（2015）沪一中民二（民）终字第2520号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-27
案件名称
上海禾丰物业管理有限公司诉杨岭云物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海禾丰物业管理有限公司,杨岭云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2520号上诉人（原审原告）上海禾丰物业管理有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。委托代理人张翕翊，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨岭云。上诉人上海禾丰物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，杨岭云系上海市松江区南青路＊＊＊弄＊＊＊号101室房屋的权利人之一，于2007年10月23日取得房地产权证，该房屋建筑面积150.07平方米，房屋类型为公寓。2005年，上海禾丰物业管理有限公司（以下简称禾丰公司）与甲公司签订前期物业管理服务合同，约定禾丰公司为锦桂苑小区提供物业服务，合同期限自2005年10月31日起至2015年10月31日止。2005年10月17日，上海市松江区物价局经审核同意该小区的物业服务费收费标准为联排别墅人民币（下同）1元／平方米／月；多层0.70元／平方米／月。2010年10月15日，禾丰公司与上海市松江区锦桂苑小区业主大会签订物业服务合同，约定禾丰公司为该小区提供物业服务，合同期限自2010年10月15日起至2012年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元／平方米／月；多层0.70元／平方米／月。物业服务费用每半年交纳，业主应在每季度首月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金应按照银行同期贷款利率的两倍交纳滞纳金。2012年10月15日，禾丰公司与上海市松江区锦桂苑小区业主委员会签订物业服务合同，约定禾丰公司为该小区提供物业服务，合同期限自2012年10月15日起至2014年10月14日止，联体别墅的物业服务费标准为1元／平方米／月；多层0.70元／平方米／月。物业服务费用每年交纳，业主应在每年10月履行交纳义务。逾期交纳的，违约金按总金额的日千分之三支付滞纳金。合同到期后，双方未再续签合同，但禾丰公司仍继续为小区提供物业服务至今。原审另查明，2014年11月7日，禾丰公司将向杨岭云提起诉讼的资料交松江区房地物业纠纷人民调解委员会。后转原审法院立案。原审审理中，禾丰公司起诉要求：1、杨岭云向禾丰公司支付2010年10月至2014年12月31日的物业管理费5，336元；2、杨岭云支付逾期付款的滞纳金1，487元（以4，076元为基数，按日千分之一计算，自2013年11月1日起计算至实际支付之日止）。原审认为：禾丰公司分别与建设单位和业主大会签订的前期物业服务合同和物业服务合同，均合法有效，对业主具有约束力。物业服务合同到期后，虽禾丰公司未与业主大会续签合同，但禾丰公司仍为小区提供物业服务，故业主仍应向禾丰公司支付相关费用。但在2014年11月7日前，禾丰公司无证据证明其曾向杨岭云催讨过物业费，故2012年11月8日前的物业费均已过诉讼时效。所以，禾丰公司要求杨岭云支付物业费的诉讼请求仅能就自2012年11月8日起的部分得到支持。禾丰公司作为该小区的物业服务公司，应当依据物业服务合同的约定为该小区提供相应的物业服务。杨岭云所反映的小区卫生等存在的问题，禾丰公司作为物业服务企业，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，对业主反映的问题及时解决或予以配合。虽杨岭云以此作为其拒付物业管理费的理由，缺乏依据，但禾丰公司要求杨岭云支付滞纳金的主张，亦不合情理，故法院难以支持。据此，原审法院于二○一五年六月二十三日根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作出判决：一、杨岭云于判决生效之日起十日内支付上海禾丰物业管理有限公司自2012年11月8日起至2014年12月31日止的物业管理费2，706.76元；二、驳回上海禾丰物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上海禾丰物业管理有限公司负担15.10元，由杨岭云负担9.90元。判决后，上海禾丰物业管理有限公司不服上述民事判决，上诉称：一审法院将2012年11月8日之前物业费以诉讼时效已超过为由予以驳回系错误认定，与客观事实不符。上诉人系按照物业服务合同提供服务，被上诉人拒付物业费理由不成立。台风引起的小区短暂的道路积水和小区物业管理无任何关系。被上诉人恶意拖欠物业费，实属违约，更违反了诚实信用原则。被上诉人拖欠物业费期间，上诉人不仅上门催讨，更是发放催告函，并通过业主委员会向被上诉人发布催缴物业费公告，因此上诉人的诉请未过诉讼时效。被上诉人不仅应按照物业服务合同约定支付全部物业费，还应根据物业合同的约定承担逾期付款违约金。上诉人主张的违约金金额并不过高，符合法律规定和合同约定，应获得支持。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人原审全部诉请。被上诉人杨岭云未到庭也未作书面答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是松江区锦桂苑小区的物业管理单位，被上诉人是该小区的业主。上诉人在为该小区提供物业管理服务后，被上诉人作为小区业主应当履行给付物业费的义务。本案争议的焦点是上诉人主张2012年11月8日之前的物业管理费是否超过诉讼时效。从一、二审审理过程中，上诉人没有确凿的证据证明其曾向被上诉人催讨过物业管理费，故原审认定上诉人向被上诉人主张2012年11月8日之前的物业管理费已过诉讼时效，并无不当。二审审理中，上诉人主张其曾在小区公告栏内张贴公告催缴物业管理费，并由小区保安上门催缴物业管理费，但上诉人对此仅提供了相关证人证言而无其他证据佐证，故本院对此难以采信。上诉人称其曾向被上诉人邮寄催缴通知单，但亦未对此提供充分证据证实。另，原审法院系综合考虑本案情况而未予支持上诉人关于逾期付款违约金的诉请，该处理亦无不当，故对上诉人就此所持异议，本院亦不予采信。由此，原审法院根据查明的事实，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海禾丰物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年十月十五日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”