（2015）华民初字第960号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-01-11

案件名称

吕小林与华亭中驰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

华亭县人民法院

所属地区

华亭县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吕小林,华亭中驰房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条

全文

甘肃省华亭县人民法院吕小林与华亭中驰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2015）华民初字第960号原告吕小林。被告华亭中驰房地产开发有限公司。住所地：甘肃省平凉市华亭县皇甫路**号庆华宾馆*楼。法定代表人郑和成，该公司董事长。委托代理人赵旭辉，该公司总经��。原告吕小林与被告华亭中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告吕小林，被告中驰房产公司委托代理人赵旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕小林诉称，2013年9月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将在建中的位于中驰华亭国际商贸城第4幢126号商品房出卖给原告，单价为6268.31元／平方米，房屋总价款为209048元；原告应于2013年9月4日支付购房款105048元，被告应于2014年12月31日前交付商品房，逾期交付房屋，按买受人实际支付房款万分之五支付违约金。合同签订后，原告按照约定支付了商品房购房款116048元。但是被告至今未向原告交付房屋。现原告起诉法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《商品��买卖合同》；2、被告返还原告预付房款116048元；3、被告向原告支付违约金10000元（从2015年1月1日计算至2015年6月30日）；4、诉讼费用由被告承担。被告中驰房产公司辩称，一、原告提出解除《商品房买卖合同》的主张与法律规定不符，依法不能成立。首先，原告未进行催告程序。其次，至今距离约定的交房逾期也就六个月，在我国商品买卖现状中属于常规问题，尚不构成根本违约。再次，原、被告在合同中未对解除合同或解除合同的条件进行约定。二，原告的违约金计算没有法律及合同依据。1、双方签订的《商品房买卖合同》中只规定逾期交房在七天内的违约金计算方法，对于超过七天的违约金计算方法没有明确规定。2、根据相关法律规定，违约金数额应当参照该项目所在地或者有资质的房地产评估机构同类房屋租金标准计算。3、违约金计算过高，违��法律规定。第三，原告的购房款采取首付加银行按揭的方式支付，原告只支付了首期款项，至今按揭贷款未办妥。本案中，原告对剩余房款未一次性付清且未提供任何担保，答辩人有权行使不安抗辩权，在原告未付清房款的情况下，被告有权不交付房屋。综上，原告的诉讼请求无法律和事实依据，请求依法驳回。原告为支持其诉讼主张向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》原件一份，证明原告与被告签订了商品房买卖合同的事实。2、收款收据三张，证明原告按照合同约定履行了付款义务，共支付房款116048元的事实。被告中驰公司为支持其辩解，向法庭提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告没有约定逾期交房的违约责任，没有约定解除合同的条件及违约责任。2、《商铺租赁意向书》复印件两份，证明与原告所购商铺同位置同类型的房屋租金价格每平方米每个月为30元左右。3、商品房预售许可证复印件一份，证明被告拥有预售资格，原、被告签订的合同合法有效。对原告提交的证据，经质证，被告对合同及收款收据的真实性均无异议，但对合同的证明目的有异议，认为原告实际付款与合同约定金额不一致，对余款的支付方式没有约定。本院认为原告提交的证据被告对其真实性均无异议，且能证明原、被告签订售房合同，原告向被告交纳首付款的事实，本院予以确认。对被告提交的证据，经质证，原告对证据1、2的真实性无异议，对证明目的有异议。对证据3的真实性及证明目的均无异议。本院认为，被告提交的证据1系原、被告自愿签订的售房合同，应予确认。证据2系被告与他人租赁商铺的意向，并非租赁合同，亦非主管部门公布或者有资质的房地��评估机构所评定，原告亦有异议，本院不予确认。证据3原告无异议，本院予以确认。根据原、被告陈述及确认的有效证据，本院确认以下事实：2013年9月4日，原告吕小林与被告中驰房产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于华亭县城北城区北环路南侧中驰华亭国际商贸城第4幢1层126号商品房，设计用途为商业，建筑面积33.35平方米，单价为6268.31元／平方米，总价款为209048元。付款方式为原告应于2013年9月4支付购房款105048元（含定金），逾期付款在七日内，自合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人（原告）按日向出卖人（被告）支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告��用。被告逾期交付商品房，逾期不超过七日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；道路、水电、排污设施交房时可使用，如果在规定的日期内未达到使用条件，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告缴纳了126号房购房款116048元，但被告至今未向原告交付该房屋。另查明，原告向被告缴纳首期房款后，由原告提交相应资料，被告负责办理银行按揭，但银行按揭至今未办理。还查明，被告开发建设的中驰华亭国际商贸城至今尚未完工。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。现��告依照合同约定履行了自己交付首期购房款的义务，而被告至今未向原告履行交付房屋义务，其行为已构成违约，被告怠于履行义务的行为，致使原告合同目的无法实现，继续履行合同对原告明显不公，故其诉请解除双方签订的商品房买卖合同的诉求，合法有据，本院予以支持；因被告未按约定期限履行交付房屋义务，致使合同被解除，被告依据法律规定应承担返还财产、赔偿损失等民事责任，故原告要求被告退还购房款的诉讼请求本院亦予以支持。关于原告主张的违约金，因被告至今未向原告履行交付房屋的义务，应承担不能交付房屋的违约责任，被告迟延交付房屋，给原告造成了一定的损失，故其要求被告支付违约金的诉求，本院予以支持。庭审中双方均表示同意迟延交付房屋七日内的违约金按照合同约定计算，七日之后的按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算，属对其权利的处分，亦符合有关法律规定，本院予以采纳。被告关于原告解除《商品房买卖合同》的主张没有法律依据，原告未付清房款，其有权行使不安抗辩权、有权不交付房屋及违约金应按照有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的辩解意见，因被告的行为已经构成根本违约，且双方口头约定银行按揭应由被告负责衔接办理，其提交的意向书并非有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构所出具，故被告辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（四项）、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、��除原告吕小林与被告华亭中驰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告华亭中驰房地产开发有限公司返还原告吕小林购房款116048元；三、被告华亭中驰房地产开发有限公司支付原告吕小林违约金4066.19元（以购房款为基数，自2015年1月1日起至2015年1月7日止，按日万分之五计算；自2015年1月8日起至2015年6月30日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。以上给付款项限判决生效后十五日内付清。案件受理费2820元，由原告吕小林承担120元，被告华亭中驰房地产开发有限公司承担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法审判长　　张小彦审判员　　马少东审判��徐秀霞二〇一五年十月十五日书记员　　石　浩来源：百度搜索“”