（2015）龙民初字第349号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-30
案件名称
龚爱军诉齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行合同纠纷一案的一审民事判决书
法院
齐齐哈尔市龙沙区人民法院
所属地区
齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第349号原告龚爱军，女，1970年05月31日出生，汉族，齐齐哈尔第一医院职工。委托代理人吴春艳，黑龙江铭昊律师事务所律师。委托代理人郭禹鹏，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司。法定代表人李松发，该公司董事长。委托代理人张白杨，黑龙江广朋律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行。负责人毛军，该分行行长。委托代理人曹景龙，该分行职工。原告龚爱军与被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚爱军的委托代理人吴春艳、郭禹鹏、被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司的委托代理人张白杨、第三人中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行的委托代理人曹景龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚爱军诉称，原、被告于2013年9月27日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金域名都7号1单元010501号及地下停车场C4号车场C171号车位，合同约定被告应在2014年10月31日前，将具备该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告，但被告至今为止仍未交付商品房，此外被告将预售时承诺的三七门更改为单门，这一设计的变更对房屋档次、价格有重大影响，依据法律规定，被告的行为已经构成违约，故诉至法院，要求解除商品买卖合同，解除地下车库租赁合同，解除借款合同，被告退还原告已付首付款406，806.00元及利息56，952.84元，退还已付贷款86，992.82元，退还已付车位款180，000.00元，总计730，751.66元。被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司辩称，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，补充协议约定，双方同意如甲方未能在主合同约定期限内交付商品房的，若在该期限后90日内交付的，不视为违约，答辩人在2015年1月31日前交付房屋就不属于违约，原告主张解除合同没有法律依据。房屋验收合格后，答辩人即向原告发出入户通知书，要求原告应当在1月23日前办理入户，按合同约定，如原告未在规定期限内办理商品房接收手续，视为被告已经在规定期限届满之日内完成了交付商品房义务。答辩人经过与业主代表协商，达成一致意见，即以单开门交付，赠送业主一年物业费和2014年取暖费，业主代表签字确认并进行了公示，综上，原告主张的事实及理由不能成立，请求驳回原告诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行述称，第三人向龚爱军发放贷款，办理有正式抵押登记手续，龚爱军还款情况一直正常，借款合同是合法有效的，借款人负有贷款偿还义务，在贷款全额结清的情况下才能解除房产抵押，只要借款人清还全部贷款，可以解除合同。经审理查明，2012年9月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的金域名都7号楼1单元010501号住宅，建筑面积126.15㎡，平方米单价5，365.09元，总金额676，806.00元，付款方式为银行按揭。交房期限2014年10月31日前，出卖人将具备该商品房经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起—天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收，交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人履行通知义务后，视为出卖人已经履行了合同约定的售房义务。《商品房买卖合同》后附有《补充协议》，第一条房款支付方式的补充。1.1如乙方选择银行按揭付款的，须于签署本协议之日起7日内交清银行按揭贷款所有资料，并办理相应手续。如银行要求乙方增加首付款的，双方同意按照银行要求执行。不论乙方是否获得银行贷款，乙方须于本合同及本协议签署之日起1个月内付清全部房款。1.2采用银行按揭付款的，乙方未按期归还银行按揭贷款本息或其他事由导致甲方承担连带责任时，乙方须承担甲方的全部损失（包括但不限于：甲方代为支付的贷款本息、罚款、评估费、保全费、诉讼费及律师费等）且须向甲方支付前述全部损失金额30%的违约金。1.3乙方付清房款后，甲方应向乙方开具正式发票。第二条逾期付款的违约责任。2.1如乙方未按合同及本协议约定的期限付清房款总额，逾期在30日之内的（含30日），每天须按欠付金额及银行同期贷款利率上浮10%的标准作为违约金支付给甲方，合同继续履行。2.2如乙方未按合同及本协议约定的期限付清房款总额，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同及本协议，并不予返还乙方已支付的全部房款（作为乙方应承担的违约金）。若乙方支付的违约金尚不足以抵付甲方损失的，乙方还须赔偿因此给甲方造成的一切损失（包括但不限于：直接损失、可预期收益、保全费、诉讼费、律师费等）。2.3乙方未按合同及本协议约定付清房款总额的，甲方有权拒绝在本合同及本协议约定的时限内代乙方办理房产权属证书和交付该商品房，并不承担任何责任。第三条产权登记。3.1乙方应按行政主管机关办理产权登记的要求提供相关材料和证明文件，并足额缴纳应由乙方承担的费用。3.2乙方原因（如：未按时付清房款总额、未按时交纳相关税费、未交齐相关办证材料等）造成逾期办理权属登记的，甲方不承担任何责任。第五条房屋交付。5.1双方同意如甲方未能在本合同约定期限内交付商品房的，若甲方未能在该期限后90日内（含90日）交付商品房的，不视为甲方违约；若甲方未能在该期限后90日内交付商品房的，从该期限后第91日起按银行同期活期存款利率向乙方计付其累计已付房款的利息。5.2乙方应在甲方《入住通知书》规定的期限内前来甲方处办理商品房接收手续。乙方对接收的商品房有任何异议的，应于前来办理接收手续之日起3日内一次性书面提出，否则视为甲方已完成交付商品房的义务。如乙方未在甲方《入驻通知书》规定的期限内前来办理接收手续的，视为甲方已在规定期限届满之日完成了交付商品房的义务。等等。合同签订的当天，原告向被告交纳购房首付款406，806.00元，被告向原告出具了406，806.00元的商品房销售预收款专用票据。2012年11月9日，原告与中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行签订《个人住房借款合同》，以所购买的房屋作为抵押借款270，000.00元，借款期限为2012年11月12日至2024年11月12日，贷款人将款项一次性划入被告账户。2012年11月26日，被告给原告出具了270，000.00元的商品房销售预收款专用票据。2013年6月30日，原、被告签订《金域名都地下停车位租赁合同》，被告将本小区第C区171号停车位出租给原告使用，租期自2014年10月31日至2034年10月30日共计20年，租金一次性支付20年180，000.00元。2015年1月21日，被告出具一份《关于金域名都部分业主建设调整建议的说明》，其中第十条，即将原建筑设计的三七门改为单开门交付，该说明注明有“以2015年1月21日出示的公示内容为准，经业主代表协商对此公示表决无疑义。”的内容，该说明的尾部有5个人的签名。2015年1月18日，被告给原告下达了入户通知书，要求原告在2015年1月23日办理入户手续。2015年1月24日，原告给被告送交了书面的拒绝入住通知书，其理由之一为，房屋是否达到入住条件，需要提供相关验收文件，予以公示，而你公司对相关验收文件只字未提，业主对你公司的交付行为是否合法持怀疑态度，要求你公司提供相关法律文件予以公示，因你公司不予配合，由此产生的延期交房的责任由你公司承担。之后，被告没有向原告出示或予以公示建设工程项目验收合格的相关手续。截止本案庭审辩论终结至本院指定的延期举证之日，被告没有提交该工程建设项目竣工规划验收合格证。另查明，根据被告提供的金域名都业主维权委员会名单，金域名都业主为248名。上述事实，有商品房买卖合同及附带补充协议、金域名都地下停车位租赁合同、齐齐哈尔市商品房销售预收款专用发票、收据、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款对账单、拒绝入户通知及申通快递单、金域名都宣传册、录音、录像光碟、工程质量监督报告、入户通知书、快递单、中汇城关于金域名都部分业主建设调整建议说明、房预齐字第AY20121713号房屋预告登记产权证以及原、被告、第三人各方当事人陈述在卷佐证。本院认为，根据原、被告双方合同约定，出卖人将具备该商品房经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，国家法律对商品房工程建设的规定，要求工程建设项目需具备竣工规划验收合格证。被告在没有上述合法手续的情况下，向原告交付房屋，原告有权拒绝接收，被告在原告合法拒收并书面通知被告的合理期限内，没有出示工程建设项目竣工规划验收合格证，故按照法律及原、被告双方合同约定，原告有权选择解除合同。该合同解除的原因系被告存在过错造成，故因合同解除而产生的经济损失由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告龚爱军与被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司签订的《商品买卖合同》；二、解除原告龚爱军与被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司签订的《金域名都地下停车位租赁合同》；三、被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司退还原告龚爱军已付购房款676，806.00元；四、被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司退还原告龚爱军已付地下车库租赁车位款180，000.00元；五、解除原告龚爱军与第三人中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行的借款合同；六、原告龚爱军偿还第三人中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔分行剩余借款（以建设银行个人贷款对账单为准）；七、被告齐齐哈尔中汇城华伟房地产开发有限公司给付原告龚爱军购房款利息，其中，购房首付款406，806.00元按中国人民银行同期贷款利率标准，从2012年9月26日起算，截止本判决确定的履行期限内的实际给付之日止；贷款270，000.00元按借款合同约定的利率标准及实际付息数额给付。上述三、四、六、七项于本判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12368元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 朱利彪人民陪审员 王春梅人民陪审员 康占宏二〇一五年十月十五日书 记 员 张宇薇 来自：