（2015）闸民三（民）初字第509号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-08-01

案件名称

陈佳华与上海宏政贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2015）闸民三(民)初字第509号原告陈佳华，男，1977年7月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市奉贤区。委托代理人朱旭望，上海沪民律师事务所律师。被告上海宏政贸易有限公司，注册地上海市杨浦区。法定代表人高正红，职务总经理。委托代理人蒋如兵。原告陈佳华诉被告上海宏政贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月15日受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于2015年3月25日组织证据交换。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱旭望、被告委托代理人蒋如兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳华诉称，2014年5月，原告为经营汤包店，与被告签订《租赁协议书》，向被告承租上海市闸北区虬江路XXX号5-6底层建筑面积约80平方米的房屋(以下简称系争房屋)，月租金为人民币2万元(以下币种均为人民币)。原告需要安装新的管道煤气，被告提出原告以租金名义向被告支付管道煤气申请安装费7.9万元，被告为原告申请安装煤气，原告同意，因此合同约定的首月租金为9.9万元。原告向被告支付了保证金4万元及前三个月房租13.9万元(含7.9万元煤气申请安装费)。后原告出资7万元对系争房屋进行装修并添置了厨房设备及桌椅。但是，被告迟迟不安排申请管道煤气，原告无奈按月向被告支付房租，于2014年9月20日、29日分别支付了10月、11月的房租。原告已付清了截止至2014年11月14日的房租。2014年11月8日，被告切断系争房屋水电。同月18日，被告在系争房屋门上加锁，原告无法进入系争房屋。2014年11月21日，原告向被告寄送解除租赁合同的律师函，被告未予答复。据此，原告请求法院判令：1、确认原被告签订的《租赁协议书》于2014年11月15日解除；2、被告向原告返还申请管道煤气所预先收取的79000元；3、被告向原告返还保证金40000元；4、被告向原告支付违约金30000元；5、被告返还系争房屋内设施设备，若已损坏或遗失的应向原告作价赔偿。被告上海宏政贸易有限公司辩称，由于被告此前支出了系争房屋的空关及中介费用，所以，在对外招租之时，首月房租金额中包含了上述费用，原告自愿承担该笔费用，被告才同意将系争房屋出租给原告。系争房屋租赁合同明确约定被告仅负有协助原告申请管道煤气的义务，申请费用由原告自行承担。因此，被告所收的9.9万元为首月房租，不存在其中7.9万元为管道煤气申请费的情况。原告未依约于2014年9月5日支付下期6万元房租，属违约在先。原告不付租金并要求解除租赁合同的真实原因是经营困难。被告并未切断过系争房屋水电，也没有在门上加锁。被告于2014年11月16日发函催讨房租未果。因无法联系原告，且系争房屋门一直关闭，被告于2014年12月2日发函告知原告将于12月8日收回房屋，并要求原告领取物品。现系争房屋已由被告于2014年12月8日收回并另行出租给他人。原告放置于系争房屋内的相关物品目前在被告的仓库内，只有在原告付清欠租的情况下被告才同意返还相关物品。原告欠付房租，应向被告承担违约责任，故4万元保证金不予退还。据此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2014年5月，原、被告签订《租赁协议书》，约定：原告向被告承租系争房屋用于经营；租期为2014年6月15日至2016年6月14日；保证金为4万元，第一个月的月租金为9.9万元，此后每月租金为2万元，先付后用，三个月一付，原告应于2014年6月15日支付13.9万元(下次付款提前10日)；房租打入约定的银行账户，以银行回执单为租金收条；保证金除用于冲抵本协议约定由原告承担的费用外，剩余部分无息退还；原告逾期3日未付清费用的，被告有权停电锁门，由此造成的损失由原告承担，被告将房屋内可移动物品移至被告仓库保管；超过7日，视为原告无条件放弃本协议，被告摄像取证后，所有物品移到被告仓库保管，被告将领取物品通知书送达至原告法定地址并保留存根，原告领取物品时须承担搬场费、保管费及所欠费用；超过15日，被告有权将原告物品作垃圾处理；搬运途中，如被告将原告物品损坏，被告负责赔偿；被告无需向法院起诉，有权将系争房屋出租给他人使用，同时本协议自动作废；原告未按约定日期支付房租超过3日的，应赔偿本协议保证金给被告；被告不提供新的水电煤及有线的安装，在原告无违约情况下，被告协助原告申请管道煤气，一切费用由原告承担。2014年5月30日，被告将系争房屋交付给原告。同日，原告向被告支付了13.9万元及保证金4万元。被告出某的收条上注明该13.9万元为2014年6月15日至2014年9月14日的租金。原告出资对系争房屋进行了装修并购买了经营所需设施设备，在系争房屋内经营汤包店。期间，由于没有管道煤气，原告使用液化气进行加热。2014年11月原告委托律师致函被告，以被告未协助配合申请管道煤气为由要求解除系争房屋租赁合同，被告于同月24日收到该函。被告于2014年11月16日向原告发函催缴欠租，于同年12月2日发函通知原告，被告将于2014年12月8日搬走原告的物品、收回房屋。2014年12月8日，被告自行进入系争房屋，将原告存放于房屋内的物品搬走，并将系争房屋另行出租。以上事实，有原告提供的《租赁协议书》、租金及保证金收条、律师函、被告提供的被告致原告的两份函及邮寄凭证及当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，本院向被告释明，被告如认为原告欠费且需承担违约责任，可在本案中提起反诉，被告当庭表示要求提起反诉，但后未向本院递交反诉状。关于煤气安装一节，原告表示，因原告认为原告已经支付给了被告煤气申请安装费用，理应由被告负责煤气安装事宜，故原告于合同订立后并未再要求被告协助原告以被告名义申请。就2014年9月20日、29日各支付了一个月房租一节，原告仅向本院提供了一份案外人出某的收到原告2万元的收条，表示无法提供2014年9月20日的付款凭证。被告对上述收条不予认可，并表示被告公司没有该位工作人员。就物品一节，原告向本院提供一份物品清单，主张清单所列物品均为原告放置于系争房屋内的物品，现在被告处。被告认可除4个液化气钢瓶外的其他清单所列物品均在被告处，但拒绝返还，也不同意协助原告对物品进行清点。对于4个液化气钢瓶，被告表示，钢瓶已灭失，如果原告付清欠费，被告愿意按2000元作价赔偿。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为被告负有为原告申请安装煤气之义务、首月租金9.9万元中的7.9万元为煤气申请安装费，理应就此承担举证责任。现原告未能就此提供证据，系争房屋租赁合同及收条中又明确载明首月租金为9.9万元、并未包含煤气安装费用、被告仅负有协助原告申请之义务、申请费用由原告承担，故原告要求返还煤气申请安装费、被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告应于2014年9月5日支付房租6万元，但原告逾期未付已超过7天，构成违约。原告作为违约方，并不享有合同解除权，而被告依据合同约定已享有合同解除权。被告于2015年12月8日自行收回房屋的行为应视为被告行使了合同解除权，系争租赁合同已于当日解除。依据合同约定，原告所支付的4万元保证金应用于冲抵原告的欠付费用，剩余部分予以返还。现原告尚欠2014年9月15日至12月7日的房租未付，欠费金额已超出4万元，原告所付保证金已用于冲抵上述欠租。故原告主张返还保证金4万元之诉请，本院不予支持。原告称已支付了2014年9月15日至11月14日的房租4万元，但被告对此并不认可，而原告仅能提供一份身份不明的案外人出某的2万元收条，该证据显然不足以证明原告所主张的事实，故原告的上述意见本院不予采纳。关于物品返还一节，虽然合同约定原告在领取物品时须付清搬场费、保管费及所欠费用，但是，对于欠费纠纷，被告完全可以通过诉讼方式解决。现合同已经解除，被告以欠费为由扣押原告物品不还，既不在本案中反诉，也不另案提起诉讼，若此情况继续，双方纠纷将始终无法终结。因此，对于被告提出的原告不付清欠费不予返还物品的主张，本院不予支持。被告应向原告返还原告的物品。现物品尚未返还，损坏情况不明，原告提出的作价赔偿一节，本案中不作处理。如实际返还时物品确有损坏，原告可另行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈佳华、被告上海宏政贸易有限公司就上海市闸北区虬江路XXX号5-6底层房屋签订的《租赁协议书》于2014年12月8日解除；二、被告上海宏政贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内将物品返还给原告陈佳华(物品数量及种类以本判决所附清单为准)；三、被告上海宏政贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈佳华赔偿液化气钢瓶款2000元；四、原告陈佳华的其余诉讼请求，不予支持。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4198元(原告陈佳华已预缴)，被告上海宏政贸易有限公司负担947.50元，原告陈佳华负担3250.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　魏思奇代理审判员　　赵　淳人民陪审员　　周建萍二〇一五年十月十五日书　记　员　　方　芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：物品清单（见下页）桌子10张四门冰箱1台可乐冰箱1台两门冰柜2台大灶2台炉灶2台水槽2个和面机1台吸顶空调2台收银机1台冷藏柜1台冷饮机1台关注公众号“”