（2015）崂民一初字第433号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-05-27
案件名称
梁美意与邸成名房屋租赁纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2015）崂民一初字第433号原告梁美意。委托代理人王陟峰，山东众成仁和（青岛）律师事务所律师。被告邸成名。原告梁美意诉被告邸成名房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁美意之委托代理人王陟峰到庭参加诉讼，被告邸成名经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁美意诉称：2013年11月18日，原被告签订了《房产租赁合同》，约定被告租赁原告位于青岛市崂山区海青路2号海风花园小区3号楼2户房屋，租赁期限36个月（自2013年12月1日起至2016年11月30日止），用途为办公，租金共114万元，分三次支付，约定若被告欠房租累计两个月以上视为违约，原告有权终止合同、收回房屋，并要求被告支付一个月房租作为违约金。2014年11月1日被告开始拖欠原告房租。为维护权益，原告诉请判令：1、原、被告签订的《房产租赁合同》立即到期，被告立即腾空租赁房屋；2、被告立即向原告支付房租158333.3元（暂计算至2015年4月）及至腾空之日止的房租；3、被告立即支付原告违约金31666.66元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告邸成名未答辩。经审理查明，原告梁美意（甲方）与被告邸成名（乙方）于2013年11月18日签订《房产租赁合同》，约定甲方将其所有的位于青岛市崂山区海青路2号海风花园小区3号楼2户房屋出租给乙方，房屋租赁期共36个月，自2013年12月1日起至2016年11月30日止，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为办公使用。房屋租金为31666.66元／月，租金总额为1140000.00元。乙方于签订本合同当日支付甲方租赁定金30000.00元，租赁定金于交房之日转为租赁押金，租赁期满乙方将房产交还甲方当日，甲方确认后将租赁押金全额无息返还乙方。租金支付方式：年付，1、乙方于2013年11月18日将第一年租金支付给甲方；2、乙方于2014年11月1日前将第二年租金支付给甲方；3、乙方于2015年11月1日前将第三年租金支付给甲方。合同第十一条约定“租赁期间乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方将承担违约责任……1、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。2、拖欠房租累计二个月以上的”。第十五条约定“违约责任：……若乙方违约，乙方赔偿给甲方一个月租金作为违约金，若乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应该承担赔偿责任……”另查明，合同签订后，原告已依约于2013年12月1日将涉案房屋交付被告，被告已依约向原告支付2013年12月1日到2014年11月30日的房租及押金，但未依照约定向原告支付2014年12月1日至2015年11月30日的房租。涉案房屋现处于被告控制下。上述事实，有原告提交的房地产权证、房产租赁合同及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。本院认为，原、被告均应依照双方订立的合同履行义务。根据原、被告签订的《房产租赁合同》，被告未依照约定于2014年11月1日前支付2014年12月1日至2015年11月30日房租，被告拖欠房租至原告起诉之日累计已达二个月以上，已经构成违约，原告要求解除合同及要求被告腾空房屋、支付租金的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持，原告在本院起诉之日即2015年4月16日可视为原告要求与被告解除合同之日，故原、被告之间的《房产租赁合同》自2015年4月16日起解除。被告应支付原告2014年12月1日至2015年4月16日共计137天的房租，按照双方签订的《房产租赁合同》中约定的租金31666.66元／月计算为144611.08元（31666.66元÷30天×137天）。该合同解除后，被告应将涉案房屋及时返还原告，时间以20日为宜，并按照约定的租金31666.66元／月向原告支付合同解除后至实际返还房屋之日的房屋使用费。关于原告请求判令被告支付违约金31666.66元的诉讼请求，因原、被告在《房产租赁合同》中对逾期支付租金的违约责任及违约金数额已经作出约定，现原告要求被告支付违约金的数额符合合同约定及法律规定，故本院对原告的上述诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告梁美意与被告邸成名2013年11月18日签订的《房产租赁合同》自2015年4月16日起解除；二、被告邸成名于本判决生效之日起10日内支付原告梁美意自2014年12月1日至2015年4月16日的房屋租金144611.08元；三、被告邸成名于本判决生效之日起10日内支付原告梁美意违约金31666.66元；四、被告邸成名于本判决生效之日起20日内将座落于青岛市崂山区海青路2号海风花园小区3号楼2户的房屋腾出并返还原告梁美意，并支付原告梁美意自2015年4月17日起至实际返还房屋之日的房屋使用费（该房屋使用费按照原告梁美意与被告邸成名签订的《房产租赁合同》约定的租金31666.66元／月计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由被告邸成名承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长 侯一佳人民陪审员 王东红人民陪审员 谢嵘嵘二〇一五年十月十五日书 记 员 张 雪 百度搜索“”