（2015）历商初字第873号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-07-19

案件名称

冯彦与安娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

冯彦,安娜

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十二条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2015）历商初字第873号原告冯彦，女，1970年6月22日出生，汉族，住所地济南市。委托代理人冯熹（系冯彦之夫），男，1959年11月10日出生，汉族，户籍住所地山东省聊城市，现住济南市。被告安娜，女，1985年1月27日出生，汉族，住所地济南市。委托代理人陈金玲，山东众成仁和律师事务所律师。原告山冯彦与被告安娜购房资格转让合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告冯彦的委托代理人冯熹，被告安娜及其委托代理人陈金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯彦诉称，安娜于2006年9月25日与山东三联房地产经纪有限公司（以下简称山东三联经纪公司）签订了购买彩石山庄白领公寓住房的协议，安娜支付山东三联经纪公司34.45万元。2007年10月19日，安娜在34.45万元的基础上加价9.75万元，以44.2万元的价格将涉诉房屋转让给冯彦，双方签订了《转让彩石山庄一期白领公寓预售房屋壹套协议书》，冯彦于2007年10月19日支付安娜44.2万元；安娜将其持有的与山东三联经纪公司签订的购房合同、收据等手续交给了冯彦。2014年8月，冯彦通过报纸看到三联彩石山庄启动司法程序，法院界定：当时购房群众同山东三联经纪公司签订的房屋买卖协议，因涉诉项目未取得商品房预售许可证，依据法律规定协议无效，山东三联经纪公司应返还购房群众缴纳的购房款并承担缔约过失责任。按程序，冯彦于2014年12月12日在历下法院领取了返还的本金34.45万元及80%的利息损失（以房款本金34.45万元为基数，自交纳房款的第二天即2006年9月26日开始，至2014年11月10日止，按同期中国人民银行流动资金一年期贷款利率计算），合计48.4万元。冯彦认为，其加价9.75万元同安娜签订的房屋转让协议，是为了购买房屋，但现在安娜已无法履行协议中约定的交付房屋、办理房产证事宜，根据相关法律规定，安娜应将所获得的加价9.75万元及利息返还给冯彦。为此，原告冯彦请求依法判令：1、安娜返还卖房加价97500元；2、安娜支付利息损失45669.5元（以97500元为基数，自2007年10月20日起计算至2015年4月22日止，按同期银行贷款利息计算）；3、本案诉讼费用由安娜承担。原告冯彦为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、转让彩石山庄一期白领公寓预售房屋壹套协议书（复印件），证明冯彦与安娜签订的是购房合同；证据2、安宣东（系安娜父亲）代安娜签收的收条（复印件），证明冯彦于2007年10月19日已支付安娜购房款44.2万元；证据3、冯彦通过银行给安娜的442000元转账流水（复印件），证明冯彦于2007年10月19日已支付安娜购房款44.2万元；证据4、安娜出具的《授权委托书》，证明安娜授权冯彦全权处理与三联公司的购房纠纷。被告安娜辩称，冯彦与安娜之间的转让行为不违法，应受法律保护。冯彦就购房问题自愿选择司法确认程序予以解决，无权就同一事实再向安娜主张权利。冯彦明知合同标的物系期房，认可全部事实，应自行承担合同风险。冯彦所谓的经济损失源于其通过司法确认程序处分了自己的权利，安娜无义务为冯彦的处分行为买单。冯彦已自认与山东三联经纪公司等三单位之间存在房屋买卖合同关系，且与山东三联经纪公司等三单位达成的调解协议已经由法院司法确认。因此，冯彦的主张不能成立，请求法院驳回原告冯彦的诉讼请求。被告安娜为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、人民调解申请书、民间纠纷受理登记表，证明2014年11月13日，冯彦以财产权利人身份自愿向历下区诉前民事纠纷人民调解委员会提出司法确认调解协议的申请，申请书载明安娜于2007年10月19日将协议（购房意向书）所有权利义务转让给冯彦；济南市历下区诉前民事纠纷人民调解委员会当日受理了冯彦的调解申请；证据2、法律声明，证明2014年11月13日，安娜应冯彦要求，配合填写了济南市历下区诉前民事纠纷人民调解委员会提供的《法律声明》，予以证明冯彦确系实际购房人，有权就购房问题达成的调解协议申请司法确认；证据3、《协议书》，证明2006年9月25日，安娜与山东三联经纪公司签订购房意向书，即安娜预交权益保证金后取得购买期房的资格，山东三联经纪公司承诺向安娜交付的期房平均单价为2650元/㎡；证据4、《转让彩石山庄一期白领公寓预售房屋壹套协议书》，证明2007年10月19日，冯彦与安娜就购房资格转让事宜协商一致，且得到山东三联经纪公司同意；该转让行为意思表示真实，符合法律规定的要件和程序，不违背社会公共利益，转让合同依法成立；此后，安娜原有的购房资格转移，冯彦成为购房资格享有者，山东三联经纪公司仍系购房资格出让方，符合各方真实意思表示；证据5、人民调解记录，证明冯彦在接受司法调解时，自认安娜于2007年10月19日将协议全部权利义务转让给她，要求山东三联经纪公司等三单位退还购房本金34.45元及承担利息损失；冯彦自愿接受山东三联经纪公司等三单位提出的调解方案，并表示调解后放弃其他任何请求；冯彦所谓的经济损失，系其与山东三联经纪公司等三单位达成调解协议时自愿“放弃其他任何请求”形成的；冯彦有权依法处分自己的权利，安娜无义务为冯彦的处分行为买单；证据6、《人民调解协议书》，证明2014年11月13日，冯彦与山东三联经纪公司等三单位经济南市历下区诉前民事纠纷人民调解委员会调解，就购房问题自愿达成调解协议，纠纷得以解决；证据7、《司法确认裁定书》，证明冯彦与山东三联经纪公司等三单位就购房问题达成的调解协议被济南市历下区人民法院裁定有效。另，为查明本案事实，本院调取了（2014）历调确字第613号案件中2014年11月20日的审查笔录一份，并当庭宣读。经庭审质证，被告安娜对原告冯彦提交证据1-4的真实性无异议，对证据1的证明目的有异议，认为证据1不能证明冯彦的主张，协议第六条显示，安娜向冯彦转让的是购房资格，而非房屋；对证据4，安娜称签名是真实的，但日期是冯彦自己填写的，安娜已积极配合法院办理相关手续，结合安娜出具的法律声明可以看出，购房的一切权益及法律后果均由冯彦享有，与安娜没有任何关系。原告冯彦对被告安娜证据1-7的真实性无异议，对证明目的有异议，认为以上证据只能证明安娜委托冯彦同山东三联经纪公司达成调解，但并非对加价部分达成调解，所以冯彦同山东三联经纪公司的调解与本次起诉没有任何关系。原告冯彦与被告安娜对本院调取的（2014）历调确字第613号案件中2014年11月20日审查笔录的真实性均无异议。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2006年9月25日，安娜、赵岐与山东三联经纪公司、山东三联城市建设有限责任公司（以下简称山东三联城建公司）签订协议书一份。协议约定：安娜支付权益保证金34.45万元，获得山东三联经纪公司委托山东三联集团有限责任公司（以下简称山东三联集团公司）开发的白领公寓房屋一套，涉诉房屋地上建筑面积平均单价2650元/平米，户型为三室二厅二卫，地上建筑面积130平米，总价值34.45万元；涉诉房屋暂无规划许可证、施工许可证、预售许可证。赵岐时任山东三联经纪公司的法定代表人，曾出具一份法律声明，载明：赵岐于2006年9月25日以三联内部职工名义参与了实际购房人安娜购买涉诉房屋协议的订立，实际购房人安娜总计支付34.45万元，赵岐作为介绍人未参与付款，之所以用赵岐名义购房，仅是为完成单位交予的售房任务，赵岐未支付任何费用，不享受该协议所具有的一切权益和法律后果。2007年10月19日，冯彦与安娜签订了《转让彩石山庄一期白领公寓预售房屋一套协议书》，协议约定：安娜将彩石山庄130平米的涉诉房屋以44.2万元的价格转让给冯彦，安娜收到以上购房款时将涉诉房屋的预售合同、收据等手续交给冯彦，涉诉房屋所有权即属冯彦所有；安娜确保冯彦在与开发商正式签订售房合同时，能够以冯彦的名字签订，如需要安娜出面或需要其身份证时，安娜须无条件提供帮助，如果在签订正式合同时发生不能以冯彦名字签订的情况，安娜应立即退还全部房款。协议第四条约定，自安娜收到冯彦全款后，预售房屋即属于冯彦，在任何情况下安娜不得以任何方式向冯彦索要房屋权属及提出任何涨价要求，冯彦也不得索要已支付给安娜的房款。另，山东三联城建公司的员工张文彬作为公证方对以上协议进行了见证，并保证冯彦在持有安娜的预售合同和收据的情况下，能够以冯彦的名义，无需付任何费用、不遇任何麻烦地顺利签售正式购房合同。因涉诉的建筑项目未取得预售许可证且未能完工交付，经济南市历下区诉前调解委员会主持调解，冯彦与山东三联集团公司、山东三联经纪公司、山东三联城建公司于2014年11月13日达成调解协议：1、山东三联集团公司、山东三联经纪公司、山东三联城建公司于调解协议达成之日起15日内返还冯彦购房本金34.45万元；2、山东三联集团公司、山东三联经纪公司、山东三联城建公司于调解协议达成之日起15日内赔偿冯彦80%的利息损失（以房款本金34.45万元为基数，自2006年9月26日起至2014年11月10日止，按照同期中国人民银行流动资金一年期贷款利率计算）；3、其他互不追究。协议四方于2014年11月17日向本院申请确认该调解协议的效力；本院于2014年11月17日受理了四方的申请，于2014年11月20日进行了司法审查，冯彦在该中审查称：安娜于2007年10月19日将该协议的全部权利义务转让给冯彦，赵岐、安娜均已出具法律声明，声明对上述房屋买卖协议中只是介绍人、转让人，不享有该协议所具有的一切权益和法律后果。冯彦为证明上述情况，向本院提交了以下证据：证据1、协议书，证明冯彦与三联集团之间的商品房买卖关系；2、收款收据及支付凭证，证明支付购房款的情况；3、签字盖章的调解协议书，证明调解协议的具体内容；4、三联职工赵岐及原购房人安娜的法律声明，证明其放弃本合同的权利，亦不承担本合同的义务，同意由冯彦享有并承担。本院于2014年11月20日作出了（2014）历调确字第613号司法确认裁定书，裁定确认冯彦与山东三联集团公司、山东三联经纪公司、山东三联城建公司达成的调解协议有效。该裁定生效后，冯彦于2014年12月12日领取了房款本金34.45万元、利息损失13.95万元，以上房款本息合计48.4万元。安娜于2014年11月13日出具法律声明一份，称安娜于2006年9月25日以三联内部职工赵岐的名义购买三联集团彩石山庄B3地段白领公寓三室两厅两卫建筑面积130平米的房屋一套，总房款为34.45万元；后于2007年10月19日自愿将该房屋转让给冯彦，冯彦将房款如数付给安娜；在此，安娜声明，该房所有权及其他一切权益和法律后果均由冯彦享有，安娜与该房屋无任何关系。本院认为，冯彦与安娜在2007年10月19日签订《转让彩石山庄一期白领公寓预售房屋壹套协议书》时，涉诉房屋并未实际开发建设，具体的楼层房号也未确定。结合转让协议的内容，冯彦支付安娜44.2万元，安娜将与山东三联经纪公司签订的合同、收据交付冯彦，并保证能够以冯彦的名义签订正式的商品房买卖合同；而且，在（2014）历调确字第613号司法确认案件中，冯彦申请了和解协议的司法确认，冯彦在该案件中称安娜将初始购房协议的全部权利义务转让给冯彦；赵岐、安娜均已出具法律声明，声明对涉诉房屋买卖协议中只是介绍人、转让人，不享有该协议所具有的一切权益和法律后果。最终，冯彦是作为涉诉房屋的实际买受人与山东三联经纪公司等公司达成了和解协议，且收到了房屋的原始本金34.45万元，以及自2006年9月26日起即安娜支付房款之日起开始计算的80%利息损失13.95万元。故，本院认为，安娜向冯彦转让的是涉诉房屋的缔约资格，即安娜将初始购房协议的权利义务概括转让给了冯彦。根据相关法规及政策，经济适用房等政策性房屋的购房资格或购房权有严格的条件限制，该类房屋的购房权利不得转让。涉诉房屋所在的项目系商业开发项目，并非纳入统筹计划的政策性房屋。因此，安娜将涉诉房屋的购房资格或购房权利转让给冯彦，双方为概括转让合同权利义务而自愿签订的《转让彩石山庄一期白领公寓预售房屋壹套协议书》，应系有效合同。冯彦已经与山东三联经纪公司等房屋开发方建立了买卖合同关系，并实际承受了买卖合同关系的权利义务，故安娜与冯彦签订的《转让彩石山庄一期白领公寓预售房屋壹套协议书》已经履行完毕。涉诉房屋未取得合法的销售依据，导致冯彦与山东三联经纪公司等缔约主体之间的商品房买卖合同关系无效，冯彦与山东三联经纪公司均应承担相应的缔约过失责任。但是，冯彦与安娜签订的《转让彩石山庄一期白领公寓预售房屋壹套协议书》已实际履行完毕，故，冯彦支付安娜的购房加价款及相应利息不应由安娜返还和承担。因此，冯彦要求安娜返还加价款97500元及利息损失损失45669.5元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告冯彦要求被告安娜返还卖房加价款97500元的诉讼请求；二、驳回原告冯彦要求被告安娜支付利息损失45669.5元的诉讼请求。案件受理费人民币3160元，由原告冯彦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长　　綦晓玥审判员　　于骐宁审判员　　罗　琳二〇一五年十月十五日书记员　　耿　琳关注公众号“”