（2015）西民初字第1365号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-06-01
案件名称
北京达尔文国际酒店物业管理有限公司与北京比格餐饮管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京达尔文国际酒店物业管理有限公司,北京比格餐饮管理有限公司,北京新华燕房地产发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十五条，第一百一十四条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1365号原告北京达尔文国际酒店物业管理有限公司，住所地：北京市海淀区北三环西路48号B座24F。法定代表人赵德仁，职务董事长。委托代理人吕志苹，女，1986年9月28日出生。委托代理人赵模廷，男，1968年6月16日出生。被告北京比格餐饮管理有限公司，住所地：北京市西城区西直门外大街137号（德胜园区）。法定代表人赵志强，职务经理。委托代理人毛文辉，男。第三人北京新华燕房地产发展有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街3号星街坊购物中心502室。法定代表人苏鑫，职务董事长。委托代理人高波，男，1984年5月18日出生。原告北京达尔文国际酒店物业管理有限公司（以下简称：达尔文物业公司）诉被告北京比格餐饮管理有限公司（以下简称：比格餐饮公司）、第三人北京新华燕房地产发展有限公司（以下简称：新华燕房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告达尔文物业公司委托代理人吕志苹、张模廷、被告比格餐饮公司委托代理人毛文辉、第三人新华燕房地产公司委托代理人高波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达尔文物业公司诉称，原告接受北京新华燕房地产有限公司的委托，对位于北京市西城区xx提供物业管理服务。被告是“xx中心”一层xx号单元的承租人，租赁面积为356.11平方米。原告根据《xx购物中心全面委托物业服务合同》、《xx购物中心租户规约》及《商铺预租／承租合同》的规定，对xx购物中心所有业主或使用人（包含承租方）提供物业服务，收取物业服务费。2013年12月1日，北京新华燕房地产发展有限公司通知：自2014年1月1日起物业管理费上调，由原50.74元／月／m2调整为60元／月／m2。依据《商铺预租／承租合同》第6条第8款的约定：“提高物业服务费、推广费的，应书面告知乙方（承租方），乙方按照书面通知中载明的实施时间，按照新的标准交纳物业服务费、推广费等费用。”被告应自2014年1月1日起，按照60元／月／m2的标准支付物业费，即每月21366.60元。但被告一直按原标准50.74元／月／m2向原告支付物业费，每月支付物业费人民币18069.02元。截至2015年9月30日，共拖欠21个月，差额人民币69249.18元。另依据《商铺预租／承租合同》第5-6条约定，乙方逾期支付物业服务费的，每逾期一日，则乙方需按未付金额的日千分之三支付违约金，截止2015年9月30日，被告应向原告支付滞纳金共计人民币63679.57元。鉴于上述事实和理由，被告欠交物业费的行为严重影响了原告的合法权益，对原告收取其他租户的物业费产生了巨大的负面影响。现原告诉至法院，请求判令被告支付自2014年1月1日至2015年9月30日欠缴的物业管理费69249.18元；请求判令被告支付至实际给付之日的滞纳金，自欠费之日起按照日千分之三计算滞纳金，截止2015年9月30日为63679.57元，总计132928.75元，要求被告承担本案诉讼费。被告比格餐饮公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司于2011年1月19日与新华燕房地产公司签订了位于北京市西城区xx号单元，面积为356.11平方米的房屋承租合同，合同约定物业费为50.74元／月／平方米。2014年8月23日接到新华燕地产公司发来的商函要求补缴2014年1月1日至2014年8月31日物业费差价2238.14元。我公司于2014年9月12日已通过中国民生银行什刹海支行打入达尔文物业公司账户。2014年9月27日新华燕房地产公司通知我公司物业管理费由50.74元／月／平方米调整为60元／月／平方米。我公司要求物业方出具收支明细、物业服务费涨价备案、发改委批复。自此我公司未收到任何审批调价批复。而且，近期商场前的停车场被围挡占用，物业公司管理不善，导致我公司的经营状况不佳，现不同意原告的诉讼请求。第三人新华燕房地公司述称，我公司与原告达尔文物业公司签有委托物业服务合同，约定由原告直接向商户收取物业费。物业费的上涨是我公司与原告协商确定的，合同期间调整物业费是合理的，同意原告的诉讼请求。经审理查明：新华燕房地产公司（合同甲方）、北京聚全餐饮有限责任公司（合同乙方）及原告达尔文物业公司（合同丙方）签订《全面委托物业服务合同（包干制）》。合同约定，甲乙双方就北京市西城区新街口北大街3号楼“星街坊”购物中心整栋大厦（不包含地下停车场）选聘丙方提供包干制的全面委托物业服务事宜，合同期限2014年9月30日止，后合同期限续签至2015年9月30日。该合同约定，由原告向租户直接收取物业服务费。物业服务合同履行期间，原告与第三人协商将物业服务包干费用的标准进行了上调。2011年1月19日，北京新华燕房地产发展有限公司（合同甲方）与被告比格餐饮公司（合同乙方）签订《商铺预租／承租合同》，北京新华燕房地产发展有限公司将北京市西城区新街口北大街3号楼“星街坊”购物中心一层L1－14B号单元和二层L2－12号单元出租给被告经营使用，租赁面积为356.11平方米，租赁期限为5＋3年，起始日为2011年4月21日，截止日为2016年4月20日，双方于5年到期之前60日内如双方没有重大违约则按照合同租金标准执行自动顺延3年。合同第6－6条约定，乙方应于合同期内向甲方委托的物业公司支付该单元的物业服务费，该单元目前的物业服务费按照租赁面积每平方米每月人民币50.74元计算，即该单元的每月物业服务费为18069.02元；合同第6－8条约定，如合同期内甲方提高物业服务费、推广费的，应提前书面通知乙方，乙方承诺按照书面通知中载明的实施时间按照新的标准交纳物业服务费、推广费等费用；合同第5－6条约定，乙方逾期支付租金、物业服务费、推广费的，每逾期一日，则乙方需按未付金额的千分之三支付违约金。同日，被告向原告出具《租户承诺书》，表示同意在租赁期内每月1日前向物业公司缴纳所租单元的管理费、电费及其它有关费用，逾期交费，愿意支付滞纳金（0.3％）。另，原、被告及北京新华燕房地产发展有限公司签有《星街坊购物中心租户规约》，规约第二十五条规定，承租人应于每月1日或1日前缴纳物业服务费用；第三十三条规定，承租人、物业使用人无正当理由未按照约定如期交纳物业管理费及相关费用的，物业管理企业自欠费当日起按欠交费用总额的0.1％／日的比例计算滞纳金并在提请诉讼时申请法院执行。2013年12月1日，北京新华燕房地产发展有限公司用EMS邮政快递的方式向被告发送《公函》，《公函》写明“随着近年北京市人力成本的不断增加以及国家能源费用的上涨，为保证物业服务质量，xx购物中心决定于2014年1月1日开始调整物业服务费，由原来的50.74元／m2／月调整60元／m2／月。”2013年12月25日，北京新华燕房地产发展有限公司在“星街坊”购物中心内张贴通知，通知各租户于2014年1月1日开始执行新的物业费标准。被告不同意原告及新华燕房地产公司物业服务费上涨的要求，自2014年1月1日至2015年9月30日一直按原合同约定50.74元／m2／月向原告交纳物业费。庭审中，被告称2014年8月23日接到新华燕房地产公司发来的商函要求补缴2014年1月1日至2014年8月31日物业费差价2238.14元。被告公司于2014年9月12日已通过中国民生银行什刹海支行打入达尔文物业公司账户。原告达尔文物业公司认可收到该款，并称新华燕房地产公司所写物业费差价数额有误，新华燕房地产公司已于2014年9月24再次向被告发函予以更正，2014年9月28日已向被告出具发票，写明该款项目为“预收11月部分物业费”，该款已折抵为物业费。第三人新华燕房地产公司对原告所述予以认可。现原告诉至法院，请求判令被告支付自2014年1月1日至2015年9月30日欠缴的物业管理费69249.18元；请求判令被告支付至实际支付之日止的滞纳金，自欠费之日起按照日千分之三计算，截止2015年9月30日为63679.57元，总计132928.75元。被告不同意原告的诉讼请求。上述事实，有双方当事人的陈述、原告达尔文物业公司提供的xx购物中心全面委托物业服务合同、租赁合同、租户承诺书、公函、EMS快递单、通知、照片、物业费发票、星街坊购物中心租户规约、告知函、律师函，被告比格餐饮公司提供的民生银行转账凭单、告知函、照片、商函在案佐证。本院认为，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。依据原告达尔文物业公司与第三人新华燕房地产公司签订《全面委托物业服务合同（包干制）》及第三人新华燕房地产公司与被告比格餐饮公司签订《商铺预租／承租合同》的约定，被告比格餐饮公司负有向原告达尔文物业公司支付物业服务费的义务。在合同履行期内，原告达尔文物业公司与第三人新华燕房地产公司协商调整物业服务费的收费标准，自2014年1月1日起由原来的50.74元／m2／月调整60元／m2／月，未违反法律规定，也未违反合同约定，被告应自2014年1月1日起按60元／m2／月的标准向原告交纳物业服务费，现被告未足额交纳物业服务费，差额部分应予补交。现原告主张被告支付自2014年1月1日至2015年9月30日欠缴的物业管理费69249.18元，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告自欠费之日起按日千分之三计算支付滞纳金一节，被告不同意支付滞纳金，并认为滞纳金约定过高，请求院予以适当减少，本院认为，被告逾期支付物业费，属于违反合同约定，应支付逾期滞纳金，鉴于滞纳金约定比例过高，本院酌情按《xx购物中心租户规约》，按欠交费用总额每日千分之一的比例予以判定，对于原告过高的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告北京比格餐饮管理有限公司向原告北京达尔文国际酒店物业管理有限公司支付二零一四年一月一日至二零一五年九月三十日欠缴的物业服务费六万九千二百四十九元一角八分。二、自本判决生效之日起十日内，被告北京比格餐饮管理有限公司向原告北京达尔文国际酒店物业管理有限公司支付滞纳金二万一千二百二十六元五角二分（滞纳金计算截至二零一五年九月三十日）。三、驳回原告北京达尔文国际酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京比格餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二千九百五十九元，由原告北京达尔文国际酒店物业管理有限公司负担九百四十五元（已交纳三百一十九元，余款自本判决生效之日起七日内交纳），由被告负担二千零一十四元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐艳茹人民陪审员 李春英人民陪审员 余晓俊二〇一五年十月十五日书 记 员 陈光华 更多数据：搜索“”来源：