（2015）穗中法民五终字第2329号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-05
案件名称
邵虹与郭振栋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵虹,郭振栋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2329号上诉人（原审原告、反诉被告）：邵虹，住山东省青岛市市北区。委托代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭振栋，住内蒙古阿拉善盟。委托代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。委托代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。上诉人邵虹、郭振栋因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年6月10日，邵虹与郭振栋签订《商铺转让合同》，约定：郭振栋愿将广州市十三行路1号新中国大厦大文豪楼自编号为E3040的商铺（涉案商铺）的使用权及与公司续约权转让给邵虹，转让费1100000元（包含该商铺已经付给商场的保证金），邵虹付给郭振栋600000元作为该商铺转让定金；郭振栋必须无条件协助邵虹办理过户手续，如因郭振栋单方面原因造成不能过户，并造成邵虹经济损失，将由郭振栋负全部责任并按商铺成交价双倍赔偿（如因国家政策、商场原因造成不能过户，郭振栋不承担责任）；郭振栋原收取租客的两个月合同保证金共10600元归邵虹所有，并负责履行与租客合同期内的租赁合约，该商铺原有的债务不利因素均为郭振栋负责办理，邵虹不承担责任；邵虹于2013年11月31日开始使用或收租，2013年12月1日以前该商铺的租金、水电、管理费、工商管理费、地税、国税由郭振栋付清，以后由邵虹付清；签订该合同后，邵虹与商场公司是否续约与郭振栋无关。上述合同签订后，邵虹向郭振栋支付了合同约定的部分款项600000元。邵虹于2014年6月27日向原审法院提起本案诉讼，主张：其与郭振栋签订《商铺转让合同》后，郭振栋一直未将商铺使用权交付邵虹及履行合同约定的商铺过户手续，已严重违约，故请求法院判令：1.郭振栋向邵虹双倍返还定金440000元；2.郭振栋向邵虹返还380000元。郭振栋原审辩称：不同意邵虹的诉讼请求。理由如下：一、双方签订的合同第五条约定了邵虹至2013年11月31日可以取得涉案商铺的使用和收租的权利；第六条约定了商铺过户之后，邵虹与商场是否续租与郭振栋无关。邵虹称郭振栋一直未将涉案商铺的使用权交付给邵虹，与合同的约定以及事实不符。二、邵虹主张郭振栋需于2013年11月31日前将涉案商铺的使用权交付给邵虹，与合同中第五条的表述仅为“乙方于2013年11月31日开始使用并收租”不符。三、邵虹称郭振栋一直没有将涉案商铺交给邵虹，郭振栋对此不予确认。在2013年6月12日，郭振栋已经协助邵虹办理了涉案商铺合同的过户手续，邵虹也取得了涉案商铺进场证，并向涉案商场的经营管理公司（广州市大文豪发展有限公司，以下简称大文豪公司）交付了2个月的押金3万元。由此可见，邵虹实际已经取得了涉案商铺的租赁使用权。据此，郭振栋反诉请求法院判令：1.邵虹向郭振栋支付涉案商铺转让费余款500000元；2.邵虹向郭振栋支付银行利息34055元（以500000元为基数，按年利率6.5%计算，自2013年6月12日起暂计至2014年8月5日）。原审庭审中，邵虹主张因郭振栋没有依约为其取得涉案商铺的使用权及续租权，故要求郭振栋双倍返还定金440000元及转让费380000元。郭振栋则认为其已履行完毕合同约定商铺合同过户手续，为此，提供了以下证据拟以证实：1.《商铺转让合同》一份，该合同落款处为郭振栋与案外人彭某甲，时间为2013年4月5日，内容为彭某甲将涉案商铺转让给郭振栋，转让费220000元，日后彭某甲要无条件协助郭振栋办理续约及转户手续等；2.说明一份，该说明落款处为案外人彭某乙，时间为2013年4月30日，内容为大文豪E3040档口以转让给郭振栋配合过户；3.合法经营档口转让证（复印件）一张，载明自编档号为涉案商铺，姓名为邵虹，有效期自2013年1月31日至2018年1月31日，上加盖大文豪公司公章；4.收据（复印件）一张，载明涉案商铺租金二押15000×2=30000元；5.证人岳某的书面证言，内容为岳某受郭振栋委托于2013年6月12日领邵虹到大文豪公司处办理了转户手续，邵虹交了进场费及二个月押金并签订了新合同。针对郭振栋提供的上述证据，邵虹对其真实性、合法性及关联性均不予确认，并申请对《商铺转让合同》中“彭某甲”与说明中“彭某乙”签名笔迹是否为同一人书写以及《商铺转让合同》形成时间是否为2013年4月5日进行司法鉴定。对此，郭振栋辩称《商铺转让合同》中“彭某甲”与说明中“彭某乙”是同一人。原审法院依郭振栋申请，发函要求大文豪公司协助提供邵虹与该司就涉案商铺签订的租赁合同、办理的进场证、交付商铺租赁押金的收据等材料并如实反映邵虹与该司关于涉案商铺有否签订租赁合同、有否履行租约等租赁情况。大文豪公司于2014年9月9日向原审法院出具《情况说明》，反映情况如下：“我司与彭某乙就新中国大厦三楼自编E3040号商铺签订了租赁期为2008年11月30日至2013年11月30日的，为期五年的场地租赁合同。2013年6月，彭某乙通知我司将其相关的合同权利义务一并转让给邵虹，并到我司办理了转让手续。在剩余的租赁期内，E3040商铺如常依约缴租，但我司未能查实是何人实际使用。租赁期满后，双方未续约，我司已向某甲虹退回了租赁合同押金10600元，双方结清所有费用，收回场地，不存在任何纠纷。”原审法院认为：从邵虹与郭振栋签订《商铺转让合同》的内容上看，约定的交易标的应为涉案商铺的使用权及优先续租权。而结合邵虹，郭振栋在庭审中的陈述以及涉案商铺出租方大文豪公司出具的情况说明可知，邵虹并未取得涉案商铺从2013年11月31日起的优先续租权，上述合同目的并无法实现，因此，邵虹要求解除双方签订的《商铺转让合同》，原审法院予以支持。在合同目的无法实现的情况下，郭振栋反诉要求邵虹支付剩余500000元转让费及利息并不合理，原审法院不予支持。至于郭振栋是否应向某甲虹承担返还及赔偿款项的责任问题。首先，邵虹向某乙栋支付转让费的目的是为了取得涉案商铺的使用权及优先续租权，而大文豪公司出具的情况说明可知，邵虹是取得了从2013年6月至11月30日的商铺承租权，因此，应向某乙栋支付一定的对价。其次，邵虹能否取得优先承租权的其中一个重要因素就是出租人（商场方）是否同意将商铺继续出租。对此，邵虹，郭振栋也约定了签订合同后，邵虹与商场公司是否续约与郭振栋无关。由此可见，出租人不将涉案商铺继续出租给邵虹是邵虹，郭振栋双方在签订《商铺转让合同》时已经预见到的，并且做了相关约定。因此，邵虹要求郭振栋返还已支付的款项及承担赔偿责任缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。关于邵虹申请笔迹鉴定问题，由于该鉴定涉及的内容并非本案认定的关键依据，故原审法院对邵虹申请不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，原审法院于2014年11月28日作出如下判决：一、驳回邵虹的全部诉讼请求；二、驳回郭振栋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费12000元，由邵虹负担；反诉受理费4570元，由郭振栋负担。判后，邵虹、郭振栋均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人邵虹上诉称：一、原审法院无理拒绝接受邵虹的司法鉴定申请，存在审理程序违法的情形。（一）郭振栋原审所递交的证据均属其单方为了应诉而伪造的，邵虹依法向法院提出要求对郭振栋所递交证据3《商铺转让合同》的形成时间进行司法鉴定及该证据中的“彭某甲”与证据6中“彭某乙”签名笔迹是否为同一人书写进行司法鉴定。原审未作答复不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，属于程序违法。（二）原审以“关于邵虹申请笔迹鉴定问题，由于该鉴定涉及的内容并非本案认定的关键依据”为由，对邵虹的鉴定申请不予采纳，没有事实根据及法律依据。1.邵虹申请司法鉴定的文书是“郭振栋用以证明其已取得涉案商铺权利的文书”这是郭振栋有权与邵虹签订涉案合同、具备履行合同义务能力的前提条件，这也是本案的关键事实。2.郭振栋原审为证明自己的诉请共递交六份证据，证据1、2、5没有原件，证据4证人证言的证人未出庭作证且与郭振栋具有法律上的利害关系，6份证据之间内容又相互冲突矛盾，邵虹对上述六份证据的三性均不认可，且对仅有证据原件的证据3、6申请司法鉴定。郭振栋并没有有效证据能证明其诉请。一审法院认为邵虹主张的笔迹鉴定不属于“关键依据”与本案事实严重不符。二、原审法院在未查明本案事实真相的情况下，草率做出错误判决，严重损害了邵虹的合法利益。（一）郭振栋无权转让涉案商铺，在本案中存在欺诈行为。郭振栋至今未向邵虹出具任何其有权转让涉案商铺的凭证。双方签订《商铺转让合同》第4条“甲方（即郭振栋）原收取租客的两个月合同保证金（押金）”来看，可以证实如果该条内容如实，郭振栋在与邵虹签订本合同前，已与案外第三人签订了租赁合同并收取了合同保证金，邵虹请求法院责令郭振栋出具其与第三人签订租赁合同及收取租金、合同保证金的证据，如果郭振栋无法提供，也可以证实第4条的内容是郭振栋制造的虚假事实，郭振栋根本无权出租涉案商铺。根据原审法院向大文豪公司调取的《情况说明》来看，涉案商铺的权利人为彭某乙，而并非郭振栋，该文件也未提到郭振栋有为邵虹办理过任何商铺过户的情形，也证实了郭振栋所说已为邵虹办理过户不属实，郭振栋无权转让涉案商铺。郭振栋在无权转让涉案商铺的情形下，对邵虹隐瞒事实真相，在与邵虹签订合同收取60万元定金后，拒绝履行合同义务及退还费用的行为构成了合同诈骗。（二）郭振栋未履行双方签订的《商铺转让合同》义务，其行为构成违约，应向邵虹双倍返还定金即44万元及退回邵虹支付的38万元费用。原审经过两次庭审，己查实郭振栋的上述违约行为，郭振栋所递交的虚假伪造证据也不能证实其已履行了相关合同义务。法院向大文豪公司调取的《情况说明》与本案没有关联性，这是邵虹与案外人彭某乙之间的民事行为，且该文件表示涉案商铺的权利人为彭某乙，而并非郭振栋。（三）大文豪公司于2014年9月9日出具的《情况说明》与本案没有关联性，一审法院以此认定郭振栋已履行了部分合同义务没有事实根据及法律依据。邵虹与彭某乙办理了商铺转让手续，而并不是与郭振栋办理商铺转让手续，彭某乙与郭振栋之间也不存在涉案商铺的任何权利义务，郭振栋递交的证据3、6均属其伪造的文书，上面的签名不是彭某乙本人的签名。（四）根据双方所签订的《商铺转让合同》第3条及郭振栋庭审时的意见及郭振栋证据4中提到的“并签订了新合同”可以证实，郭振栋的观点是“其己为邵虹办理了过户手续”且有“签订新的合同”，但郭振栋并未向法院举证“己办理过户手续”及“新的合同”，已递交的材料也无法证实其“有权处理涉案商铺”。由此可以证明郭振栋的诉请是没有事实根据的，郭振栋在收取邵虹高达60万元定金后，对邵虹的请求不闻不问，郭振栋的行为已构成违约。三、郭振栋在本案中大量使用伪造的证据，郭振栋的行为是对法律尊严的严重践踏，其行为违反了国家法律的规定，存在严重的不诚信诉讼行为，其言行不应被法院采纳。（一）郭振栋的证据1与证据2均没有原件，邵虹对其三性均不认可。且该两份材料内容相冲突，证据1上的“邵虹”与证据2上的“邵红”相冲突。（二）证据3与证据6郭振栋虽然提供了原件，但该两份证据属于郭振栋伪造的法律文书，邵虹对其三性均有异议。邵虹认为：1.证据3的形成时间并非2013年4月5日，应是郭振栋为了应诉而临时伪造的；2.证据3上的“彭某甲”与证据6上的“彭某乙”并非同一个人，该两个签名也不是出于同一个人，均不是《情况说明》上“彭某乙”的真实签名，该两份文件均是由郭振栋一手伪造的；3.证据3是郭振栋在原审第一次庭审中递交的，第一次庭审后第二次庭审前法院出具了大文豪公司的《情况说明》后，郭振栋才发现其原来伪造的证据3“彭某甲”连名字都不对上，连忙伪造第二份证据即郭振栋的证据6在第二次庭审时递交到法院，但两份文件并非出自同一伪造人的手笔，“彭某甲”与“彭某乙”的签名不是出自同一个人，这与郭振栋诉称“彭某甲”与“彭某乙”为同一人，该两份文件均由一个所写自相矛盾。（三）邵虹认为，郭振栋所递交的证据3、证据6均关系到本案的关键事实，属于本案的关键证据，且案件牵涉到案外人“彭某甲”、“彭某乙”，为了查清本案的事实真相，法院应批准邵虹的司法鉴定申请。（四）郭振栋先后伪造证据3、6两份关键证据，已涉嫌严重违法，对社会产生严重不利影响，邵虹特请求法院依法先对郭振栋证据3、6进行司法鉴定，再处理郭振栋伪造证据的法律责任。综上所述，邵虹上诉请求撤销原审判决第一项，改判：郭振栋向邵虹双倍返还定金44万元、郭振栋向邵虹返还38万元。针对邵虹的上诉主张，郭振栋答辩称：不同意邵虹的上诉请求，其所依据的事实与理由既不符合客观事实，也没有法律依据。请求二审法院驳回邵虹的上诉请求。上诉人郭振栋上诉称：一、原审法院认定邵虹并未取得涉案商铺从2013年11月31日起的优先续租权，合同目的无法实现是错误的。双方2013年6月10日签订《商铺转让合同》，同时将原先和大文豪公司签有的涉案商铺的租赁合同（原件）及10600元的押金收据（原件）交付给了邵虹。按照大文豪公司的惯例，郭振栋一方通知了大文豪公司，征得了大文豪公司的同意，并且委托了岳某同邵虹一起到大文豪公司，行使了优先续租权，协助邵虹办理了涉案商铺的过户手续，邵虹据此取得了涉案商铺的租赁期至2018年的《转让证》，且支取了原押金10600元，交付了新押金30000元，签有涉案商铺新的租赁合同。至此，郭振栋已经按照双方合同的约定，完全履行了合同的义务，合同的目的已经实现。二、原审法院适用《合同法》第九十七条的规定是错误的。如前所述，郭振栋已经完全履行了双方在2013年6月10日签订的《商铺转让合同》中约定的义务，至于邵虹后期与大文豪公司如何行使就涉案商铺新签订的租赁合同的权利和义务，应当是另一合同法律关系。综上所述，郭振栋提出上诉请求撤销原审判决第二项，改判支持郭振栋原审反诉请求。对于郭振栋的上诉主张，邵虹答辩称：一、郭振栋的上诉请求没有任何事实根据及法律依据。郭振栋并未按照双方合同约定履行相关义务，没有将涉案商铺的相关权益转让给邵虹，也没有为邵虹办理商铺的过户手续。原审以大文豪公司出具的《情况说明》认定郭振栋已经履行合同义务，缺乏依据。二、退一步而言，假设郭振栋履行了合同义务，双方商铺转让合同约定另外的50万元是需要交给大文豪公司而并不是郭振栋。根据双方约定该50万是在郭振栋履行了合同及大文豪公司能够与邵虹续签合同的前提下将这50万元交给大文豪公司作为续约费，故郭振栋无权主张这50万元。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审另查明，一、邵虹二审提交以下证据：1.《广东明鉴文书司法鉴定书》，证明邵虹原审申请对郭振栋提交了证据3、6中的“彭某甲”、“彭某乙”进行鉴定，法院未予准许，庭后，邵虹委托了鉴定机构对上述签名进行鉴定，证明两者签名不一致。2.定金单一份【内容如下：现收到邵虹交来购买新中国大厦叁楼大文豪商场，自编号：E3040档商铺使用权及续约权定金：贰拾万元整（￥200000），整档全额共计壹佰壹拾万元整（￥1100000），包续约过户（过户费买家自负）。如买家违约则定金不得退回，如卖家违约除退回定金外，另赔偿贰拾万元整。于2013年6月10日买家再付给卖家肆拾万元整（￥400000），于2013年6月12日去大文豪公司办理续约事宜，卖方必须保证能续约。买家自带伍拾万元整现金办理续约】，证明双方就续租问题进行约定，50万元费用需要支付给大文豪公司，与郭振栋无关。郭振栋质证称：证据1不属于新证据，有权不予质证，且该鉴定是邵虹单方委托的，对该证据的法律效力不认可。证据2也不属于新证据，代理人对定金单上的“郭振栋”签名的真实性无法确认，表面看并非一人所书写，且邵虹应清楚定金单上的内容，但其原审过程中并未主张，大文豪公司也未反映其公司续租商铺必须收取承租人手续费的情况，该定金单内容不真实；即使该定金单是真实的，也证实双方约定的交易价格是110万元。二、郭振栋二审提交了《款项往来明细》及《中国农业银行出具的客户入账通知》，拟证明郭振栋就涉案商铺通过银行转账的方式向彭某乙支付19万元，另付现金3万元，该转账明细背后有郭振栋亲笔书写的说明。邵虹质证如下：对银行入账通知单的真实性由法院依法认定；此单无法证明与本案具有关联性，收款人彭某乙是否就是本案出现过的彭某乙，无法确认，应当由对方举证证明；根据对方原审提交的证据3显示，档口转让方是彭某甲而非彭某乙，对方与彭某乙并不存在合同关系，如果对方认为该证据与本案有关联性应当提交其与彭某乙签订的合同，该证据与对方原审提交的证据3中约定“现乙方先付给甲方人民币21万元”，此金额、支付时间与对方现提交的证据均不一致，而对于余款1万元的支付，郭振栋也未能提供支付证明；对于往来明细单据因是复印件，不予质证。三、郭振栋二审称彭某乙、彭某甲是两姐妹，但并未提供证据证明。邵虹二审明确彭某乙是涉案E3040号商铺的经营者，其从彭某乙手中取得该商铺的。本院认为，原审对于邵虹、郭振栋之间《商铺转让协议》项下权利义务的认定，论理清晰，不作赘述。针对邵虹、郭振栋的上诉主张，本院认定如下：一、关于邵虹申请笔迹鉴定问题，邵虹对于郭振栋原审提供证据的真实性均不予认可，原审法院亦未将相关证据作为定案依据，且未支持郭振栋的诉请，原审认定该鉴定涉及的内容并非本案定案的关键依据，对邵虹的申请未予采纳，并无不妥。邵虹二审坚持申请笔迹鉴定，依据不足，本院不予采纳。二、邵虹诉请郭振栋双倍返还定金及其他款项的问题。其一，邵虹向郭振栋支付转让费的目的是为了取得涉案商铺的使用权及优先续租权，而大文豪公司出具的情况说明可知，邵虹是取得了从2013年6月至11月30日的商铺承租权，因此，应向郭振栋支付一定的对价。邵虹二审明确彭某乙是涉案E3040号商铺的经营者，其从彭某乙手中取得该商铺的，邵虹并未能提供相关证据证明其与彭某乙之间直接的合同关系。而郭振栋二审提供的银行客户入账通知恰恰证实了郭振栋在与邵虹签约之前已向彭某乙支付了商铺使用权转让的费用，承接了相关权利义务。邵虹上诉主张郭振栋无权与邵虹签订涉案商铺转让合同，缺乏事实依据，不予采纳。其二，该合同明确约定“邵虹与商场公司是否续约与郭振栋无关”，邵虹能否取得优先承租权的其中一个重要因素就是出租人（商场方）是否同意将商铺继续出租。而对于出租人能否将商铺继续出租是双方签订《商铺转让合同》时已经预见到的，且作出明确约定。因此，邵虹诉请郭振栋双倍返还定金及其他款项，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。三、郭振栋上诉主张邵虹支付涉案商铺转让费余款500000元及利息的问题。从双方《商铺转让合同》的内容上看，约定的交易标的应为涉案商铺的使用权及优先续租权。结合邵虹，郭振栋在庭审中的陈述以及涉案商铺出租方大文豪公司出具的情况说明可知，邵虹并未取得涉案商铺2013年11月30日之后的优先续租权。另外，《定金单》、《商铺转让合同》也明确约定余款500000元是邵虹向大文豪公司支付。郭振栋现主张邵虹支付剩余500000元转让费及利息缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邵虹、郭振栋的各项上诉主张，均缺乏充分依据，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16570元，由上诉人邵虹负担12000元、上诉人郭振栋负担4570元。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年十月十五日书 记 员 璩方慧 更多数据：