韩友柱与升辉公司签订的租赁合同到期时间为2013年6月4日。根据双方当事人签订的转租协议，第二条约定了“以后每年的租金由乙方在每年6月1日之前付给甲方，否则本协议解除……”，结合被上诉人与升辉公司正常情况下租赁合同一年一签的实际情况，能够看出虽然双方当事人转租协议中仅约定了半年的租赁期限，但是如果没有遇到市政工程拆迁的情况下，双方当事人会继续双方之间的租赁关系。因此，436房屋的经营损失补偿由被上诉人一人兼得的观点不能成立，但是全部归上诉人所有也不合理。因为如果继续履行双方之间的租赁合同，被上诉人享有向上诉人收取租金的权利，而实际上因拆迁的原因被上诉人已经无法从上诉人处收取租金，这也就是被上诉人的转租盈利损失。因此，本院酌定经营损失中的27000元归上诉人享有。综上，上诉人能够获得的各项拆迁补偿共计161148元，扣除上诉人已经收到的6万元，被上诉人还应支付101148元给上诉人。综上，上诉人宋长青的上诉请求部分成立。二审期间因为出现徐州市价格评估中心的评估报告，查明了拆迁补偿款的具体组成明细，导致对上诉人可以获得拆迁补偿款进行了调整。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第2765号民事判决；二、韩友柱于本判决生效之日起十五日内支付给宋长青拆迁补偿款101148元。三、驳回宋长青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5275元，由宋长青负担4000元，由韩友柱负担1275元。二审案件受理费5275元，由宋长青负担4000元，由韩友柱负担1275元。本判决为终审判决。审 判 长 张 蕾审 判 员 陈 颖代理审判员 崔金城二〇一五年十月十五日书 记 员 宗 正 来自