（2014）东民初字第931号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-10-08
案件名称
原告王成惠与被告东港金鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的判决书
法院
东港市人民法院
所属地区
东港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王成惠,东港金鼎房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第931号原告王成惠，男，1963年8月13日出生，汉族，无业，现住东港市大东管理区金鼎如锦江畔小区*号楼*单元****室。委托代理人张华，辽宁方浩律师事务所律师。被告东港金鼎房地产开发有限公司。住所地东港市大东管理区迎宾大街鹏程花园小区**号楼。法定代表人刘玉刚，该公司经理。委托代理人关志红、何恒川，均系辽宁仁正律师事务所律师。原告王成惠与被告东港金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员石建君独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年2月购买被告开发的如锦江畔小区1号楼1单元1202室。在居住使用过程中，原告的房屋及本单元其他业主的房屋均出现房屋墙体渗水、屋面及阳台漏雨等问题。原告曾数次要求被告维修，但被告始终无故推诿。1号楼1单元的全体业主在无奈的情况下，自行筹资对外墙及屋面进行了维修，合计支出维修费122830元，每户均摊6141.5元。故请求判令被告给付维修费6141.5元。被告金鼎公司辩称，涉案房屋由案外人东港东晨房屋开发有限公司（以下简称东晨公司）开发建设，原告与东晨公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋。东晨公司因经营出现问题，无法为如锦江畔小区1号楼业主办理房屋权属登记。为保护业主利益，经相关部门协商，由被告作为东晨公司的代理人，协助该公司为1号楼业主办理了权属登记。但原、被告不存在房屋买卖合同关系，被告对涉案房屋亦无保修、维修义务，故被告在本案中不应承担责任。原告早于2009年9月16日就入住涉案房屋，开发商的质量保证责任已期满，原告现提起诉讼已超过诉讼时效期间。2012年9月，包括原告在内的1号楼部分业主申请支取住宅专项维修资金，东港市房地产管理处答复可先期办理申报手续，后根据业主委员会提供的相关维修材料审查是否具备拨付维修资金的条件，由此可见东晨公司对涉案房屋的质量保修期已届满，原告主张开发商承担维修责任无事实及法律依据。原告等人在维修房屋时增加保温层，该部分费用应自己承担。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年，东晨公司经批准开发建设锦江新村小区，一期工程尚未完工时，东晨公司因故不能继续建设。2008年2月27日，东港市人民政府召开常务会议，会议认为，锦江新村（一期）等“4个开发项目分别于2000年至2002年开发建设，由于开发商资金严重不足或开发商因经济诈骗而被通缉等原因，主体工程已经完工，但没有履行竣工验收手续。虽然部分购房者已经入住，但无法办理房屋产权执照”，故会议决定由“市城建局负责组织有关部门对上述开发的工程质量及配套工程进行综合验收认定”。在此之前，被告于2007年5月17日登记成立，并于当年10月25日向当时的东港市城建局提交了一份“申请”，内容为：“为解决锦江新村小区一期工程遗留的有关问题，确保动迁户能正常回迁，同时减轻政府压力，东港金鼎房地产开发有限公司受大东镇政府的委托，于2007年4月份开始正式接手锦江新村小区（现名“如锦江畔”）。自我公司接手锦江新村小区一期工程以来，安置了大批动迁户，完善了小区的绿化工程、智能化监控工程和消防工程，维修了小区的下水管网、室外自来水管网、室外电气管网、有线电视管网和部分住宅楼的屋面、墙面、已花费资金近1000万元。目前，小区仍面临着诸多需要维修完善的工作，但资金短缺的情况非常严重。尤其是屋面防水、外墙保温等维修工作必须要在上冻前完成，由于资金不到位，目前的维修工作无法正常进行；现在马上就要进入冬季，供暖工作迫在眉睫，但部分煤款还未解决，很可能影响到小区居民的冬季取暖；此外，还有很多诸如塑钢窗维修、下水管维修等工作，资金同样存在大量缺口。综上所述，资金问题已成为金鼎公司能否继续解决锦江新村一期工程遗留问题的瓶颈。针对此情况，我公司特向贵局申请，允许销售属于金鼎公司在房产处抵押备案的房屋，并批准办理房屋产权，以缓解我公司的资金压力”。东港市城建局于2007年10月29日批复同意被告的申请并通知了东港市房地产管理处。同时转交东港市房地产管理处的另有一份以东晨公司名义作出的“授权书”，内容为：“由东港东晨房屋开发有限公司开发的东港市锦江新村（如锦江畔）小区一期工程，依据实际情况，东港东晨房屋开发有限公司同意2007年10月25日东港金鼎房地产开发有限公司的申请，以及东港市城乡建设局的批复意见，由东港金鼎房地产开发有限公司全权代理上述申请中的相关事宜（其中包括配合原购房人撤销商品房合同备案）。上述情况属实，若出现任何产权纠纷我公司愿承担由此产生的一切法律责任，请东港市房地产管理处给予办理为盼”。该小区后更名为金鼎如锦江畔小区（以下简称金鼎小区）被告“申请”中提到的“属于金鼎公司在房产处抵押备案的房屋”，系此前东晨公司因对被告方面负有债务而抵押给被告的锦江新村小区部分房屋。原告购买的是锦江新村小区（一期）1号楼1单元1202室，2009年11月10日，被告以东晨公司名义为原告出具了销售不动产统一发票，2010年2月8日，原告取得涉案房屋所有权证。原告于2010年夏季发现该房屋存在房屋墙体渗水、屋面及阳台漏雨等问题。金鼎小区1号楼1单元自4楼至13楼系住宅，每楼层两户，计20户。因该单元楼顶、窗户及外墙面漏雨、渗水，2011年至2013年期间，原告及金鼎小区1号楼其他业主曾多次至东港市住房和城乡建设局信访。在此期间，锦江社区、金鼎小区业主委员会、金鼎物业公司曾向东港市房地产管理处联合提出《关于金鼎如锦江畔1号楼外墙维修方案及直接使用住宅维修资金的申请报告》，东港市房地产管理处于2012年9月7日作出《关于金鼎如锦江畔1号楼申请支取住宅专项维修资金的答复》，答复中称，“从业主交纳的住宅专项维修资金比例和国家规定的建筑质量保修期限两方面，1号楼目前都不具备支取住宅专项维修资金的条件”，但“根据金鼎如锦江畔1号楼目前损毁现状及业主的强烈要求，本着特事特办的原则”，按照有关规定，“可先期办理支取住宅专项维修资金申报手续”。2013年，因金鼎小区1号楼1单元电梯损坏，该单元业主及小区业主委员会、物业公司共同申请支取维修资金更换电梯并维修房屋。相关工程已于当年年底完工并经有关业主及业主委员会验收合格。经丹东市兴泰工程项目咨询有限公司审核，工程总造价282830元，其中电梯更换费用160000元，房屋维修费用122830元。该单元业主专项维修资金总额为163004元，按规定可支取70%计114098元，尚不足以支付电梯费用。该单元业主维修房屋时，在该单元4楼至13楼外墙东、南、北三面增加了保温层，费用69669元，因外墙防水一项支出的费用为53162.4元，两项总额取整数计为122830元。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、发票、房屋所有权证、照片、被告的申请书、以东晨公司名义出具的授权书、东港市人民政府会议纪要、东港市住房和城乡建设局出具的证明、锦江新村小区开发建设及预售方面的文件、原告等有关业主申请支取专项维修资金的材料、东港市房地产管理处答复材料及涉案维修工程的合同、验收、造价材料等证据材料在卷为证，上述证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：本案争议焦点在于原告房屋出现质量问题时是否仍在保修期限内及被告是否是涉案房屋保修义务主体，以及原告等业主维修房屋时保温项目是否在保修范围内。《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第（二）项规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年，该条第三款规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。原告房屋在2008年后方由有关部门完成竣工验收，至2010年原告房屋出现外墙面渗漏等质量问题时尚不足5年，故原告房屋出现质量问题时仍在保修期限内。被告声称涉案房屋的出卖方为东晨公司，被告系受有关部门及东晨公司的委托，作为东晨公司代理人协助有关业主办理房屋登记，原告认为被告系东晨公司有关金鼎小区一期工程权利义务的承继方，并于本案审理期间要求被告出示有关部门的委托文件及被告与东晨公司之间有关金鼎小区一期工程交接方面的协议，被告未提供上述材料。对此本院认为，被告于2007年10月25日向当时的东港市城建局提出出售金鼎小区一期工程房屋时，声称其已于2007年4月份开始正式“接手”锦江新村小区，并对该小区进行了后续的建设及维修改造，经有关部门批准后，被告出售了该小区部分房屋并收取房款，最终完成了该小区的建设。被告行为表明，其实际上是东晨公司有关金鼎小区一期工程权利义务的继受方，故被告亦应系涉案房屋的保修义务人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，原告维修房屋的合理费用应由被告承担。被告提出，原告维修房屋时格外增加了保温项目，该笔费用应由原告自己承担。对此本院认为，本案系房屋屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修责任纠纷，原告主张的保温项目并不包含于此项房屋保修责任内，此项争议与本案不属同一法律关系，本案不予一并调整。如原告认为被告应承担此项费用，则可依据其他相关规定另行主张。据此，被告应承担原告的房屋修复费用应为2658.05元[（122830元－69669元）÷20]。有证据表明，原告在其房屋出现质量问题后一直不间断主张权利，被告主张原告起诉已超过诉讼时效期间没有事实依据。依据《中华人民共和国合同法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：被告东港金鼎房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告王成惠房屋修复费用2658.05元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告承担。此款原告已预交，被告于执行时将此款一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。代理审判员 石建君二〇一五年十月十五日书 记 员 唐晓飞王翠娇 关注公众号“”