（2015）文民二初字第428号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-08-11
案件名称
王想林等诉文山州恒厦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
文山市人民法院
所属地区
文山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王想林,李秀华,文山州恒夏房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2015）文民二初字第428号原告王想林，湖北省云梦县人，住马关县。原告李秀华，云南省楚雄市人，住马关县。委托代理人高保平，云南天信律师事务所律师。被告文山州恒夏房地产开发有限公司，组织机构代码：77858XXXX。法定代表人：王星博，该公司总经理。住所地：文山市东风路恒夏商业广场*单元*****层**号。委托代理人王绍荣，男，壮族，1963年6月19日生，身份证号码：×××，该公司董事长（特别授权）。委托代理人沈连康，云南杨柏王律师事务所律师。原告王想林、李秀华与被告文山州恒厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告王想林、李秀华及其委托代理人高保平，被告文山州恒厦房地产开发有限公司的委托代理人王绍荣、沈连康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王想林、李秀华诉称，2010年12月，原告到被告售楼处看房，准备购买临路面的商铺，当时，被告的销售人员称C单元1A层南1C-1号商铺门面就是与一条7米宽的道路地面相连，方便做生意。2010年12月11日原、被告签订了《商铺认购协议》，同日，原告支付被告购房定金100000元，被告将盖了公司公章的一份恒厦商业广场规划及建筑方案设计图给原告持有，从规划方案看该商铺与一条7米宽的斜坡路面相连。正是因为该商铺是与一条7米宽的地面路面连接的好门面，路面行人较多方便做生意。为此原告于2014年4月28日与被告签订了合同编号（恒厦售字【2014】第122号）《商品房购销合同》，以每平方米36508.49元的单价向被告购买了该商铺，建筑面积为58.37平方米的商铺一间，并支付首付款1071000元人民币；于2014年5月8日之前向银行提交齐全贷款资料并签署借款合同；又于2015年5月26日办理了按揭贷款1060000人民币支付给被告，原告合计支付给被告购房款2131000元人民币，至此，原告已按双方签订的《商品房销售合同》履行完自己的义务。2014年7月份，被告在该商铺原7米的路面上建了一座桥，形成该商铺面对的不是7米的道路路面，而是桥墩，与原告起初购买路面商铺做生意的初衷严重不符。加之与原告签订租赁该商铺的房东强烈要求解除租赁合同，原告提出减少租金，租赁方连半价租金都不愿意租该商铺，理由是该商铺对面的桥墩，根本不能做生意，原告只好解除该租赁合同。被告的行为严重欺骗了原告，构成欺诈。原告多次找被告协商未果。为此，原告诉至法院要求判决变更原告与被告签订的《商品房购销合同》，减少房款809780元（按购房总款2131000元的38%计算），由被告承担本案的诉讼费用。原告针对其主张，提交以下证据：1、《商铺认购协议》、《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《文山州房地产所有权抵押合同书》复印件各一份，《发票》复印件二份，证明：原告向被告购买的商铺位于文山市东风路北片区第一组团恒厦商业广场C单元1A层南1C-1号，面积为58.37平方米，单价为36508.49元/平方米，总价款2131000元，原告已按约定支付了购买该商铺的所有款项给被告；2、购房时被告提供给原告2张方案设计图复印件，一、二组团规划设计方案复印件一份，证明该铺面前的规划设计方案是有一条5.5米宽，南通东风路，北通规划路的步行街，与规划路通过建台阶解决高度差，但被告实际改变规划设计方案，建设了一条死“胡同”。违背了原告购买此商铺的初衷，严重欺诈了原告；3、现场图片复印件五份，证明被告不按规划设计方案施工，改变原规划方案，致使该商铺面前的路为断头路，严重影响原告的铺面经营。经质证，被告文山州恒厦房地产开发有限公司对原告列举的证据质证认为对第1组证据的真实性及证明观点均无异议；对第2组证据，我们提交给原告的图纸只有两张即原告提交的证据的第74页和原告提供证据的第65页的图纸，我们予以认可。对原告提交的其他图纸我们都不予认可。65页图纸是仰视图，只能看到商铺的位置，74页图纸箭头上有个9.31%，是有9.31%的坡度，是个实心的坡道，这点原告是知晓的，原告的商铺是在坡道下面，从这就可看出这不是平路，而是高差9.31的坡道，被告并没有欺骗原告，被告在卖商铺给原告时已经与原告讲清楚。我们向原告提交的两张图纸，在签订合同时就已经和原告说清楚，图纸现在还没有最后审定，最终图纸与审定后的图纸为准，被告公司并没有隐瞒和欺诈原告的行为；对第3组证据的真实性无异议，但不能证明原告的证明观点，原告说被告不按设计方案施工，但通过的规划图纸是任何人都不能改变的，我们的施工完全是按照规划设计的图纸施工的，且该条路也不是被告修的，而是政府出资修的。本院认为，原告提交的第1组证据客观真实，能证明原告主张的事实，本院予以采信；原告提交的第2、3组证据不能证明原告主张的事实，本院不予采信。被告文山州恒厦房地产开发有限公司辩称，一、被告与原告在签订《商铺认购协议》时提交给原告的图纸上明确的标明恒厦商业广场1A层南1C-1号商铺门口就是一条坡度为9.31%，宽7米的斜坡路。被告在销售过程中并无欺诈行为，其起诉没有事实依据。首先，因商铺的销售涉及金额巨大，销售人员不能很好的把握销售的议价分寸，也不敢承诺优惠的方式和尺度，稍有不慎就可能给公司造成重大损失，故商铺的销售过程中都是公司总经理王绍荣在与客户进行洽谈，自始至终都没有将商铺的销售交由售楼部的人员进行销售，不存在被告的销售人员向原告说过“商铺门面就是一条7米宽的道路地面相连，方便做生意”一类的话。2010年12月11日原告与本公司签订《商铺认购协议》，认购恒厦商业广场1A层南1C-1，被告提交给原告的图纸上明确的标明恒厦商业广场1A层南1C-1号商铺门口就是一条坡度为9.31%，宽7米的斜坡路。原告知道也应当知道本公司的这一项目东风路与原上条街有7.81米的高差，1A层南1C-1号商铺门口就是一条高差7.81米的斜坡路，而不是一条路面与商铺地面齐平的道路。且在原告认购这个商铺时，本公司老总就已经跟他们说的很清楚，他现在起诉称销售人员骗了他完全不是事实。其次，2010年12月11日被告与原告签订《商铺认购协议》时，为了确定1A层南1C-1号商铺的位置，被告将设计的图纸复印交给原告，作为协议的附件。因该设计图尚未经文山州规委会（文山州规划局）的最后审批可能有变化，为了避免以后双方因设计方案的调整变化发生争议，本公司王总又多次向原告介绍了商铺的情况，在原告充分了解商铺的情况下，双方才签了《商铺认购协议》。协议明确“在甲、乙双方平等自愿、公平公正的基础上，在乙方已清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜，包括小区整体规划，小区平面布局、房屋建筑形式，交房标准、建筑面积等相关内容，且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府部门最终批准文件为准的基础上，乙方自愿与甲方就如下内容达成以下协议。”这一段文字证明原告对商铺的情况是明知的，也明确了如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。被告交给原告的图纸上明确标注了商铺门口就是一条坡度为9.31%，宽7米的斜坡路，该道路南北高差7.81米，临东风路段为实心坡道，临上条街为架空坡道。从2010年12月11日签订《商铺认购协议》到2014年4月28日签订正式《商品房购销合同》长达三年多时间，原告不可能不看图纸，在此期间也从没有提出过异议。原告对商铺门口是一座斜坡路的事实是清楚的，交给原告的图纸上已经标注得很明确。被告的销售人员从未向他们说过“商铺门面就是一条7米宽的道路地面相连，方便做生意”一类的话，被告没有欺骗原告的行为。二、《商品房购销合同》已经履行完毕，原告王想林、李秀华对《商品房购销合同》的撤销权消灭，依法应当驳回其起诉。被告与原告签订《商品房销售合同》的时间是2014年4月28日，斜面路建成的时间是2014年7月，原告取钥匙收房的时间是2014年12月23日。2015年1月5日王想林还从本公司领取了1A层南1C-1号商铺共74924元的延期交房违约金。从签订合同到交清房款到领钥匙收房再到领取违约金，《商品房销售合同》已经履行完毕，双方的权利义务已经终止。原告在合同已经履行完毕的情况下又以商品房销售合同纠纷为由提起诉讼没有法律依据。2010年12月11日被告与原告签订《商铺认购协议》就已经将图纸交给了王想林、李秀华，他们就知道也应当知道这条路是一条有9.31%坡度，高差7.81米的斜面桥，从2010年12月11日至起诉时的2015年5月5日，四年多时间被答辩人从来没有就商铺门口路的问题提出过任何异议，现提起撤销权的诉讼已经超过了合同法规定一年的撤销权行使时间，原告的撤销权消灭。2014年7月斜坡路已经建成，原告王想林、李秀华不可能无视斜坡路的存在，但他们仍然在2014年12月23日领了钥匙收了房。王想林、李秀华在斜坡路已经存在的情况下依然收房、领违约金的情形，完全符合“以自己的行为放弃撤销权”的规定，其撤销权消灭，依法应当驳回其起诉。被告针对其主张，提交以下证据：1、恒厦公司的商品房预售许可证复印件一份，证明恒厦公司开发的恒厦商业广场项目已经取得商品房预售许可证，公司与原告签订的《商铺认购协议》和《商品房购销合同》有效；2、恒厦公司与王想林、李秀华签订的《商铺认购协议》复印件一份，证明1A层南1C-1号商铺是王想林、李秀华认购的，协议明确王想林、李秀华对项目的情况清楚明了，如设计图有变化，以规委会批准的设计图为准；3、文住建[2011]103号批复复印件一份、通过规委会审批的设计图纸注释复印件一份，证明已通过规委会审批的设计图纸与交给王想林、李秀华的图纸是基本一致的，1A层南1C-1号商铺门口是一条规划市政道路，南北高差7.81米，采用坡道连接，临东风路段为实心坡道，临上条街为架空坡道，只是路面从7米变成9米，坡度仍然是9.31%，被告没有欺骗原告；4、领钥匙登记表复印件一份，证明原告接房的时间是2014年12月23日，此时连接东风路与上条街的斜坡路已经建成，原告已经以自己的行为放弃了撤销权；5、延期交房违约金收条复印件一份，证明原告王想林、李秀华已经领取了1A层南1C-1号商铺的延迟交房违约金共74924元，原告已经以自己的行为放弃撤销权。6、《文山市规划局关于文山恒夏商业广场公共通道设计方案的批复》复印件及《恒夏商业广场连接天桥方案设计》复印件各一份，证明桥是根据文山市规划局所修建，并不是被告公司擅自修改的方案。经质证，原告王想林、李秀华对被告列举的证据质证认为对第1组证据的真实性及证明内容无异议；对第2组证据的真实性无异议，但对证明观点不予认可，协议书签订时只是被告的销售员工与原告谈了价钱、面积及具体位置就签了合同，其他的原告都不知道，并不是像被告说的原告对项目的情况清楚明了；对第3组证据中的批复，认为与本案无关，对图纸的真实性予以认可，但不认可被告的证明观点，图纸解释的待证观点不成立，从图纸上看到5.5米的这条路是可以通行的，但实际上是条断头路，影响了原告的铺面经营；对第4组证据的真实性无异议，但不认可被告的证明观点，这仅仅是收到钥匙的记载，不能证明购买商铺的质量及房屋履行方面就无异议，房屋收钥匙不能代表已经按照合同履行完毕，商铺还没验收，还没验收的东西就说已经履行完毕是不符合事实的，且被告现在也没有提交房产证等给原告；对第5组证据的真实性无异议，但不认可被告的证明观点，按照合同约定支付违约金并不代表原告放弃了撤销权，我们主张的是变更权并不是撤销权；对第6组证据的真实性不予认可，设计方案是不是上过规委会我们并不清楚，这个批复没有原件，我们不予认可，通道是由被告公司自己设计施工的，不能因为规划局同意施工就推脱对原告的承诺。本院认为，被告提交的第1、2、3、6组证据客观真实，能证明被告主张的事实，本院予以采信；被告提交的第4、5组证据客观真实，能证明原告接房的时间是2014年12月23日，原告已经领取了1A层南1C-1号商铺的延迟交房违约金共74924元的事实部分，本院予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明法律事实如下：2010年12月11日，原、被告双方签订《商铺认购协议》，约定：原告在清楚知道被告所提供一切资料仅供参考，如有变化以政府有关部门最终批准文件为准的基础上，原告向被告认购坐落于东风路北片区一组团项目位于第一层A（靠东风路）南1C1-1号的商铺。2014年4月28日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定：原告购买被告位于文山市东风路北片区第一组团恒厦商业广场C单元1A层南1C-1号房，建筑面积为58.37平方米，每平方米36508.49元，总价款为2131000元。原告按合同约定支付了购买商铺的所有款项。原告于2014年12月23日领取了该商铺的钥匙，于2015年1月5日领取了被告支付的逾期交房违约金74924元。现原告认为被告在该商铺原7米的路面上建了座桥，形成该商铺面对的不是7米的道路路面，与原告购买商铺做生意的初衷不符，要求变更原、被告双方签订的《商品房购销合同》，减少房款809780元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按合同约定支付了购房款，被告虽未按合同约定时间交房，但也按约定支付了原告延期交房违约金，现原告认为被告在该商铺原7米的路面上建了座桥，形成该商铺面对的不是7米的道路路面，与原告购买商铺做生意的初衷不符，要求变更原、被告双方签订的《商品房购销合同》，减少房款809780元的诉讼请求，无合法有效的证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王想林、李秀华的诉讼请求。案件受理费11900元，由原告王想林、李秀华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 肖永廷审 判 员 陈 勇人民陪审员 王定喜二〇一五年十月十五日书 记 员 刘胜娟 关注公众号“”