（2015）南市民一终字第1181号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-03-16
案件名称
李邦崇与南宁市国凯实业有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁市国凯实业有限责任公司,李邦崇
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第1181号上诉人（一审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市金凯路13号。法定代表人：文强，董事长。委托代理人：钟宁平，该公司法律工作室职员。委托代理人：李冀，该公司法律工作室职员。被上诉人（一审原告）：李邦崇。委托代理人：谢添骏，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托代理人：李华福，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被上诉人李邦崇商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人国凯公司的委托代理人钟宁平、李冀，被上诉人李邦崇的委托代理人谢添骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：李邦崇与国凯公司于2005年3月19日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：李邦崇购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号铺，建筑面积87．55m2，购房价款总额为493893元；合同第八条约定：国凯公司（出卖人）应当在2005年5月15日前，将经验收合格的商品房交付李邦崇（买受人）使用；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，李邦崇向国凯公司交付了493893元购房款。一审法院另查明：2013年1月21日，国凯公司已为南宁市亭洪路10＋1商业大道第28号楼取得《商品房现售备案证明》。2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答（2010）22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁市房屋产权交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。”一审法院认为：李邦崇与国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李邦崇已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。而国凯公司于2013年1月21日为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第28号楼办理了《商品房现售备案证明》，国凯公司对讼争房的产权报备案义务已履行，故李邦崇诉请国凯公司立即为其办理涉案房屋产权登记备案证明的义务已无必要。关于国凯公司是否应为李邦崇办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国凯公司为李邦崇办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助李邦崇办理房产权属证书。故李邦崇请求由国凯公司为李邦崇办理房屋产权证书，理据不足，一审法院不予支持。对于李邦崇请求的逾期报备案违约金。李邦崇与国凯公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后壹年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故一审法院确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。对于本案涉案房屋交付的时间，李邦崇主张为2005年5月15日，国凯公司主张以实际交付后的入住时间为准。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，国凯公司应于2005年5月15日前交付房屋，李邦崇主张以双方约定的交付期限最后一日为交付时间并无不当，国凯公司对此虽持有异议，但其未提交业主签字的入伙手续书等相关材料予以佐证，故采信李邦崇关于涉案房屋交付时间为2005年5月15日的主张。则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年5月15日前，而国凯公司于2013年1月21日为南宁市亭洪路10＋1商业大道第28号楼办理《商品房现售备案证明》的，国凯公司已构成违约，李邦崇请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。对于违约金的计算方式。李邦崇、国凯公司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国凯公司于2005年5月15日交付房屋给李邦崇，合同约定的办理报备的期限至2006年5月15日届满，而其于2013年1月21日办理《商品房现房销售备案证明》，逾期2443日，则国凯公司需向李邦崇支付的逾期报备案违约金为：493893元×2443日×每日万分之一＝120658元。对于李邦崇请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出李邦崇的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后壹年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定。直至起诉之后，才由法院确定了国凯公司应自房屋交付后一年内履行报备案义务的合理期限，且国凯公司的违约也一直延续至起诉之后，故而要求李邦崇在起诉之前自行确定国凯公司履行报备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，李邦崇请求报备案违约金的诉讼时效应自国凯公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，李邦崇之诉请，明显未超过诉讼时效，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司向李邦崇支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号铺逾期报备案违约金120658元；二、驳回李邦崇的其他诉讼请求。案件受理费2964元，由国凯公司负担2667元，李邦崇负担297元。上诉人国凯公司上诉称：一、被上诉人诉请上诉人支付逾期报备案的违约金已经过了诉讼时效。本案中，被上诉人要求上诉人支付逾期报备案的违约金是从2005年8月13日开始起算，也就是被上诉人从2005年8月13日开始已经知道自己的权利被侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”被上诉人主张违约金请求权的诉讼时效期间应从2005年8月13日开始计算至2007年8月13日止，被上诉人没有提供证据证明其有诉讼时效中断的法定情形，故被上诉人于2013年7月18日才向一审法院主张违约金债权的权利，已经超过了法律所规定的两年的诉讼时效期间。二、一审法院既认定上诉人逾期报备案违约的时间自2006年5月15日起，认定了违约金同时起算，另一方面却认定违约金债权请求权的诉讼时效没有起算，一审法院的认定没有法律依据。三、双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于连续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期报备案违约金，对本案诉讼时效的计算时间认定缺乏证据证明，没有法律依据、有失公平，适用法律错误。国凯公司上诉请求撤销一审判决第一项，并依法驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李邦崇答辩称：一、被上诉人起诉要求上诉人办理报备案义务以及要求支付违约金的请求均没有超过诉讼时效。被上诉人起诉的违约金是基于在物权期待权的基础上产生的，上诉人的违约行为一直在持续，至今已长达10年之久，作为业主来说违约金每天都在增加，数额是不确定的。根据诉讼时效司法解释的规定，在债权没有确定的情况下，可以在债权确定的当天计算时效。上诉人在取得商品房销售许可证的那天才是上诉人完成报备案义务的时间，此时才开始计算诉讼时效，因为在这一天被上诉人的债权才确定。二、双方签订的合同第15条的约定违反了相关法律规定，是属于无效的约定。该约定将前义务作为后义务的起算时间，是违反法律规定的，如果按照该条款明显诉讼时效还未开始计算，该条款侵犯了被上诉人的合法权益，应属于无效条款。根据最高人民法院相关司法解释，上诉人应当在交房后90日内完成报备案义务，违约金应当从第91天开始计算，一审法院考虑到原合同第15条约定了1年的时间，最终认定违约金从交房后1年开始计算，是比较公平合理的。双方当事人争议焦点是：一、上诉人国凯公司是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为？二、被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效？双方当事人二审均未提交新证据，对一审查明事实亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。本院另查明：本院在审理国凯公司与其他业主之间因本案涉案小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称：“2005年2月6日，商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别”。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。一、关于上诉人国凯公司是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给出卖人一年的时间由其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知被上诉人，也未与被上诉人就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案另行协商并达成一致意见。因此双方对于国凯公司何时开始办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案并无明确约定，双方在诉讼中对此亦产生争议，则应根据相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。因双方在合同中约定报备时间为1年，该约定虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，故一审法院确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年，并无不当，本院予以确认。对于本案涉案房屋交付的时间，一审法院根据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间，确定为2005年5月15日，双方均无异议，本院予以确认。则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年5月15日前，而国凯公司直到2013年1月21日才为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第28号楼办理商品房现售备案证明，国凯公司已构成违约，被上诉人请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，应予以支持。二、关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”如前所述，上诉人与被上诉人双方对于国凯公司办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了国凯公司将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为国凯公司向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道国凯公司履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，国凯公司主张被上诉人诉请违约金从2005年8月13日开始计算，故被上诉人从2005年8月13日开始已经知道自己的权利被侵害，诉讼时效应从2005年8月13日开始计算，上诉人据此主张本案已超过诉讼时效没有依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对违约金的计算亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2964元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 付 浩审判员 肖燕青审判员 邓 杰二〇一五年十月十五日书记员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。