（2015）鄂荆门中民三终字第00091号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-26
案件名称
黎发家与唐华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省荆门市中级人民法院
所属地区
湖北省荆门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐华,黎发家,赵桃华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第七十六条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条
全文
湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂荆门中民三终字第00091号上诉人（原审被告）唐华，无业。委托代理人张莹，荆门市法律援助中心指派湖北帮伦律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）黎发家，无业。委托代理人何大林，湖北京源律师事务所律师，一般代理。原审第三人赵桃华，京山县商业房地产开发有限公司法定代表人。上诉人唐华因与被上诉人黎发家、原审第三人赵桃华房屋买卖合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2014）鄂京山新民初字第00099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人唐华及其委托代理人张莹，被上诉人黎发家的委托代理人何大林，原审第三人赵桃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，唐华之父胡光叶于1971年取得京山县新市镇京源大道7巷6号184平方米的宅基地，并在其上建造住房，土地性质为国有划拨土地。1986年胡光叶去世。2002年7月18日，唐华以其住房全部倒塌为由，以自己名义向原京山县建设委员会申请重新建房，同年8月1日获批。2005年10月27日，唐华与原审第三人赵桃华签订《联建协议》，约定唐华将位于京山县新市镇京源大道7巷6号180平方米的宅基地及准建手续交给赵桃华建房销售，房屋建成后按占地面积还住房给唐华，其余归赵桃华所有，以赵桃华名义办理房屋总证并销售；如唐华不要分配房屋，赵桃华可按当地房屋价格补偿125000元。合同签订后，赵桃华在该土地上建造了一栋7层14套房屋的楼房，在向唐华交清了房屋补偿款125000元后进行销售。2006年9月25日，京山县房地产管理局将该房屋总证登记在唐华名下。同日，黎发家将75000元购房款给付原审第三人赵桃华后，赵桃华于2006年9月26日以唐华名义与黎发家签订一份《房屋买卖契约》，约定唐华自愿将坐落在京山县京源大道七巷6号五楼东101.06平方米的房屋作价75000元出售给黎发家。协议签订后，赵桃华将房屋交付给黎发家，但该房屋至今未办理房屋产权转移登记手续。2007年7月2日，唐华之母唐培兰在京山县国土资源局办理了诉争房屋土地的国有土地使用权证。庭审中，黎发家变更诉讼请求，放弃要求唐华继续履行合同，协助黎发家办理房屋产权过户手续的请求，只要求确认黎发家与唐华签订的房屋买卖合同有效。另查明，2006年10月5日，京山县国土资源局向京山县房地产管理局发函，认为以唐华名义办理的位于京山县新市镇京源大道7巷6号的京国有（2006）1985号国有土地使用证系伪造的假证，不能作为房产证登记依据。2007年10月8日，京山县房地产管理局决定对登记为唐华的房产证予以注销。2012年1月5日，京山县住房和城乡建设局以唐华名义办理建设工程规划许可证时使用的土地使用证系伪造的假证，且将规划许可审批的三层擅自篡改为五层，违反了城乡规划法的规定为由，作出注销唐华名下建设工程规划许可证的行政处罚。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。赵桃华以唐华名义与黎发家签订的房屋买卖合同上有双方当事人的签名，且唐华收到了黎发家交付的购房款，唐华亦交付了房屋，该合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护，对黎发家要求确认双方签订的买卖合同为有效合同的请求予以支持。本案中，黎发家已按合同约定付清了房款，唐华在交付房屋后还应当履行合同附随义务，协助黎发家办理房地产过户登记手续。由于诉争房屋的土地现已登记在案外人唐培兰名下，且以唐华名义办理的房产证又被京山县房地产管理局决定注销，本案诉争的房屋属于权属存在争议，因此，黎发家与唐华签订的房屋买卖合同事实上履行不能，黎发家不能基于双方签订的房屋买卖合同取得房屋所有权，只能合法占有，但黎发家可以另行行使合同解除权。现黎发家撤回要求唐华继续履行合同并协助黎发家办理房屋产权过户手续的请求系对其民事权利的处分，原审法院予以允许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告黎发家与被告唐华于2006年9月26日签订的《房地产买卖契约》为有效合同。案件受理费1675元，由被告唐华负担。一审判决后，上诉人唐华不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定主要事实错误。1、赵桃华从1997年开始任京山县商业房地产建设开发有限公司法定代表人至今，熟知座落在京山县新市镇京源大道7巷6号的土地系唐华的母亲唐培兰享有使用权的国家划拨土地，该土地转让需经政府批准，未经批准转让无效。2、唐华与赵桃华于2005年10月27日签订了《联建协议》，该协议经本院（2012）鄂荆门民三终字第00027号民事判决书判决无效，故该协议及与该协议相关的证据不能成为认定本案事实的依据。3、唐华无权处分京山县新市镇京源大道7巷6号的土地，该宗土地的使用权人系唐华的母亲唐培兰，唐培兰从未授权唐华处分土地使用权，唐华未实际取得诉争土地的处分权。4、《房地产买卖契约》上的签名非唐华本人所签，唐华没有处分权，即使授权委托书是真实的，也是无本之源。故《房地产买卖契约》既违反了法律规定，又不是唐华真实意思的表示，应认定为无效。二、原审判决适用法律不当。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第八条认定《房地产买卖契约》依法成立不当。本案诉争的土地已依法登记在唐培兰名下，其他任何人包括唐华对诉争的土地均不享有占有、使用、处分的权利。《房地产买卖契约》的签名虽然是唐华，但非唐华亲笔书写，也不能确定唐华曾委托他人处分诉争房地产，在人民法院生效判决书确认相关协议无效的情况下认定契约系依法成立，确属不当。综上，原审判决认定主要事实错误，适用法律不当，损害了权利人的利益，请求二审法院依法撤销原审判决，改判《房地产买卖契约》无效，并由被上诉人黎发家承担本案的诉讼费用。被上诉人黎发家答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人赵桃华的参诉意见与被上诉人黎发家的答辩意见一致。在本案庭审过程中，上诉人唐华称2005年6月14日的《授权委托》及2006年9月26日的《房地产买卖契约》落款签名“唐华”均非其本人所签，申请本院委托有资质的湖北省公安厅免费对该签名进行鉴定。被上诉人黎发家不同意唐华的鉴定申请，原审第三人赵桃华认为可由法院决定是否准许鉴定。本院经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是《房地产买卖契约》是否有效。上诉人唐华主张该《房地产买卖契约》无效，其理由为：1、《房地产买卖契约》上的签名不是其本人亲笔书写，不是其真实意思表示，不能确定其曾委托他人处分诉争的房地产。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，该举证责任应由唐华承担。唐华在本案一审中经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未举出反驳证据，未提出鉴定申请，放弃了其抗辩权利。在本案二审中，唐华向本院申请委托有资质的湖北省公安厅免费对2005年6月14日的《授权委托》及2006年9月26日的《房地产买卖契约》落款签名“唐华”进行鉴定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条第一款“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定”的规定，唐华的鉴定申请系其要求指定机构进行鉴定，且要求免费，该申请不符合鉴定的法定程序，本院不予准许。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，唐华于2005年6月14日向赵桃华出具的《授权委托》载明：授权委托赵桃华同志负责京源大道7巷6号整个宅基地的施工建设、房屋出售事宜，全权委托。唐华将诉争土地及准建手续交给赵桃华建房销售，且诉争房屋由赵桃华代理销售给黎发家，均应由被代理人唐华承担相应民事责任。综上，上诉人唐华认为《房地产买卖契约》上的“唐华”非其本人签名、不是其真实意思表示，没有证据证实，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院认定唐华与黎发家签订的《房地产买卖契约》为双方真实意思表示并无不当。2、上诉人唐华认为诉争土地的使用权人系其母亲唐培兰，其未得到唐培兰的授权，出卖房屋系其无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”唐华即使无权处分本案诉争土地、房屋，其主张《房地产买卖契约》无效的上诉理由亦与法相悖，本院不予支持。3、上诉人唐华认为《联建协议》无效导致《房地产买卖契约》无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”在本院审理的（2012）鄂荆门民三终字第00027号案件中，因唐华与赵桃华签订的《联建协议》性质为土地使用权转让合同，唐培兰取得的该土地为国有划拨土地，唐华与赵桃华订立合同转让划拨土地使用权至该案起诉前，土地仍为国有划拨土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本院依照上述法律规定判决认定《联建协议》无效。本案中，唐华与黎发家签订的《房地产买卖契约》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故唐华与赵桃华签订的《联建协议》无效，但并不导致唐华与黎发家签订的《房地产买卖契约》无效，一审认定唐华与黎发家签订的《房地产买卖契约》为有效合同并无不当，本院对唐华认为其与黎发家签订的《房地产买卖契约》无效的上诉理由不予采纳。关于一审判决适用法律是否不当的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”此规定系签订合同的双方应当依合同履行义务的法律规定，一审判决依照该规定认定合同双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务并无不当。故上诉人唐华认为原审适用法律不当的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人唐华要求判决《房地产买卖契约》无效的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，经本院批准予以免交。本判决为终审判决。审 判 长 向华波代理审判员 李园园代理审判员 邱 泉二〇一五年十月十五日书 记 员 吴文倩 来自：