（2015）泸民终字第658号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-29
案件名称
王业修、李明富、王天英与吴正国、李顺芳房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王业修,李明富,王天英,吴正国,李顺芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民终字第658号上诉人（原审被告）王业修，女，生于1934年11月2日，汉族，住泸州市江阳区。上诉人（原审被告）李明富，男，生于1959年4月5日，汉族，住泸州市江阳区。上诉人（原审被告）王天英，女，生于1962年8月19日，汉族，住泸州市江阳区。上述三上诉人的共同委托代理人赵俊锋，五月花律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴正国，男，生于1960年1月4日，汉族，住泸州市江阳区。被上诉人（原审原告）李顺芳，女，生于1963年11月19日，汉族，住泸州市江阳区。委托代理人赵剑徽、赵剑虹，四川国梁律师事务所律师。上诉人王业修、李明富、王天英因与被上诉人吴正国、李顺芳房屋买卖合同纠纷一案后，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第1945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李明富、王天英及三上诉人的委托代理人赵俊峰，被上诉人李顺芳及二被上诉人的委托代理人赵剑徽、赵剑虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告吴正国、李顺芳系夫妻关系，被告李明富、王天英系夫妻关系。被告王业修、李明富系母子关系。2011年7月15日，二原告与被告李明富、王天英签订《限价商品房转让》，甲方为李明富、王天英、王列修（系王业修笔误），乙方为吴正国、李顺芳，约定甲方自愿将其认购的座落在泸州市生源房地产开发有限公司建设的（城南一号）限价商品房14号楼2单元1号，房屋建筑面积124平方米，现转让给乙方即吴正国、李顺芳所有；双方自愿约定以甲方的名义办理相关的本协议的限价商品房的所有初始登记；甲乙双方自愿约定本协议标的物作价后支付方式分为二部分：一是由乙方一次性向甲方支付24000元，甲方向乙方出具收据。二是由乙方直接向泸州市生源房地产开发有限公司支付房款（现已由乙方向公司分别于2009年9月12日支付房屋认购定金50000元、2010年3月15日支付37000元、2010年5月12日支付37000元，共计124000元房款，）该已付房款房地产公司出具的收据上交款人为甲方，但实际由乙方全部支付。协议第四条约定甲方协助乙方办理该房屋的初始登记手续及向乙方移交房屋；在政策许可办理房权过户登记手续时，甲方同样无条件协助乙方办理，所产生的税、费概由乙方承担。该协议第五条约定违约责任，甲乙双方自愿约定违约方向守约方支付违约金60000元，违约造成的一切损失，概由违约方负责。协议还约定由泸州市江阳区法律服务所进行见证。该《限价商品房转让》上有被告李明富、王天英及二原告吴正国、李顺芳的签字捺印，被告王业修的签字捺印均是其儿媳即被告王天英代签并捺印。被告李明富、王天英对该协议内容无异议，二原告确实代其向泸州市生源房地产开发有限公司缴纳房款124000元，出具的收据载明的买受人确实是被告李明富，但认为因其母亲即被告王业修不知情，且未得到24000元的转让费。证人梁泽英与被告王业修系婆媳关系，2013年被告王业修住在证人梁泽英家里即城南一号小区与讼争房屋同一小区，被告王业修曾向其谈及该讼争房屋已卖给二原告且转让费在被告处的情况。另查明，2008年1月，泸州市土地统征和整理中心出具《还房安置证明》载明：根据省政府川府土（2005）344号、（2006）849号、（2007）376号、（2007）405号文件批准，征用曹房合作社土地，该社社员（或常住人口）李明富已农转非。房屋已实行货币还房安置，全家3人（享受人员李明富、王业修、王天英）应享受90平方米的房屋安置。请按照泸州市人民政府泸市府发（2004）5号文件第十七条规定办理土地使用手续。注：该户人员应享受货币还房补助费：800元／㎡×30㎡×3人＝79200元；已付原住房款：320元／㎡×30㎡×3人＝28800元；合计：108000元。被告王天英已签字领取该《还房安置证明》。2011年7月8日，被告李明富与泸州市生源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS069157），合同载明：买受人所购商品房基本情况，该商品房为江阳区金沙路200号14号楼第一层2单元1号，该商品房用途为住宅；……该商品房为预售商品房，其预测建筑面积共123.57平方米。……该商品房单价为每平方米1050元，总价款129748元。……付款方式为分期付款，签订商品房买卖合同时支付购房总款的95%即124000元，余款5748元须于该商品房办理完相关手续前付清。该商品房买卖合同上有买受人李明富的签字捺印。2011年10月9日，诉争房屋经办理商品房买卖合同备案登记，载明：商品房预售许可证号为（2010）房预售证第225号，买受人为李明富，房屋坐落于江阳区金沙路200号14号楼1层2单元1号，建筑面积为123.57平方米。至本案法庭辩论终结，诉争房屋仍未办理房屋权属登记证书。原审法院认为：二原告与被告李明富、王天英、王列修（系王业修笔误）于2011年7月15日签订的《限价商品房转让》，该转让协议甲方为李明富、王天英、王业修，但实际只有李明富、王天英签字捺印，被告王业修签字捺印由王天英代为签字捺印；但被告王业修2012年以来居住在与该讼争房屋同一小区内，被告王业修对此事实应当明知，且二原告装修入住该房屋已达三年，加之证人证言陈述被告王业修于2013年就知晓该讼争房屋转让给二原告的情况，故原审法院认为被告王业修是知晓其儿子、儿媳即被告李明富、王天英转让该讼争房屋的行为。被告辩称证人梁泽英患有间歇性精神分裂症，所作证言不属实，但提供证据不足以证明其目的，被告的辩称不能成立。三被告认为该协议转让的是《还房安置证明》即拆迁所还的安置房系政府用于征地拆迁农转非的特殊商品房，该《还房安置证明》规定不得转让，且未经被告王业修同意的情况下转让，故该转让协议无效。因该转让协议在被告李明富与泸州市生源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》之后，该合同载明购买的住宅房为预售商品房位于江阳区金沙路200号14号楼第一层2单元1号即转让协议载明的房屋，原审法院认为原、被告转让的实际为限价商品房，该转让协议是原、被告真实意思表示，且该房屋二原告已代被告向房地产公司付完房款，被告交付钥匙给二原告后二原告已装修入住三年，协议已实际履行，被告王业修对该转让行为应是知情的，在此期间被告王业修也未提出异议，故该协议合法有效。三被告应当按约履行，因本案法庭辩论终结前诉争房屋仍未办理房屋权属登记证书，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件生效时生效…..”之规定，被告应当于约定条件成就后协助二原告办理诉争房屋权属过户登记手续，故二原告要求被告协助办理诉争房屋过户登记的诉求，予以支持。二原告要求被告给付违约金60000元，二原告于2011年起已实际占用诉争房屋至今，且未提供证据证明其所受损失具体金额，故二原告要求被告给付违约金60000元之主张，不予支持。关于《限价商品房转让》中约定的购房款24000元，被告辩称二原告应当向其支付该购房款24000元，二原告称已实际支付该笔购房款但未提供证据予以证明。经审理认为，二原告主张三被告协助其办理诉争房屋产权过户手续以及三被告辩称二原告未给付购房余款属同一法律关系，应当在履行合同过程中一并履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王业修、李明富、王天英于《限价商品房转让》约定条件成就后十日内，协助原告吴正国、李顺芳办理坐落于泸州市江阳区金沙路200号14号楼1层2单元1号房屋【建筑面积：123.57平方米，商品房预售许可证号：（2010）房预售证第225号】的房屋产权过户登记手续；二、原告吴正国、李顺芳于《限价商品房转让》约定条件成就后十日内给付被告王业修、李明富、王天英购房款24000元；三、驳回原告李顺芳、吴正国的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理减半收750元，由被告王业修、李明富、王天英承担。宣判后，王业修、李明富、王天英不服，向本院提起上诉称：第一，一审法院认定事实错误，王天英、李明富处分讼争房屋的行为，王业修事前不知晓，事后未追认，并明确表示反对，王天项、李明富系无权处分，处分该房屋的行为无效。第二，双方交易的对象实质为购房资格，即《还房安置证明》，但该证明不符合《合同法》规定的交易对象，不能成为买卖的对象。转让《还房安置证明》的行为违反国家关于安置房的相关规定，属无效行为。第三，《商品房买卖合同》存在权利瑕疵，房屋转让协议实际上无法履行，转让协议应当解除。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李顺芳、吴正国答辩称，原审认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人李明富、王天英于2011年7月将上诉人三人共有的房屋出卖给被上诉人时，虽然在商品房转让协议上王业修的名字系上诉人王天英代签字，但上诉人王业修长期居住在本案讼争之房的同一小区内，且上诉人王业修的另一儿媳也出庭作证证明王业修早就知道该房屋已转让给被上诉人的事实，同时被上诉人购买房屋后即装修入住至今，上诉人一直未提异议，上诉人认为李明富、王天英无权处分共有财产，其处分房屋的行为属无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，上诉人所出让的房屋并非法律禁止转让的标的物，上诉人持该转让违反法律规定应属无效的上诉理由不能成立。上诉人将其所有的房屋转让给被上诉人后，应当积极协助办理相关的房屋权属过户有登记手续。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人王业修、李明富、王天英共同承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 斌审 判 员 卓 波代理审判员 李 霞二〇一五年十月十五日书 记 员 赵连芝 搜索“”