（2015）穗中法民五终字第4213号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2015-12-29

案件名称

林XX与广州市XX经济合作社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林伟源,广州市海珠区ｘｘ街红卫Ｘ社

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第4213号上诉人（原审原告，反诉被告）：林伟源，住所地广州市海珠区。委托代理人：ＸＸ刚，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市海珠区xx街红卫X社，广州市海珠区红卫村西华大街3号。法定代表人：李广成，社长。委托代理人：余小岩，广东法则明律师事务所律师。上诉人林伟源因与被上诉人广州市海珠区xx街红卫X社（以下简称红卫X社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年11月，红卫X社就其物业广州市海珠区xx路xx号单元xx楼房的出租，委托广州市海珠区“三资”交易监管中心对外招标。林伟源参与了竞标，并在竞标告知书和承诺书上签字确认。该告知书其中有如下内容：竞投文件中标的物的具体情况是由标的物权属人以书面的形式向本中心提供，竞投人须自行进行了解核实（包含实地勘察、查阅相关资料等），并承担风险；竞投人自行与标的物权属人协商解决由标的物、合同及相关资料瑕疵引起的一切问题，与交易组织无关。该承诺书有如下内容：我方自行核实了解标的物的全部情况，包含查阅相关资料、实地勘察等，如因标的物、合同及相关资料瑕疵引起的风险和责任，我方自行与标的物权属人协商解决，与区“三资”交易监管中心无关。2014年11月27日，林伟源向广州市海珠区江海街红卫经济联合社支付了投标保证金81490元。2014年12月4日，林伟源、红卫X社签订《房屋租赁合同》，约定：红卫X社将广州市海珠区xx路xx号单元xx楼房（4层框架结构，叠合建筑面积1450平方米）出租给林伟源，作经营厂房、商铺，并允许分租经营；租用时间从2015年2月1日至2020年1月31日，第一年租金按照50.48元／平方米计，每月租金73200元，第二年按51.48元／平方米计，如此类推，之后逐年递增；签约后，林伟源须先交纳2个月租金146400元作保证金，并支付1个月租金73200元，合同期满林伟源退出，红卫X社验收房屋，无人为损坏，退还保证金给林伟源，保证金不计利息；每月上旬为交租金时间，拖欠一天，罚滞纳金50元，拖欠租金一个月，红卫X社有权单方解除合同，收回房屋，没收保证金；合同签订后，双方不允许退约，如林伟源退约，红卫X社可没收保证金，如红卫X社中途毁约，应赔偿双倍保证金给林伟源。合同签订后，林伟源没有交纳租赁保证金、租金给红卫X社，红卫X社也一直未将出租房屋交付给林伟源。另查明，红卫X社为收回涉案房屋的使用权，于2015年4月向原审法院起诉﹤案号：（2015）穗海法生民初字第323号﹥，要求承租人廖利嫦等交还涉案房屋。现该案仍在审理中。林伟源于2015年4月15日向原审法院提起本案诉讼，诉称2014年12月，林伟源通过三资平台竞投得红卫X社出租给他人使用的广州市海珠区xx路xx号单元xx楼房（4层，叠合建筑面积1450平方米）的租赁权。2014年12月4日，林伟源、红卫X社签订《房屋租赁合同》，约定林伟源交纳竞投的保证金转为该合同的租赁保证金，红卫X社应于2015年2月1日将标的物交付给林伟源使用；如红卫X社违约，双倍返还保证金。当林伟源依约向红卫X社交纳剩余的租赁保证金时，红卫X社以无法确保按照约定时间交付标的物予使用为由，暂缓收取余下部分租赁保证金，待其厘清该标的物事宜后再收取，并承诺尽快交付标的物。但之后，经多次催促，红卫X社至今仍然无法给出一个交付标的物让林伟源使用的确切时间，导致林伟源签订的《租赁合同》约定的租赁期限大大缩短，而前期投入的工作白白浪费，林伟源的经济损失严重。据此，要求原审法院判令：1、红卫X社将广州市海珠区敦和路83号单元01楼房屋交给林伟源租赁使用；2、红卫X社向林伟源赔偿292800元；3、本案诉讼费由红卫X社负担。红卫X社答辩并反诉称，不同意林伟源的诉讼请求。红卫X社于2014年11月20日在三资平台上发出招标公告，拟将涉案房屋通过竞投价高者得的方式出租，林伟源签署的承诺书和在告知书上签名确认均证明林伟源知道涉案房屋的现状是正出租中，是按照出租的现状进行竞投，是按照出租的现状交付。林伟源是明知有关风险，并参加了竞投，且中标。双方签订《房屋租赁合同》约定出租面积是1450平方米，用途为厂房、商铺，租用时间从2015年2月1日至2020年1月31日，第一年租金按照50.48元／平方米，之后逐年递增；林伟源须先交纳2个月租金146400元作保证金，并支付1个月租金73200元。合同签订后，林伟源没有依约支付保证金，没有支付1个月租金。保证金是林伟源履行合同的保证，林伟源没有依约支付保证金，已构成根本违约，红卫X社有权解除合同，并没收保证金。由于林伟源至今没有支付保证金，故林伟源对此应作出赔偿。红卫X社反诉要求：1、解除《房屋租赁合同》；2、判令林伟源立即赔偿146400元给红卫X社；3、本案诉讼费由林伟源承担。林伟源针对红卫X社的反诉答辩称，红卫X社招标时，为达到所出租的房屋零空置率，追求房屋出租最大收益，明知涉案房屋尚在前手租赁期限内，且前手租户廖利嫦又将房屋分隔转租他人，有部分转租期限超出前手租赁期限，有可能前手租赁期限届满后仍无法腾空房屋交付的重大瑕疵的情况下，仍然将房屋放到三资平台上进行招标，却没有进行如实告知，导致林伟源中标并签订合同后，至今仍无法取得房屋租赁权。红卫X社的上述行为明显违反诚实信用原则。依法林伟源可行使同时履行抗辩权，暂时不支付租赁保证金。因此，林伟源不存在违约。另一方面，红卫X社是以自身原因提出暂缓收取保证金，同时，为厘清该标的物与前手承租人的关系，红卫X社已在此前对前手承租人提起诉讼，这表明红卫X社不要求交纳保证金完全是因其无法按时交付租赁房屋，而非林伟源违约。据此，林伟源不同意解除合同，并坚持要求红卫X社交付已腾空的房屋；在红卫X社依约履行的情况下，同意支付租赁保证金和已发生的租金。原审诉讼中，红卫X社明确表示目前无法将已腾空的涉案房屋交付给林伟源。林伟源坚持要求红卫X社交付已腾空的涉案房屋。原审法院认为，林伟源与红卫X社经自愿协商一致后，于2014年12月4日签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效。林伟源与红卫X社本应严格履行合同约定的义务，即作为出租方的红卫X社应将出租房屋交付给林伟源，林伟源依约缴纳租金等合同费用。双方订立的合同中虽然没有约定交付房屋的明确时间，但从租赁期限从2015年2月1日起算的约定来看，红卫X社理应同时交付房屋。但是，根据查明的事实，反映涉案房屋现正由多个案外人使用作经营，红卫X社正采取诉讼方式欲收回房屋使用权，即房屋目前已无法以腾空状态交付给林伟源，合同的目的已无法实现。据此，红卫X社反诉要求解除合同，符合法律规定，可予支持。林伟源要求红卫X社将涉案房屋交付使用的请求，不能支持。关于违约责任。红卫X社主张涉案合同是带原租约（不交吉）出租给林伟源，并提供了竞标告知书和承诺书来证明。林伟源对此提出异议，认为红卫X社应当交付已腾空的房屋。对此，首先，林伟源与红卫X社签订的合同并未明确红卫X社是带原租约出租房屋，现也没有证据证明林伟源同意接受不交吉的房屋。其次，虽然上述告知书和承诺书约定“承租方自行核实了解标的物的全部情况，包含查阅相关资料、实地勘察等，如因标的物、合同及相关资料瑕疵引起的风险和责任，承租方自行与标的物权属人协商解决”，但这仅表明承租人林伟源应当已知道涉案房屋当时正处于案外人经营使用状态，却无法证明林伟源在其承租后仍然同意并维持由案外人经营使用。因此，红卫X社主张以不交吉状态交付出租房屋的意见，不能成立。现红卫X社无法在约定的时间交付已腾空的房屋，属于违约。另一方面，虽然合同未约定林伟源支付租赁保证金的时间，但依法林伟源理应在合理期限内支付。对本案而言，双方于2014年12月4日签约，租赁期限从2015年2月1日起算，故合理支付期限应在合同起算日即2015年2月1日前。林伟源表示因红卫X社未交付己腾空的房屋，其有权拒绝支付租赁保证金的意见，理据不足，原审法院不予采纳。林伟源还主张红卫X社曾要求暂缓支付租赁保证金的意见，因没有证据证明，原审法院不予采信。现林伟源直到合同期限起算时仍未支付租赁保证金，也存在违约。此外，从本案查明的情况，反映林伟源与红卫X社对于本案合同期限起算时红卫X社可能无法将约定房屋（已腾空）交付给林伟源的风险早有预期，这从招标告知书和承诺书中约定“当标的物存在瑕疵所引起的风险和责任，由承租方与出租方自行协商解决”的内容可证明。因此，对于合同目的不能实现所引起的法律后果，依约是由双方协商解决。现没有证据证明双方对此有明确约定，据此，林伟源要求红卫X社赔偿双倍租赁保证金，红卫X社反诉要求林伟源按照应支付的保证金进行赔偿的请求，原审法院均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，于2015年6月26日作出如下判决：一、解除林伟源与广州市海珠区江海街红卫X社于2014年12月4日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回林伟源的诉讼请求。三、驳回广州市海珠区江海街红卫X社的其他反诉请求。本案一审诉讼费9120元（一审本诉受理费5792元、一审反诉受理费3328元），由林伟源负担一审本诉受理费5792元，一审反诉受理费100元，由广州市海珠区江海街红卫X社负担一审反诉受理费3228元。判后，上诉人林伟源不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、依法撤销原审判决第一、二项，并依法改判支持我方在原审中所提出的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由红卫X社负担。理由是：1、原审法院确认林伟源与红卫X社签订的《房屋租赁合同》后，存在逾期向红卫X社交纳租赁保证金违约事实有错。林伟源通过将原交纳竞投的保证金81490元转归租赁保证金，事实上已向红卫X社交纳了部分租赁保证金。故不存在合同履行过程中林伟源根本性不交纳租赁保证金的违约事实。林伟源不交纳租赁保证金并无过错，林伟源自始至终均采取配合的态度和行为履行合同义务，且曾多次口头或书面催促红卫X社办理相关房屋租赁手续，并就该事宜曾通过EMS快递《关于履行交付承租房屋意见书》及《请求调解解决纷争报告书》函件，分别提请红卫X社及承租物所在地的广州市海珠区江海街司法所请求予以调解解决。另外，招标告知书和承诺书中对有关招标标的物法律关系责任风险的约定，只是对投标过程的风险提示，并不能作为中标人林伟源与投标人红卫X社签订《房屋租赁合同》一项免责的内容及条件。2、原审法院判决解除林伟源与红卫X社于2014年12月4日签订的《房屋租赁合同》有错。红卫X社就涉案承租物的诉讼，依案外人不合法占用的事实，完全可根据相关法律规定依法提请先于执行，故不存在合同目的不能实现的情形。而且，现案外人广州市海珠区嘉雄网吧以及其投资人冯伟然等人已通过广州市海珠区嘉雄网吧将其恶意非法占用的涉案承租物交给林伟源使用。3、关于本案遗漏当事人审理程序错误问题。本案应当追加案外人廖X娥、广州市海珠区嘉雄网吧、冯X然、广州市海珠区嘉塘保健中心、黄X桃、邓X元、陈X程、黄X娥、廖X坚、金X平等人作为第三人参加本案的诉讼，从而查明事实。红卫X社答辩称：同意一审判决，请求法院驳回林伟源的上诉请求。林伟源知道房屋的现状并明白房屋将按出租的现状或在原承租人或次承租人占有使用的现状交付，竞投时主持竞投的主持人以及政府工作人员，都将该情况进行了说明。但在签订合同后林伟源未按约定交付租赁保证金和一个月的租金，已经构成根本的违约。经审查，原审查明事实无误，且双方未能提供新证据，本院予以确认。二审中，林伟源称：我方认为投标保证金可转为租赁保证金的依据是双方口头约定，本案发生后，我方未向红卫联合社要求退回保证金。在竞拍之前，我方不是很清楚涉案标的物出租给他人使用。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》应否解除？二、一审是否遗漏当事人？根据双方的诉、辩意见，本院认定如下：涉案《房屋租赁合同》对于保证金的缴付时间和房屋的交付时间并无明确约定，原审根据合同约定的租用时间从2015年2月1日起算，进而认定房屋交付时间应在此时间同时交付，保证金应在此时间之前支付，并且，双方均未履行义务，均构成违约，分析透彻，理据充分，并无不当，本院予以认定。关于保证金问题，双方并无关于林伟源向红卫经济联合社支付的投标保证金81490元可转化为涉案租赁合同保证金的约定，因红卫X社不予确认，林伟源未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故林伟源上诉称其已经支付了部分保证金，缺乏依据，本院不予采纳。关于房屋能否交付问题，红卫X社已另案提起诉讼，要求实际使用人交还涉案房屋，该案尚未终审判决，故林伟源要求继续履行合同存在事实不能。因此，双方均未履行合同的主要义务，均存在违约行为，且房屋交付履行不能的情况下，原审判处解除双方的《房屋租赁合同》，并无不当，本院予以维持。林伟源上诉要求继续履行合同，将涉案房屋交付给其使用，并要求红卫X社承担违约责任，缺乏依据，本院均不予采纳。因涉案合同应予解除，涉案房屋实际使用人并不是本案必须参加诉讼的当事人，故原审并未遗漏当事人。林伟源认为应追加房屋实际使用人为本案的第三人，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，林伟源的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5792元，由上诉人林伟源负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁代理审判员　　黄春成代理审判员　　陈慧芳二〇一五年十月十五日书　记　员　　林嘉丽来源：百度“”