（2015）长民初字第1935号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-12-28
案件名称
山东鲁商物业服务有限公司与张金颖物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济���市长清区人民法院
所属地区
济���市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东鲁商物业服务有限公司,张金颖
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第1935号原告山东鲁商物业服务有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人李彦勇，董事长。委托代理人任金宇，生于1992年11月1日，汉族，该单位职工，住山东省潍坊市。委托代理人刘超，女，生于1984年6月6日，汉族，该单位职工，住济南市长清区。被告张金颖，女，生于1978年4月9日，汉族，居民，住济南市槐荫区。委托代理人张云洲，男，生于1947年7月3日，汉族，居民，住址同上。系被告张金颖之父。原告山东鲁商物业服务有限公司与被告张金颖物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员张君凤依法独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东鲁商物业服务有限公司的委托代理人任金宇、刘超，被告张金颖的委托代理人张云洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山东鲁商物业服务有限公司诉称，被告为鲁商御龙湾小区22号楼01室业主，原告方为鲁商御龙湾小区物业服务企业。2010年10月份，原、被告双���签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供包括保安保洁绿化在内的物业服务，被告应按照3元／平方米／月的标准交纳物业费，如逾期交纳应承担违约责任。被告房屋面积为291.38平方米，每月应向被告交纳874.1元物业费。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费，自2011年6月30日至2012年10月31日，被告共欠物业费13986.2元，原告多次对其书面及上门催缴均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已经违反了双方签订的物业服务协议，侵犯了原告及其他业主的合法权益，为此诉至法院，请求判令被告向原告支付物业服务费13986.2元，支付自2011年6月30日起至本案判决生效之日的滞纳金4083.97元，诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。被告张金颖辩称，1、本案已过2年的诉讼时效，中间没有收到过物业公司催要物业费的通知及电话，法院应当驳回原告的诉请。2、原告没有按约定履行维修及日常维护义务，存在乱丢东西、未清扫等服务不到位，对此被告多次反映未果。房屋维修及质量问题导致至今无法居住，是原告违约在先，被告没有享受过物业服务，不应当按照原价计算。3、因房屋漏雨等质量问题，多次反映没有得到解决，房屋还有一些器材至今未给安装，给被告造成经济上、精神上的损失。经审理本院认定，2009年10月23日，被告张金颖与山东省鲁商置业有限公司签订购买位于济南市长清区大学科技园鲁商御龙湾小区的别墅一套，建筑面积为291.38平方米，该房于2010年10月30日交付被告。同日，被告与原告签订“前期物业服务协议”，约定由原告负责为该小区提供物业服务，第四条关于物业服务费约定为“……2、物业服务费标准：别墅物业服务费按建筑���积3元／平方米／月计算；3、交费方式：服务费按半年缴纳，应当于该半年起算的首月10日前缴纳；……”第八条违约责任的内容为“一、乙方（即原告）未达到管理服务质量约定目标的，甲方（即被告）有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；……四、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，甲方逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起按应交费用每日千分之叁（3‰）加收滞纳金。……”第十三条内容“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向市仲裁委员会申请仲裁。”房屋交付后，被告已经将2011年6月30日前的物业服务费交清，自2011年7月1日至2012年10月31日期间的物业费共计13986.2元至今尚未支付。2012年10月20日，原告曾就被告欠缴的该物业通过在被告门口张贴催费通知单的形式主张权利，2013年6月4日，原告就被告拖欠物业管理费纠纷向济南仲裁委员会提起仲裁申请，该仲裁委员会立案受理，后经原告申请撤回仲裁申请，该仲裁委员会于2015年9月6日作出准许原告撤回仲裁申请的决定书。2015年7月29日，本院立案受理。被告未对本院的管辖权提出异议。诉讼中，被告称其购买的房屋漏水导致墙面掉皮，因房屋质量存在问题导致至今无法入住，从未享受过物业服务，系原告未尽到物业服务义务，故而拒绝交纳物业费，但原告认为原告主张的房屋质量问题不属于物业服务范围，原告已经按照约定履行了合同义务。本院所确认的上述事实，有原告提交的仲裁受理通知书、仲裁申请书、仲裁决定书、房屋买卖合同、前期物业服务协议、缴费记录、钥匙领用登记表、入伙手续流转单��催费单张贴照片，被告提供照片及双方当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，被告张金颖购买位于济南市长清区大学科技园鲁商御龙湾小区的别墅一套，房屋自2010年10月30日交付被告，该小区物业服务由原告山东鲁商物业服务有限公司负责提供的事实清楚，本院予以确认。双方签订的“前期物业服务合同”中，虽然有关于仲裁的约定，但被告对于本院的管辖权并未提出过异议，庭审时也按时到庭参加诉讼，应视为对本院管辖的认可，本院予以确认。被告辩称原告的诉讼已过2年的诉讼时效，本院认为，原告主张2011年7月1日至2012年10月31日期间的物业费，按照双方约定，应交费最后日分别为2011年7月10日、2012年1月10日和2012年7月10日，原告提供的证据显示，原告曾于2012年10月20日向原告主张过权利，2013年6月通过向济南市仲���委员会申请仲裁主张权利，而该仲裁于2015年9月份才处理完毕，故原告的本次诉讼并未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩不成立。基于原、被告双方之间存在物业管理服务关系，原告提供了物业管理服务，有权收取物业费，本案被告至今未能支付2011年7月1日至2012年10月31日期间（16个月）的物业服务费，应当按照3元／平米／月＊291.38平米的标准履行支付义务，共计13986.24元。被告辩称因房屋质量问题导致墙面受损，至今一直未入住，从没有享受过原告物业服务，以及原告未尽到物业服务义务，故而拒绝交纳物业费，本院认为，房屋质量问题与本案并非同一法律关系，不能作为拒绝交纳物业费的理由，至于被告主张原告未尽到物业服务义务，被告可以根据双方合同约定主张权利，但不能因此拒绝交纳物业费，被告的抗辩不成立，本院不予采纳。原告根据双方签��的“前期物业服务协议”，主张按照每月每平方米为3元的标准计算物业费，本院应当支持。该协议第八条第四款约定，被告逾期交纳物业服务费应交纳违约（滞纳）金，原告按照每天万分之二的标准计算至2015年6月20日，符合法律规定，本院应当支持，但起算日期应分别为2011年7月10日（5244.84元为基数计算1440天）、2012年1月10日（5244.84元为基数计算1260天）和2012年7月10日（3496.56元为基数计算1080天），共计3587.5元。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告张金颖支付原告山东鲁商物业服务有限公司自2011年7月1日至2012年10月31日的物业服务费13986.24元，限于判决书生效之日起十日内付清；二、由被告张金颖支付原告山东鲁商物业服务有限公司逾期交纳物业服务费的违约金3587.5元，限于判决书生效之日起十日内付清；三、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由被告张金颖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张君凤二〇一五年十月十五日书记员 董 娟 百度搜索“”