（2015）南民一初字第1156号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-18
案件名称
关培志与方燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市柳南区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第1156号原告关培志，柳州农用运输总厂退休职工。委托代理人周少文，广西桂中天律师事务所律师（特别授权）。被告方燕。原告关培志诉被告方燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法组成由审判员黄颖担任审判长，人民陪审员黄柳明、杨金兰参加的合议庭，于2015年7月24日公开开庭进行了审理，书记员陈娴担任法庭记录。原告关培志及其委托代理人周少文、被告方燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告关培志诉称，2007年9月28日，柳州农用运输总厂、柳州增鑫物业有限责任公司、集资建房领导小组依据柳州市工控公司、柳州市房改办、柳州市规划局、柳州市发改委的批复，对属下城站路106号生活区进行改造集资建房。原告是柳州农用运输总厂职工，是单位租房住户，单位根据国家集资建房、房改房有关政策，按原告的工龄、住房及享受的福利等情况，分配一套单位集资房指标。2008年11月3日，原、被告之间签订一份集资房转让协议书，该协议书的主要内容为：原告将集资建房转让给被告，被告支付原告转让费30000元，柳州农用运输总厂收取的购房款全部由被告支付，该房屋建成交付使用后，先以原告名义办理房产证，到按柳州市有关房产规定职工集资房可以过户年限后，原告与被告办理房屋产权过户手续，将该房过户到被告名下。双方签订集资房转让协议至今，该集资房还没有交付使用。原告将集资房指标转让给被告后，曾多次向政府申请经济适用住房、公租房、廉租房，但均因享受过集资房指标未获批准，原告现在名义上有住房，而实际上却是无房户。原告认为，单位房改房只能出售给特定对象，是分配给符合条件的职工，是单位职工享受福利的一种形式，不能任意转让。而且原、被告之间在签订集资房转让协议书时，还未开始建房，没有土地证和房产权属证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。原、被告之间签订的集资房转让协议属无效合同。综上所述，原、被告之间签订的集资房转让协议书，因违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同，故原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及有关规定，向人民法院提起诉讼，请求判决：1、确认原告与被告签订的集资房转让协议无效；2、判令被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实向法院提出如下证据：1、集资房转让协议，复印件一份（与原件核对一致），拟证明原被告签订协议中所涉诉及的房屋是公司集资房，属无效协议；2、集资房收款协议书，复印件一份，拟证明集资房指标仅由厂职工享有；3、委托贷款协议书，复印件一份，拟证明集资人是运输厂的职工，只有原告关培志有资格购买房屋；4、证明，复印件一份，拟证明关培志是运输厂职工，因原告已经享受集资房的政策，不再享受集资房的资格；5、集资建房款收据，复印件三份，拟证明集资房款以原告的名义交付；6、房产挂记资料查询结果，复印件一份，拟证明原告没有房产。被告方燕辩称，不同意原告的诉讼请求，《集资房转让协议》是被告与原告自愿签订，且被告也按约定交付了房款，协议有效。被告对其陈述事实向法院提出如下证据：收条3份，复印件一份（与原件核对一致），拟证明被告按约定向原告支付了房屋转让费25000元。经庭审质证，原告对被告提供的证据无异议，本院对当事人均无异议的证据予以采信。被告对原告提交的证据1真实性无异议，但对证明目的不认可，认为房屋买卖指标是原告主动转让给被告的，协议有效；对证据2的真实性无异议；对证据3、证据4的真实性无异议，但对证明目的不认可；对证据5有异议，认为缴纳的房款虽然是以原告的名义，但是实际交付房款是钱是由被告所支付；对证据6不认可。本院认为，民事证据是指在民事诉讼中能够证明案件真实情况的各种资料。被告提交的证据来源真实、合法，与本案具有关联性，对于证据的证明目的，本院将结合事实查明部分予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年11月3日，原告关培志是柳州农用运输车总厂的职工。因柳州农用运输总厂对属下柳州市城站路106号生活区进行改造集资建房，原告作为该厂的职工，享有一套单位集资房指标。2008年11月3日，原告作为转让方的甲方，被告方燕作为买受方的乙方，共同签订《集资房转让协议》，载明：“……一、甲方愿将以其名义申报的其单位柳州农用运输车总厂开发建设的本单位的职工新集资房柳州市城站路106号的房屋转让给乙方。二、该房屋双方签定《集资房转让协议》后，该房屋的所有权和使用权、相应的土地使用权和所有权、该房屋的其他附属物、设施（包括车库、柴房等等）即为乙方所有，乙方在购房款外另行支付甲方转让费人民币叁万元（￥30000.00），该款乙方在签订本协议之日起分三期付给甲方：第一期，在双方签订本协议之日，乙方支付给甲方壹万元；第二期在半年内，支付甲方壹万伍仟元；第三期，余下款额在该房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。三、柳州农用运输车总厂收取的购房款全部由乙方支付，以甲方名义直接付给柳州农用运输车总厂……”。同时，该协议中还约定该房屋建成交付使用后，先以原告名义办理房产证，到按柳州市有关房产规定职工集资房可以过户年限后，原告与被告办理房屋产权过户手续，将该房过户到被告名下等权利和义务。原告认为单位房改房只能出售给符合条件的本单位职工，是单位职工享受福利的一种形式，单位不同意任意转让，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，认为该合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故于2015年5月13日诉至本院，请求判决：1、确认原告与被告签订的集资房转让协议无效；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告表示当事人双方在签订合同《集资房转让协议》是合法自愿的，不同意原告的诉讼请求。庭审中，原、被告均确认原告已收到被告支付的25000元转让费，均确认柳州农用运输车总厂收取的购房款全部是由被告出资支付，以原告的名义直接付给柳州农用运输车总厂。根据原告提交的收款单显示，被告实际向柳州农用运输车总厂支付了购房款206860元。本院认为，原告关培志与被告方燕对集资房转让事宜签订的《集资房转让协议》是当事双方的真实意的表示，且被告已经向原告实际支付了部分房屋指标转让费共计25000元，并向柳州农用运输车总厂支付了购房款，即实际履行了协议约定的义务，故该协议合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行义务。虽然原告认为该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第1款第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”之规定，以及违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于行政法规的强制性规定，主张合同无效，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第十四条之规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而原告主张的《中华人民共和国城市房地产管理法》涉及的是行政法规中的管理性规定，而非效力性规定，且当事人在明知该单位集资房未建成的情况下，仍签订了《集资房转让协议》，可见该协议所达成的内容是双方自愿并希望积极促成的结果，故原告在被告已按照约定履行了大部分的付款义务后，又以违反行政法规为由主张合同无效，则本院不予支持。而原告关于单位不同意职工擅自转让集资房的主张，本院认为，根据合同的相对性原则，原告与单位之间对于集资房的协议或约定中所涉及的权利和义务，仅对缔约的当事人具有法律约束力，即仅对缔约的原告与单位具有法律约束力，对合同关系以外的第三人，即本案的被告不产生法律约束力，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：驳回原告关培志的全部诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告关培志负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄 颖人民陪审员 黄柳明人民陪审员 杨金兰二〇一五年十月十五日书 记 员 陈 娴附：法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009）5号）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 微信公众号“”