（2012）鄂武东开民一初字第00776号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-25

案件名称

易新、易芃琛与武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、武汉诚翔房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉东湖新技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

易新,易芃琛,武汉市江夏区土地综合开发利用总公司,武汉诚翔房地产开发有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条

全文

湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民事判决书（2012）鄂武东开民一初字第00776号原告：易新，武汉市公安局办公室民警。委托代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告：易芃琛。委托代理人：周长生，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市江夏区土地综合开发利用总公司，住所地：江夏区纸坊街军民巷4号。法定代表人：何传平，该公司总经理。委托代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉诚翔房地产开发有限责任公司，住所地：武汉市汉南区纱帽正街106号。法定代表人：童卫。原告易新、易芃琛诉被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司（以下简称：江夏土地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李大明独任审判。根据原告易新、易芃琛的申请，本院依法追加武汉诚翔房地产开发有限责任公司（以下简称：诚翔公司）为本案被告参加诉讼。因被告诚翔公司下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员邱敏担任审判长，与代理审判员李大明、人民陪审员李红英组成合议庭审理。后因工作变动，本案合议庭成员依法变更为审判员柳洪强担任审判长，与代理审判员吴国阳、人民陪审员李红英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易新，原告易新、易芃琛的共同委托代理人周长生，被告江夏土地公司的委托代理人谷胜桥到庭参加诉讼。被告诚翔公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告易新、易芃琛诉称，2010年12月30日，原告易新、易芃琛与被告江夏土地公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买被告江夏土地公司开发的位于武汉东湖新技术开发区清水源小区三期10幢20层X号房，两原告按合同约定向被告江夏土地公司支付购房款809180元，但所购房屋至今不具备交房条件。两原告多次要求被告江夏土地公司交房，并按照合同约定每逾期一日支付房款万分之二的违约金，被告江夏土地公司未予理睬。因在支付购房款时，应被告江夏土地公司要求，两原告在不知情的情况下将房款支付至被告诚翔公司账号，被告诚翔公司应与被告江夏土地公司承担连带责任。现诉至法院，请求：1、判令被告江夏土地公司按照合同约定支付自2011年1月1日起至实际交房之日止的违约金，截至起诉之日起被告应支付违约金108421元，截至开庭日为135108元（计算方式为合同约定的房款总额×万分之二×天数）；2、判令被告江夏土地公司支付未按照约定延长土地使用年限的违约金27012元（计算方式为合同附件六约定：200元／平方米×135.06平方米）；3、判令被告江夏土地公司与被告诚翔公司承担连带赔偿责任。本案审理过程中，原告易新、易芃琛将诉讼请求变更为：1、判令两被告按照约定支付原告自2011年1月1日起至实际交房之日止的违约金（计算方式为合同约定：房款总额＊万分之二＊天数）；2、判令两被告支付原告未按照约定延长土地使用年限的违约金27012元（计算方式按合同附件六约定：200元／平方米＊135.06平方米）；3、两被告向原告交付清水源三期10栋20层X号房；4、两被告提交办理房地产权属登记的相关资料，协助办理房地产权证；5、判令被告诚翔公司与被告江夏土地公司承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费用由两被告承担。原告易新、易芃琛为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告易新、易芃琛与被告江夏土地公司于2010年12月30日签订的《武汉市商品房买卖合同》，拟证明被告江夏土地公司未按约定交付房屋，构成违约；证据二、被告江夏土地公司于2011年1月4日出具的金额为243118元的销售不动产统一发票和被告江夏土地公司于2011年12月19日出具的金额为566000元的销售不动产统一网络发票，拟证明两原告履行了购房款付款义务；证据三、原告易芃琛与案外人上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行签订的《个人购房借款（综合）合同》，拟证明贷款合同中指定的贷款收款人是被告诚翔公司，按揭购房款由被告诚翔公司收取；证据四、中国农业银行电子对账单，内容为原告易新的中国农业银行金穗信用卡向被告诚翔公司支付30000元（账单日20101227，到期还款日20110121），拟证明被告江夏土地公司收取首付款时，要求将首付款支付至被告诚翔公司账号，被告诚翔公司实际收取购房首付款；证据五、武汉市工商局江夏分局于2012年12月31日出具的《证明》，内容为“2005年，我局对武汉市江夏区土地综合开发利用总公司出借工商营业执照给武汉诚翔房地产开发有限责任公司从事房地产经营活动的违法行为事实进行了行政处罚，处以罚款2万元”，拟证明被告诚翔公司借用被告江夏土地公司的营业执照开发涉案的商品房。被告江夏土地公司辩称：1、原告提出交房的诉讼请求无事实依据。双方签订的合同已于2013年11月8日解除，本案不存在我方向原告交付合同项下房屋的义务，双方在合同第十九条约定了我方单方解除合同的条件，如果我方履行了书面通知义务，我方有权单方解除合同，我方于2013年11月发出书面通知，要求原告办理退房手续，原告没有提出任何异议，说明案涉房屋买卖合同经书面通知已经解除；2、清水源小区三期在2010年9月已经完工，相关部门验收长达两年，致使该项目2012年10月才取得竣工验收备案证，实际上95%的业主已经相继入住，我方也多次催促原告收房，但是原告一直拒绝收房。由于相关部门不履行行政职责，给我方造成了相关损失，我方不存在任何过错，原告要求我方承担十余万元违约金是不公平的。被告江夏土地公司为支持其辩解意见，提交证据如下：证据一、违法建设案件结案呈批表，拟证明案涉项目于2010年完工，但因为观光电梯的问题，未能及时通过行政部门验收；证据二、竣工验收备案证明书，拟证明本案诉争房屋2012年10月取得竣工验收备案证书，不存在逾期办证；证据三、武汉市房地产开发项目竣工验收交付使用备案证，拟证明竣工验收以后房屋就可以交付，后来武汉市又增加了交付条件；证据四、退房通知、邮单，拟证明根据合同第十九条的约定，我方有权单方解除合同，在我方向原告发出解除后，原告收到该通知之日，合同即已经解除。被告诚翔公司未发表答辩意见，亦未提交证据。对于原告易新、易芃琛提交的证据，被告江夏土地公司质证如下：对证据一、证据二无异议；证据三与我方无关；对证据四真实性无异议，但是首付款即使是付给了被告诚翔公司，也是由我公司出具的发票；对证据五真实性无法确认，也与本案无关，工商部门不会出具这样的证明，也不能证明具体是哪个项目借用我公司的营业执照。对于被告江夏土地公司提交的证据，原告易新、易芃琛质证如下：对证据一的真实性无异议，但恰恰证明了由于被告违反规划违法建设，才导致该工程项目不能通过竣工验收，进而不符合交房条件，被告应当承担违约责任；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅仅说明10号楼的单体工程质量验收合格，但是根据合同第九条第四项约定，交房需具备向房管部门办理商品房交付使用相关手续，在该手续办理前，仍然不具备交房条件；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，该证据说明被告所建设的商品房项目已经具备双方签订的商品房买卖合同第九条第四项的交房条件，但是不能说明被告从办理该证之后就不再承担逾期交房的违约责任，因为对于被告履行交房义务而言，一是要商品房具备交房条件，二是具有实际交房行为，但是被告至今没有履行房屋交付义务；对证据四：1、原告从未收到过证据四中的退房通知，这个快递单不能证明原告收到过该通知；2、寄件人是中南财经政法大学，与被告没有任何关系；3、这个快递单不能证明快递的内容是退房通知；4、这份快递单不能证明被告江夏土地公司发出过这份快递，应当提交缴纳快递费的票据予以佐证。经本院审查，对原告易新、易芃琛提交的证据一至证据五，其在庭审中均提交了证据原件，本院对其真实性予以确认，对上述证据的关联性，本院将根据案件查明的情况综合认定。对于被告江夏土地公司提交的证据，原告易新、易芃琛对证据一、二、三的真实性均无异议，质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对被告江夏土地公司提交的证据一至三的真实性予以认定，对其证明效力需结合案件查明情况综合认定。对于证据四，因邮寄单寄件人单位系中南财经政法大学，且未注明寄件的具体内容，故对于被告江夏土地公司声称已向原告邮寄退房通知的事实，本院不予认定。经审理查明，2010年12月30日，原告易新、易芃琛与被告江夏土地公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖10144199X），约定：原告易新、易芃琛购买被告江夏土地公司开发的位于武汉东湖开发区南湖大道清水源三期第10幢20层06号房屋，房屋建筑面积135.06平方米，每平米5990.80元，总价809118元。合同附件六《合同补充协议》第六条第2款约定“银行贷款方式付款：买受人于2010年12月11日之前付首付款243118元，余款566000元于2010年12月15日前提供贷款所需完整资料并办理相关手续…。”合同第九条“交房期限及条件”约定：出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能的要求；3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：房屋交付时总表下的一户一表；户内设置配电箱；6、给水：房屋交付时，设一个给水入口。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条“交接”第一款约定：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……；第三款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件六补充协议第二、三条。合同第十九条约定“出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人……。”合同附件六《合同补充协议》第二条约定“出卖人以书面（挂号信形式，以买受人合同上所注地址为投递地址）通知买受人交接房屋，买受人自交房通知送达次日起10日内为房屋交接日（期），如买受人在房屋交接日没有办理房屋交接手续，视为买受人已经进行了交接，由此造成的责任和不良后果由买受人承担……”。合同附件六《合同补充协议》第八条还约定：出卖人承诺在本合同约定的交房期限内，将合同约定的土地使用年限50年（即至2050年5月27日止）延长为70年（即至2070年5月27日止）。若出卖人不能在约定的期限内延长土地使用年限，买受人有权退房，出卖人在收到买受人书面退房通知之日起120日内，应退还买受人已支付的全部房款，并按已支付房款5%承担违约金；若买受人不退房的，出卖人则按买受人所购房屋实际占有土地面积（每平米人民币200元）对买受人予以补偿，该款项应在交房时一次付清。上述房屋买卖合同签订后，原告易芃琛与上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行签订《个人购房借款（综合）合同》，向该行借款566000元用于购房，合同第1.2条约定“借款人在此授权贷款人，在贷款人认为合适的时候，将贷款以借款人购房款名义一次或分次转入借款人指定的账号，该账号的户名为武汉诚翔房地产开发有限公司，账号为70×××43，开户银行为浦发银行。”2011年1月4日，被告江夏土地公司向原告易新出具243118元房款发票，2011年12月19日，被告江夏土地公司向原告易新出具566000元房款发票。另查明，2009年9月10日，武汉市江夏区城市规划管理局对建设单位为被告江夏土地公司的清水源三期项目颁发验收合格证（武规验收420115200900024）。2013年4月24日，被告江夏土地公司清水源三期项目取得建设工程竣工交付使用备案登记证【武房开备字（2013）58号】。在本案审理过程中，本院依法到武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市江夏区城乡建设局（建管站、招投标办）、武汉东湖新技术开发区规划局、房屋管理局调取了如下材料：商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、建设工程规划验收合格证、完税发票、划拨国有土地使用权出让合同、被告江夏土地公司与被告诚翔公司之间的协议书、资信证明、资质证书、证明、说明、受理通知书、招标备案登记表、清水源小区住宅楼招标代理协议书、土地登记审批表、房屋登记申请书（初始登记）、缴费凭证、建设工程规划验收合格证（电梯扩建及商铺加层）、建设工程竣工验收图、商品房初始登记收件单（收件日期：2013年11月8日）、实地查看表及照片等材料，上述材料显示：1、案涉清水源项目，被告江夏土地公司为开发商，被告诚翔公司为投资方，被告江夏土地公司将原有土地80亩全部转让给被告诚翔公司进行项目开发，全部由被告诚翔公司投资兴建，该项目的投资主体为被告诚翔公司，被告诚翔公司一次性收购该项目1600万元，办公楼300万元，共计1900万元，该项目已建成小区的物业管理全部移交给被告诚翔公司统一管理，配套及绿化工作由被告诚翔公司负责；2、2011年5月，被告江夏土地公司办理完毕延长土地使用年限手续，将案涉清水源项目的土地使用年限延长至2070年5月27日；3、2013年11月5日，被告江夏土地公司取得清水源三期观光电梯扩建及商铺加层的建设工程规划验收合格证；4、被告江夏土地公司虽于2013年8月28日提交资料申请办理商品房初始登记，后又于2013年11月8日再次向政府主管部门申请办理商品房初始登记，于2013年12月3日被核准登记。本案庭审过程中，原告易新表示未收到过被告江夏土地公司的收房通知，但其陈述2011年1月，原告易新曾要求开发商交房，因被告江夏土地公司要求原告易新签署权利放弃声明而未收房。经法庭询问，被告江夏土地公司拒绝向原告易新、易芃琛交付房屋。本院认为：原告易新、易芃琛与被告江夏土地公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应依据合同履行合同义务。被告江夏土地公司声称已根据合同约定单方解除合同，但其提供的证据并不能证明已将解除合同通知书面告知原告易新、易芃琛，故对于被告江夏土地公司关于合同已经解除的抗辩主张，本院不予支持。根据合同约定，被告江夏土地公司应于2010年12月31日交房，但其于2011-2012年期间尚未完成消防、燃气等专项验收，于2012年10月24日取得案涉商品房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，直至2013年4月24日取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，至此，被告江夏土地公司方达到《武汉市商品房买卖合同》中约定的“完成商品房竣工交付使用相关手续”的交房条件，被告江夏土地公司应当按照合同约定向原告易新、易芃琛交付房屋并协助办理房屋登记手续，对于原告要求两被告交付清水源三期10栋20层X号房并协助办理房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。因原告易新在约定的交房期限到期后即要求收房，但被告江夏土地公司直到2013年4月24日才取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，且被告江夏土地公司庭审中明确表示不向原告交付房屋，违背合同约定，应按合同约定支付违约金。根据合同约定，逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。故本案中违约金应以已支付房款809118元为基数，按日万分之二自2011年1月1日起计算至实际交房之日止。本案所涉清水源三期项目于2008年10月20日获得土地使用权，土地使用权证登记为使用期限50年。根据《合同补充协议》第八条约定，“出卖人承诺在本合同约定的交房期限内，将合同约定的土地使用年限50年（即至2050年5月27日止）延长为70年（即至2070年5月27日止）。若出卖人不能在约定的期限内延长土地使用年限，出卖人则按买受人所购房屋实际占有土地面积（每平米人民币200元）对买受人予以补偿，该款项应在交房时一次付清”。因原告易新、易芃琛所购商品房未履行交付手续，无法确定原告易新、易芃琛所购商品房实际占有土地面积，待房屋交付后，原告易新、易芃琛可另行主张。本案中，原告易新、易芃琛虽与被告江夏土地公司签订《武汉市商品房买卖合同》，但由被告诚翔公司实际收取购房款，另根据本院到相关部门调取的资料显示，被告江夏土地公司与被告诚翔公司就开发案涉清水源项目达成合作协议，被告诚翔公司应与被告江夏土地公司就案涉清水源项目的违约行为共同向原告易新、易芃琛承担违约责任。综上，经合议庭评议，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，判决如下：一、被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告易新、易芃琛交付清水源三期10栋20层X号房屋，并协助办理房地产权登记手续；二、被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告易新、易芃琛支付违约金，违约金以809118元为基数，按日万分之二自2011年1月1日起计算至实际交房之日止；三、驳回原告易新、易芃琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3009元，由被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司共同负担（此款原告易新、易芃琛已预付，由被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　柳洪强代理审判员　　吴国阳人民陪审员　　李红英二〇一五年十月十五日书　记　员　　孟　涛关注微信公众号“”