（2015）通民初字第08561号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-12-16

案件名称

北京合生北方房地产开发有限公司与宋邦云商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市通州区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京合生北方房地产开发有限公司,宋邦云

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十五条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市通州区人民法院民事判决书（2015）通民初字第08561号原告（反诉被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人成鹏。被告（反诉原告）宋邦云。委托代理人琚万举。委托代理人吴亚珍，住北京市通州区。原告北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生公司）诉被告宋邦云商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告合生公司的委托代理人成鹏，被告宋邦云的委托代理人琚万举、吴亚珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合生公司诉称，2013年11月14日，被告购买原告开发的通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目I2号商务楼X商品房，双方签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款为2985973��，其中房款1490000元由被告向银行申请贷款支付。合同签订后，贷款部分未按照合同约定支付。虽经原告多次催促，被告仍未履行合同，给原告造成了巨大的经济损失，按照合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。现起诉至法院，要求判令：1、解除双方签订的编号为Y1550581的《北京市商品房预售合同》；2、被告协助原告办理涉诉房屋的网签备案解除手续；3、被告向原告支付违约金597194.6元；4、诉讼费由被告承担。被告宋邦云辩称，同意解除合同，不同意支付违约金，合同约定由渤海银行进行贷款，但渤海银行要求贷款资料过于苛刻，要求被告提交结婚证，但被告是单身，不可能为了买房而找人结婚，对于渤海银行的苛刻要求原告应该提前告知，由于原告的霸道和疏忽导致被告不能办理贷款，要求法院认为合同霸王条款和相关附件五第三条、商业贷款（4）、（5）无效；由于原告欺诈行为导致被告无法实现合同目的，所以被告拒绝支付剩余款项，虽然没有办理贷款，但是被告还是积极履行合同约定义务，分别于2015年2月9日和2015年2月13日分两笔交纳房款，剩余990000元未交纳，当被告了解到合生世界村的现状后，发现该物业无法实现被告自己的目的，所以拒绝支付后续款项，根据合同约定涉诉土地为商业用地，被告购买也是出于商业目的，但原告为吸引顾客，在楼房装修按照住宅样式，出售时亦进行虚假宣传，原告虚假宣传蒙蔽了被告，楼盘成了居民小区，甚至出现群租现象，与被告购买房屋初衷背道而驰已经无法实现合同目的，属于情势变更，故被告同意解除合同，原告与被告签订装修补充协议为无效协议，强令被告接受原告指定装修单位，所有材料由原告决定，价格等没有写明，剥夺了被告话语权��因该协议与商品房预售合同捆绑一起，被告只好被迫签署。反诉原告宋邦云诉称，双方签订的合同存在欺诈性条款和不平等霸王条款，导致反诉原告无法实现合同目的，要求法院判令双方解除合同，反诉被告退还已交纳房款等1998966元，反诉被告赔偿反诉原告违约金597194.6，反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉被告合生公司辩称，同意解除合同，同意返还购房款，不同意给付反诉原告经济损失，这些损失是给付其他公司，因为反诉原告违约故不同意支付违约金，被告不享有合同解除权，反诉被告不承担违约责任。经审理查明：2013年11月6日，宋邦云与合生公司签订编号为Y1550581《北京市商品房预售合同》，合同主要内容为：宋邦云购买合生公司开发的位于北京市通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目2号商务楼10层X。房��建筑面积为107.53平方米，套内建筑面积85.13平方米。房屋单价每平方米35075.45元，房屋总价款为2985973元。宋邦云首期支付总房款的50.1%，剩余款项以商业贷款方式向渤海银行借款支付。出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列交付条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。出卖人逾期交房的，逾期在120日之内，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件五付款方式和期限约定。于2013年11月7日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50.1%作为首期付款，即1495973元，买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除合同，并没收定金。其余房款1490000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人申请银行担保贷款的年限、金额以银行最终批复为准。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银��审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行所需资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应在期满之日起15天内付清全��房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房款的20%作为违约金。合同附件十，补充协议。一、买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交付的违约责任。八、合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。十七、买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第三日即视为到达；买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日第五日即视为送达；买受人通讯地址为其他国家或地区的，自书面通知发出之日起第十日即视为到达。此外合同和合同附件还约定了其他内容。合同签订后，宋邦云先后交纳房款共计1995973元，剩余款项990000元至今未交纳。此外还交纳了产权代办费1000元、印花税1493元、宽带网开通费500元。2014年10月9日，涉诉房屋取得工程竣工验收备案手续，2015年1月28日，合生公司向宋邦云邮寄律师函，��求宋邦云于2015年2月10日前交纳剩余房款，逾期追究法律责任。2015年1月30日，宋邦云收到该邮件。庭审中，宋邦云表示无法办理贷款系因银行要求宋邦云提交结婚证，但宋邦云为单身，故无法办理。上述事实，有商品房预售合同、交款记录、竣工验收备案表、律师函、邮件单、催办贷款通知、购房发票、收据、售房宣传资料及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。对于合同解除问题，宋邦云认为合生公司进行虚假宣传，商业项目以住宅形式销售，导致合同目的无法实现，同时签订补充协议，对装修标准未进行约定，为霸王条款，对此本院认为，项目的商业属性以土地性质定性，根据合同约定涉诉房屋所在地块为商业性质土地，至于购房人购买房屋之后如何使用系购房人自身选择，宋邦云购买之后完全可以用于商业目的，不能以其他业主用于居住而认为无法实现合同目的，至于合生公司销售资料的宣传系自身行为，如违反相关规定，应由行政机构进行处理，该宣传行为并未导致宋邦云陷入认识错误，误认为土地性质为住宅用地，因此该答辩意见本院不予采信；关于装修补充协议，宋邦云认为为捆绑式销售，存在胁迫成分，而商品房买卖合同系双方自愿签署，如宋邦云认为该销售方式对其进行欺诈，其完全可以不进行购买，其并未提交证据证明系合生公司胁迫其签署，故宋邦云不享有合同解除权；根据双方签订的合同附件五规定，在签订合同后出卖人通知买受人办理贷款手续60日内贷款金额应该进入出卖人账户，逾期视为买受人应在期限届满之��起15日内交纳全部房款。根据该约定，合生公司最后一次催款系2015年1月28日发出通知，2015年1月30日宋邦云收到该通知，计算75日至2015年4月15日，该日为宋邦云最后交纳房款期限，此后，合生公司取得合同解除权，故合同解除时间以宋邦云在最后期限未交纳房款时间为准，即2015年4月16日。合同解除后，对于涉诉合同的网签备案应该予以撤销，故对于合生公司要求宋邦云配合撤销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持。对于宋邦云已交纳放款理应退还，因此对于宋邦云反诉要求退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于宋邦云是否构成违约，其虽表示系贷款银行贷款政策苛刻所致，但房贷审批并非其与合生公司签订合同中约定事项，本身即系银行权力，如在该行无法办理完全可以寻找其他银行办理，根据双方权利义务履行情况来看，宋邦云在购房后怠于办理贷款，没有提交证据证明贷款未办理系不可归责任自身原因所致，故宋邦云构成了违约。关于合生公司是否构成违约，依照合同约定，在宋邦云未交纳房款的情况下，合生公司有权迟延交房，合同约定交房时间为2014年10月30日，涉诉房屋2014年10月9日竣工备案，基本达到了合同约定交付条件，故合生公司不存在违约。关于宋邦云违约责任，至2015年1月28日合生公司才通知宋邦云办理贷款，对于之前催缴通知未提交本院，根据该通知，宋邦云最晚于2015年4月15日交纳房款，而此时合生公司已经起诉，即合生公司合同解除权系在本案审理中产生。从期间对合生公司产生的损失来看，合生公司主张的违约金远超过对其造成的损失，而且宋邦云一直积极履行付款义务，在贷款无法办理之后仍交纳了部分款项，此外，从合同中对双方违约责任约定来看，存在违约责��严重不对等情形，故对于合生公司违约金的计算方式本院根据合生公司的损失和公平原则进行调整计算。对于宋邦云的其他反诉诉讼请求，对于合生公司代收代缴的费用，因合同解除并未涉及办理产权、交纳税收，相应的宽带初装费用应由新购买人承担，故上述相应费用合生公司亦应一并退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京合生北方房地产开发有限公司与被告宋邦云于二零一三年十一月六日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1550581）予以解除；二、被告宋邦云于本判决生效之日起七日内配合原告北京合生北方房地产开发有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1550581）的网签登记备案撤销手续；三、被告宋邦云于本判决生效之日起七日内给付原告北京合生北方房地产开发有限公司违约金人民币二十九万八千五百九十七元三角；四、原告北京合生北方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还被告宋邦云已缴纳的购房款、产权代办费、宽带网开通费、印花税共计人民币一百九十九万八千九百六十六元；五、驳回原告北京合生北方房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告宋邦云的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30688元，由原告北京合生北方房地产开发有限公司负担15344元（已交纳），由被告宋邦云负担15344元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费30688元，由原告北京合生北方房地产开发有限公司负担10000元（已交纳），由被告宋邦云负担20688元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李炎铎代理审判员　　谭云进人民陪审员　　崔启贵二〇一五年十月十五日书　记　员　　许松婷微信公众号“”