（2015）南市民一终字第1146号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-03-09
案件名称
利柳霞与南宁市国凯实业有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南宁市国凯实业有限责任公司,利柳霞
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第1146号上诉人（一审被告）：南宁市国凯实业有限责任公司，住所地南宁市金凯路13号。法定代表人：文强，董事长。委托代理人：钟宁平，该公司法工室职员。委托代理人：李冀，该公司法工室职员。被上诉人（一审原告）：利柳霞。委托代理人：谢添骏，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。委托代理人：李华福，北京市尚衡律师事务所广西分所律师。上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）因与被上诉人利柳霞商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月28日受理后，依法组成合议庭，并于2015年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人国凯公司的委托代理人钟宁平、李冀，被上诉人利柳霞的委托代理人谢添骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：利柳霞与国凯公司于2006年7月26日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：利柳霞购买国凯公司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼×号商铺，建筑面积43.78㎡，购房价款总额为373767元；合同第八条约定：国凯公司（出卖人）应当在2005年3月31日前，将经验收合格的商品房交付利柳霞（买受人）使用；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，利柳霞向国凯公司交付了373767元购房款。一审另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，国凯公司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答（2010）22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁市房屋产权交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。”一审法院审理认为：利柳霞与国凯公司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。利柳霞已按合同约定向国凯公司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。关于国凯公司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且国凯公司正在积极进行着各项报备案工作，因此国凯公司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故利柳霞请求国凯公司继续履行为利柳霞办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，予以支持。关于国凯公司是否应为利柳霞办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国凯公司为利柳霞办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助利柳霞办理房产权属证书。故利柳霞请求由国凯公司为利柳霞办理房屋产权证书，理据不足，不予支持；但国凯公司应履行协助义务，协助利柳霞办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。对于利柳霞请求的逾期报备案违约金。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后壹年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国凯公司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。对于本案涉案房屋交付的时间，双方均确定为《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间，即2005年3月31日，则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年3月31日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼办理商品房现售备案证明，已构成违约，利柳霞请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。对于违约金的计算方式。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国凯公司于2005年3月31日交付房屋给利柳霞，合同约定的办理报备的期限至2006年3月31日届满，而其至今未办理《商品房现房销售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款373767元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年4月1日起，计至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼《商品房现售备案证明》之日止。对于利柳霞请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国凯公司提出利柳霞的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是国凯公司在取得《商品房销售许可证》后壹年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定。直至起诉之后，才由法院确定了国凯公司应自房屋交付后一年内履行报备案义务的合理期限，且国凯公司的违约也一直延续至起诉之后，故而要求利柳霞在起诉之前自行确定国凯公司履行报备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，利柳霞请求报备案违约金的诉讼时效应自国凯公司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，利柳霞之诉请，明显未超过诉讼时效，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国凯公司应履行将南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助利柳霞利柳霞办理房屋权属证书；二、国凯公司向利柳霞支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼×号商铺逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款373767元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年4月1日起，计至国凯公司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回利柳霞的其他诉讼请求。一审案件受理费2350元，由国凯公司负担。上诉人国凯公司上诉称：一、被上诉人请求上诉人支付逾期报备案违约金已经过了诉讼时效。被上诉人要求支付逾期报备案违约金是从交房90天后开始计算，也就是被上诉人债权请求权的诉讼时效期间应从交房90天后计算两年。一审法院用办理《商品房现售备案证明》这个物权的请求权来确定违约金债权的请求权的起算时间，将两个不同的概念请求权混同使用来认定事实，无事实依据和法律依据。被上诉人也没有提供证据证明其有诉讼时效中断的法定情形，其直至2013年6月26日才向法院主张权利，早已超过诉讼时效。且上诉人与被上诉人合同中约定是以日为单位计算违约金数额，以每个个别债权分别计算诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应当单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。二、被上诉人所购房屋已经列入拆迁征收的范围，相关部门已经停止办理备案，被上诉人请求上诉人完成权属登记并协助办理房屋权属证书已经无法继续履行。综上，请求撤销一审判决第一、二项，并依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的请求，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人利柳霞答辩称：一、被上诉人起诉要求上诉人办理报备案义务以及要求支付违约金的请求均没有超过诉讼时效。被上诉人起诉的违约金是基于在物权期待权的基础上产生的，上诉人的违约行为一直在持续，至今已长达10年之久，作为业主来说违约金每天都在增加，数额是不确定的。根据诉讼时效司法解释的规定，在债权没有确定的情况下，可以在债权确定的当天计算时效。上诉人在取得商品房销售许可证的那天才是上诉人完成报备案义务的时间，此时才开始计算诉讼时效，因为在这一天被上诉人的债权才确定。二、双方签订的合同第15条的约定违反了相关法律规定，是属于无效的约定。该约定将前义务作为后义务的起算时间，是违反法律规定的，如果按照该条款明显诉讼时效还未开始计算，该条款侵犯了被上诉人的合法权益，应属于无效条款。根据最高人民法院相关司法解释，上诉人应当在交房后90日内完成报备案义务，违约金应当从第91天开始计算，一审法院考虑到原合同第15条约定了1年的时间，最终认定违约金从交房后1年开始计算，是比较公平合理的。三、关于上诉人提出的讼争房屋列入拆迁征收范围无需办理报备案义务的观点是错误的。政府在2013年将讼争房屋列为拆迁征收范围到现在已有两年时间，但是业主与政府未达成征收赔偿协议，被列为征收范围中的很多楼房也未实际拆迁，按照合同约定，拆迁与办理报备案义务没有关联性，因此，上诉人提出讼争房屋列入征收范围，因而其不需要履行报备案义务的理由不能成立。当事人争议的焦点是：一、上诉人国凯公司是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为？上诉人是否仍应履行办理产权资料登记备案的义务？二、违约金如何计算？三、被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效？上诉人国凯公司在二审期间提交下列证据：南宁市城乡建设委员会南建征预（2013）26号《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，证明从公告之日起停止南宁市10＋1商业大道2、4、6、8、10、12、21号楼房屋所有权登记，双方合同约定的产权登记备案义务消灭。被上诉人利柳霞对国凯公司二审提交的证据质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》只是征收意向，并没有实施征收行为，实际上很多楼栋还未进行拆迁。应当在业主与政府达成拆迁补偿协议时，才视为业主认可政府拆行为，违约金应计算至业主与政府达成拆迁补偿协议之日止。针对国凯公司提交的证据《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》，本院向南宁市住房保障和房产管理局去函进行核实，该局于2015年9月7日向本院作出南房函（2015）788号复函。复函中关于亭洪商业被列入征收范围的楼栋及停止办理相关业务的时间与上诉人提交的时间不完全一致。本院根据上述复函又向南宁市城乡建设委员会调取了南建函（2014）1313号文和南征（2013）33号《南宁市人民政府关于对南宁糖业亭洪片区旧城区改建项目实施房屋征收决定的公告》。对南宁市住房保障和房产管理局作出的南房函（2015）788号复函及本院调取的上述材料，上诉人与被上诉人质证均对其真实性、合法性、关联性无异议。对国凯公司二审提交的证据，《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》中所列的关于亭洪路商业的征收楼栋及停止办理相关业务的时间与南宁市住房保障和房产管理局作出的南房函（2015）788号复函及本院调取的材料不一致，而上诉人提交的证据只是征收预公告，故对亭洪路商业被列入征收范围的楼栋及相关部门停止受理被列入征收范围楼栋的相关业务的时间应以南建函（2014）1313号文、南征（2013）33号公告和南宁市住房保障和房产管理局的复函为准。一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：本院在审理国凯公司与其他业主之间因本案涉案小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称，“2005年2月6日，商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别”。再查明：2013年9月16日，南宁市城乡建设委员会作出南建征预（2013）26号关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告，亭洪路商业被列入征收范围的为2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号。2013年9月25日，南宁市住房保障和房产管理局根据南宁市城乡建设委员会《关于南宁糖业亭洪片区旧城改造项目国有土地上房屋征收预公告》（南建征预（2013）26号）停止办理亭洪路商业2号、4号、6号、8号、10号、12号、21号房屋所有权登记和抵押权登记手续。同年10月15日，南宁市城乡建设委员会再次来文《关于解除南糖片区旧改项目部分房屋暂停办理相关手续的通知》，即解除对亭洪路商业2号、4号、6号、8号、10号、12号房屋所有权登记及抵押权登记限制。2013年11月22日，南宁市人民政府作出南征（2013）33号关于对南宁糖业亭洪片区旧城改建项目实施房屋征收决定的公告。其中亭洪路商业被列入征收范围的房屋为2号、4号、6号、8号、10号、12号。2014年10月30日，南宁市城乡建设委员会作出南建函（2014）1313号关于明确南宁糖业亭洪片区旧城改建项目房屋征收范围的函，明确亭洪路商业的征收范围为2号、4号、6号、8号、10号、12号。2014年11月11日，南宁市住房保障和房产管理局根据南宁市城乡建设委员会来函（南征（2014）33号、南建函（2014）1313号）重新对上述门牌号楼栋进行房屋所有权登记和抵押权登记手续的限制，即停止受理上述门牌号楼栋的相关业务办理。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。一、关于上诉人国凯公司是否存在逾期办理产权登记资料备案的违约行为。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给出卖人一年的时间由其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国凯公司并未将该情况告知被上诉人，也未与被上诉人就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案另行协商并达成一致意见。因此双方对于国凯公司何时开始办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案并无明确约定，双方在诉讼中对此亦产生争议，则应根据相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。因双方在合同中约定报备时间为1年，该约定虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，故一审法院确定国凯公司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年，并无不当，本院予以确认。对于本案涉案房屋交付的时间，上诉人与被上诉人双方均确定为《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间，即2005年3月31日，则国凯公司履行报备案合同义务的时间为2006年3月31日前，而国凯公司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼办理商品房现售备案证明，国凯公司已构成违约，被上诉人请求国凯公司支付逾期报备案违约金并无不当，应予以支持。关于国凯公司应否继续履行报备案义务的问题。国凯公司未按照双方合同约定履行将应由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，本应继续履行该义务，但因本案讼争的房屋已被南宁市政府列入旧城改建项目房屋征收范围，南宁市住房保障和房产管理局亦于2014年11月11日对讼争房屋停止受理相关业务的办理，故国凯公司事实上已无法继续履行将应由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，故被上诉人请求国凯公司继续履行该义务，本院不予支持。一审判决国凯公司继续履行报备案义务欠妥，本院予以纠正。二、违约金如何计算的问题。根据双方签订的合同约定，违约金本应计算至国凯公司取得讼争房屋所在楼栋取得《商品房现售备案证明》之日止，但如前所述，因讼争房屋被列入征收范围，国凯公司已无法再继续履行报备案义务，故违约金应计算至南宁市住房保障和房产管理局停止为讼争房屋办理相关业务之日止，即计算至2014年11月11日止。自2006年4月1日起至2014年11月11日，逾期3146天，则国凯公司应向被上诉人支付的违约金为373767元×3146天×万分之一=117587.10元。一审判决违约金计算至国凯公司取得南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼《商品房现售备案证明》之日止欠妥，本院予以纠正。三、关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”如前所述，上诉人与被上诉人双方对于国凯公司办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了国凯公司将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为国凯公司向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道国凯公司履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，国凯公司主张以其向被上诉人交房90天后作为诉讼时效的起算点，并据此主张被上诉人在国凯公司交房90天后的两年之后才起诉已超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但判决国凯公司继续履行报备案义务及违约金的计算有误，本院予以纠正。国凯公司上诉的部分理由成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1405号民事判决第一项、第三项；二、变更南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1405号民事判决第二项为上诉人南宁市国凯实业有限责任公司向被上诉人利柳霞支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第10号楼10-6号商铺逾期报备案违约金117587.10元。三、驳回被上诉人利柳霞的其他诉讼请求。二审案件受理费2350元，由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 付 浩审判员 邓 杰审判员 肖燕青二〇一五年十月十五日书记员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度“”