（2014）沈中民二终字第1886号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-26
案件名称
上诉人侴辉、沈阳热力设备制造总厂与被上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳市禾丰炊具交易中心、沈阳格林豪森房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第1886号上诉人（原审被告）：沈阳热力设备制造总厂，住所地：沈阳市和平区砂山街***号。法定代表人：侴辉，系该厂厂长。委托代理人：常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人：牟福娥，系辽宁英泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：侴辉，男，1954年8月8日出生，汉族，系沈阳热力设备制造总厂厂长，住址：沈阳市和平区。委托代理人：常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。委托代理人：牟福娥，系辽宁英泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳格林豪森物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区奉天街419号。法定代表人：谭书云，系该公司董事长。委托代理人：王兴权，系辽宁沃丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市禾丰炊具交易中心，住所地：沈阳市和平区十三纬路**号甲1。法定代表人：侴哲，系该中心厂长。委托代理人：常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳格林豪森房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区怒江北街15号。法定代表人：陈广生，系该公司董事长。委托代理人：鞠冬，女，1976年4月23日出生，汉族，系该公司工作人员。上诉人侴辉、沈阳热力设备制造总厂（以下简称热力总厂）因与被上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司（以下简称格林物业公司）、沈阳市禾丰炊具交易中心（以下简称禾丰炊具中心）、沈阳格林豪森房地产开发有限公司（以下简称格林开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初重字第00035号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员王纪，代理审判员王畅参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人侴辉及其委托代理人常壮、被上诉人格林物业公司的委托代理人王兴权，禾丰炊具中心的委托代理人常壮，原审第三人格林开发公司的委托代理人鞠冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告沈阳格林豪森物业管理有限公司一审诉称，原告负责位于沈阳市和平区十三纬路37号甲1格林SOHO大厦的物业服务工作，沈阳市物价局以沈价发（2007）11号文件核准格林SOHO大厦物业费商业部分收费标准为10元／月／平方米。原告按规定进行了物业服务工作，被告事实上也接受了物业服务并多次书面对物业服务表示满意，但被告却拖欠2007年7月1日至2010年10月31日物业费共计2，496，000元，原告多次催要，被告拒不给付。被告沈阳热力设备制造总厂与沈阳格林豪森房地产开发有限公司于2004年以产权置换的形式签订《协议书》，沈阳格林豪森房地产开发有限公司于2006年向沈阳热力设备制造总厂及侴辉交付格林SOHO大厦一、二层共计6240.05平方米的物业，被告沈阳市禾丰炊具交易中心为物业使用人。被告沈阳热力设备制造总厂为个人独资企业，投资人为被告侴辉。沈阳市禾丰炊具交易中心亦为个人独资企业，其投资人先后为被告丑潜、侴辉、侴哲。根据法律规定，个人独资企业的财产不足以清偿债务的，其投资人应当以其个人财产予以清偿，故本次诉讼以物业产权人、物业使用人及个人独资企业的投资人为被告主张权利。鉴于以上事实，特诉至贵院，请法院支持我方的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判令被告给付拖欠的物业费2，496，000元（2007年7月1日至2010年10月31日）；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。原审被告沈阳热力设备制造总厂一审辩称：答辩人认为，答辩人与原告不存在物业管理合同关系，原告要求答辩人给付物业费的诉讼请求不能成立，建议法庭驳回原告诉讼请求，理由如下：一、答辩人与原告未建立物业管理合同关系1、答辩人与原告之间从未签订物业服务合同，双方也从未就物业服务的内容、方式、价格等进行任何形式的协商。原告所谓的“负责物业服务工作”一直未得到答辩人的认可。原告虽然于2007年2月取得了收费许可，但随后沈阳市物价局的文件即规定，非住宅的物业费用依照市场定价，此前与这一文件不一致的规定也同时废止，也就是说，原告取得的收费许可证在2007年11月起即没有任何效力。原告以此作为依据向答辩人主张物业费自然不能得到支持。2、原告是受沈阳格林豪森房地产开发有限公司委托进行的前期物业管理，并且原告与房产开发公司系关联企业，房产开发公司为原告的股东。对于原告进行物业管理答辩人一直未予认可。首先，前期物业管理适用于住宅小区，且须在业主委员会未能成立的情况下进行临时物业管理。而本案诉争的物业系商业用途，非普通住宅小区，选择物业服务企业应当由物业所有权人依照市场行为确定。同时，就物业管理问题，答辩人与房产开发公司及原告一直存在争议，答辩人一直主张对此部分物业应当进行独立封闭，并且自行进行物业管理，并且向沈阳市中级人民法院提起诉讼，沈阳市中级人民法院和辽宁省高级人民法院的一、二审判决均证明了此部分事实，因此，原告依照与房产开发公司签订的合同进行物业管理，并且就此要求答辩人支付物业费的诉讼请求不能成立。二、原告与开发公司此前一直对答辩人强调物业管理系无偿服务。1、由于答辩人与开发公司之间就房屋独立封闭及答辩人自己进行物业管理的事项一直存在纠纷，开发公司与原告均提出独立封闭目前无法实现，对答辩人不收取物业费。2、本案物业使用人沈阳市禾丰炊具交易中心在原告的提供的调查表上盖章时，也是原告提出物业管理是无偿的，调查表是用于物业公司参加评比的需要情况下才出具的。3、原告自2007年起，一直未向答辩人主张物业费，到目前已经超过四年之久，一方面，原告的起诉超过了诉讼时效，同时，从另一个侧面也证明了原告一直未向答辩人主张物业费，原告也明知物业服务是无偿的。三、答辩人系物业所有权人，原告对其他人的起诉应当予以驳回。答辩人沈阳热力设备总厂系物业所有权人，原告就物业管理所发生的一切纠纷均应当与答辩人之间进行，与其他任何人包括物业使用人均无任何关系，原告向其他人提出诉讼请求没有事实和法律依据。同时，其他任何人，包括物业使用人沈阳市禾丰炊具交易中心出具的任何文书均不能就原告与答辩人之间的物业管理纠纷发生任何法律效力，答辩人也不能对此承担责任。综上所述，原告与答辩人之间不存在物业管理合同关系，原告接受开发商的指定进行物业管理的行为答辩人一直未予认可，并且就此答辩人曾经提起诉讼，原告向答辩人提出给付物业费的诉讼请求不能成立，建议法庭驳回原告诉讼请求。原审被告沈阳市禾丰炊具交易中心一审辩称：被告禾丰炊具并非物业所有权人，与原告没有任何法律关系，不应该承担本案诉争的物业费。其他同意被告侴辉及被告热力设备厂的答辩意见。原审被告侴辉一审辩称，同被告沈阳热力设备制造总厂的答辩意见，并补充如下：当时在场的人，今天就我自己参加了庭审，在2004年十三纬路炊具市场是当时最大的炊具中心，我们已经在这经营了13年了，经营面积为1万多平方米，当时格林豪森的总经理找到我，说我们能不能合作一下，顶上归我，底下你继续开市场，我没有同意，后来又找了我几次。后来我找到同学帮我计算，我的同学与陈广生联系上了，陈广生帮我计算，之后派了好多人来做我工作，劝我与他们合作，后来我同意了，签订了合同。最后并没有没有按照合同执行，约定7000多平方米，后来只给我6000多平方米，合同约定给我的是独立封闭的，后来并没有按照合同约定执行，2008年我起诉到法院。合同约定为独立封闭，水、电、煤气均为独立的。而现在却没有独立，所有的人都需要经过一楼上去。现在的炊具市场逐渐萎缩，市周边都在建立炊具市场，将我的业主都挖走了。现在有人看好我的房屋，但是因为当初并没有进行独立封闭影响到了我出售房屋。管理上十分混乱，无形的损失巨大。由于没有进行独立封闭，电梯、楼梯、滚梯的面积及工作量加大，一楼到二楼七个通道，面积达到能开车上去，导致我的实际使用面积减少。我认为物业费应当由第三人向原告支付，因为造成这个局面的是第三人导致的，而且第三人也向我承诺过不收取我物业费。纠纷发生的根源主要是格林房地产违约造成的，当初交给我们房子的时候，我方就提到了没有独立封闭，我方找当时是格林房地产公司的副总经理兼格林物业公司的总经理亢云生谈了几次，不让我方进住，说一个大楼不能有两个物业公司，让我们的物业撤出，也不收取我方的物业费了。所以我方就没有在物业的问题上与原告发生冲突。我们动迁的时候谈好的条件就是要求独立封闭，这也是一个前提。由于当时我不相信格林豪森是否能够给我独立封闭，所以我还与他们谈了此事。在合同当中也提到了一、二楼是独立封闭的，所以是格林地产公司违约造成了此事。当时格林房地产公司还承诺我不收物业费弥补我的损失，所以在2008年起诉格林房地产公司就动迁合同其他的违约行为，所以没有起诉物业费，在市中院和省高院的判决书中已经体现出来，如热力总厂关于没有独立封闭造成的损失，可待证据充分时另行主张。原审第三人沈阳格林豪森房地产开发有限公司一审述称：我方认为原告的诉讼请求有事实和法律依据，有证据支持。人民法院应当对其请求予以认定。原告向被告收取物业费是依据前期物业合同所收取的，前期物业合同是依法成立的合同具有法律效力，同时收费的金额是依据有关价格管理部门核定的金额收取的，所以原告向包括被告在内的业主收取物业费是合理的，有法律依据的。第三人从没有任何人口头或者书面的方式向被告承诺过为被告提供服务的物业公司不收取物业费，况且物业公司是一个独立的法人单位，他们与被告形成物业服务合同关系，依法应该收取相应的费用。关于被告提出的所谓第三人与其合作造成的违约及经济损失，那么已经经另案由人民法院予以了认定和处理。被告已经得到了相应的补偿，就没有理由再要求第三人承担任何责任，更没有理由拒付物业费用。关于被告答辩中所提出的开发商败诉，便指使物业公司起诉是不存在，因为物业公司是独立法人单位，不存在指使问题。作为被告方拥有使用的物业，由原告方提供了相应的服务，被告方支付相应的服务费用，也是被告的一种义务，所以第三人认为原告要求被告支付物业费有事实和法律依据。被告一所说的减免物业费的事，没有证据证明，我们也没有听说过这方面的事，开发公司从来没有同意过给被告减免物业费的事。原审法院经审理查明：2004年11月12日，第三人格林房产与被告热力总厂签订协议书一份，约定以产权置换方式改造建设十三纬路炊具广场，第三人向被告热力总厂提供产权置换建筑面积7388平方米，作为产权调换安置炊具广场商业用房，不足面积部分在五层提供办公室面积作为补足，两项合计7388平方米。第三人提供给热力总厂的产权调换安置用房必须保证是独立封闭的一、二层商业用房，配电线路能达到独立控制的标准，供暖、供水、洗手间等相关配套设施应健全，可进驻使用。第三人负责在该产权调换安置商业用房内配置能达到消防规定的消防设施，并在该部分工程竣工交付给热力总厂使用前，通过消防部门检测。改造工程完工后，第三人向被告热力总厂及被告侴辉交付格林SOHO大厦一、二层共计6240.05平方米的房屋，被告于2007年5月31日接收。该房屋（即诉争房产）尚未办理产权证。庭审中三被告认可其中4045平方米归被告侴辉所有，剩余2195.05平方米归热力总厂所有。就诉争房产热力总厂与沈阳格林豪森房地产开发有限公司发生房屋置换纠纷，热力总厂于2009年诉至沈阳市中级人民法院，在该诉讼中热力总厂诉讼请求之四为判令沈阳格林豪森房地产开发有限公司封闭一、二层商业用房，使其整体独立并承担改造费用，沈阳市中级人民法院于2011年1月10日作出的（2009）沈中民二初字第7号民事判决，市法院认为该项诉讼请求因涉案项目已经竣工备案，现有条件已无法进行整体封闭，故原告要求被告封闭一、二层商业用房的请求，无法支持。但是考虑到被告提供的置换房屋并未封闭，确实不符合双方合同约定，其行为已构成违约。虽然现无法对原告因被告未封闭房屋的违约行为而受到的具体损失数额作出明确鉴定，但鉴于被告应就其违约行为向原告承担相应的违约责任，故本院酌情判令被告给予原告适应的赔偿，赔偿数额酌定为50万元。关于原告提出要求其自管物业的主张，市法院认为，鉴于被告未封闭一、二层房屋的违约行为将一直持续，从解决双方矛盾的角度出发，原告应当与相关物业公司协商物业管理事宜，如协商不成，原告作为业主可自行进行物业管理事宜。对此判决，格林房产提起上诉，辽宁省高级人民法院于2011年5月5日作出（2011）辽民一终字第00056号民事判决书，对于热力总厂诉讼请求之四，省高院认为，一审判决第四项50万元赔偿额，是在鉴定机构无法评估的情况下而作出的酌定，缺乏证据支持，不予认定。如热力总厂仍然不服，可待证据充分时另行主张。对于诉争房产所在的格林SOHO大厦，2006年9月20日第三人格林房产（甲方）与原告（乙方）签订前期物业管理服务委托合同一份，约定了委托管理服务内容、质量、物业管理服务费用、委托管理期限、双方权利义务、违约责任等内容。其中合同第七条约定大厦首次物业管理服务费收费标准：商场：10元／月／平方米……在该物业服务履行过程中，原告对诉争房产提供了物业服务。依据二00七年一月二十四日沈阳市物价局沈价发（2007）11号关于沈阳“格林SOH0大厦”物业服务收费指导标准的批复文件，商业部分物业服务收费指导标准，每月每平方米建筑面积10.00元。原告于2007年2月5日取得收费许可证，商业部分收费标准为10元／月／平方米。依据二00七年十月二十四日沈阳市物价局沈价发（2007）87号关于规范物业服务收费管理工作的通知，公寓、别墅区和各类办公、生产、经营用房等非住宅建筑的物业服务，以及物业服务企业接受物业产权人（使用人）个别委托开展的特约服务，其服务收费实行市场调节价格，不再办理《收费许可证》。本通知从2007年11月1日起执行。2009年9月11日，热力总厂给格林地产发函一份，写明热力总厂与贵公司因房产纠纷一案，在沈阳市中级人民法院审理，对其中一项诉讼请求，沈阳市法院所辖评估机构不能进行评估。对此，申请人请求委托省内、外省或国家级能够对该项请求进行评估的机构给予评估。在法院申请外委之前，与贵公司协商，能否达成一致意见：一、我方申请外委评估项目：对于位于沈阳市和平区十三纬路炊具市场的一、二层商业房因不能达到整体独立封闭的标准造成的面积损失及其他费用，如因功能上不能整体独立封闭造成房屋实际价值损失及物业费、采暖费等损失的费用，请求给予评估确定。该项诉讼请求标的是500万元。二、我公司与贵公司协商，达成协议：1、贵公司免除我方欠付的物业费用1，624，413元（即2007年7月1日起至2009年9月30日止）；2、贵公司将一、二层商业用房的物业管理交由我方管理，且不再收取任何费用。三、在履行第二条约定的前提下，我方放弃第一条的诉讼请求。另查明，格林房产是原告的控股股东，控股80%。被告热力总厂为个人独资企业，投资人为侴辉。沈阳禾丰炊具交易中心成立于2007年2月7日，为个人独资企业，投资人为丑潜，被告侴辉将其取得的4045平方米房产无偿提供给沈阳禾丰炊具交易中心使用，2009年4月9日，丑潜将禾丰炊具的全部资产转让给被告侴辉，2009年4月30日，侴辉将禾丰炊具的全部资产转让给侴哲。2009年3月31日，原告向禾丰炊具发律师函，催缴物业费，由该单位工作人员王永鑫签收。在法庭审理过程中，被告侴辉承认侴哲、丑潜系其聘用的人员。上述事实，有原告向法庭提供的协议书、商品房销售面积（变更）审核分层分户表、前期物业管理服务委托合同、关于格林SOHO物业申请协议方式选聘物业企业的批复、律师函、送达证明、（2011）辽民一终字第56号判决书、被告向法庭提供的（2009）沈中民二初字第7号民事判决书、原告公司变更登记核准通知书、原告工商注册档案、沈阳市物价局沈价发（2007）11号、87号文件、被告沈阳和丰炊具交易中心的工商档案、致沈阳格林豪森房地产开发有限公司函及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。原审法院认为：第三人格林房产与原告签订前期物业管理服务委托合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。该协议已经约定原告为诉争房屋所在大厦的物业服务单位，原告客观上也为物业产权人被告侴辉、热力总厂在内的大厦业主提供了物业服务，二被告亦接受了原告的服务，原、被告之间已经形成物业服务合同关系，二被告应依合同的约定交纳物业费。被告热力总厂系个人独资企业，依据法律规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故在热力设备厂财产不足以清偿债务时，被告侴辉应以个人财产对该单位的债务进行清偿。关于物业费的收费标准，原告主张10元／月／平方米计算，原审法院准许；被告侴辉、热力总厂按各自产权面积即4045平方米、2195.05平方米分别计算物业费，共40个月，物业费分别为1，618，000元、878，020元，总计2，496，020元，原告主张2，496，000元，原审法院准许。对原告主张被告禾丰炊具承担物业费的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。关于三被告提出的诉讼时效的抗辩意见，2009年4月9日之前禾丰炊具的负责人为丑潜，同时被告侴辉在法庭审理过程中承认侴哲、丑潜系其聘用的人员，原告于2009年3月31日向禾丰炊具负责人丑潜邮寄的催缴物业费的律师函，由禾丰炊具的工作人员王永鑫签收，应视为原告已向被告侴辉主张权利，诉讼时效中断，故原审法院对被告提出的原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见不予采信。关于被告侴辉提出根据沈阳市物价局沈价发（2007）87号文件规定，物业服务收费实行市场调节价格，不再办理《收费许可证》，不应按照10元／月／平方米计算物业费的抗辩意见，原告提供的物业服务费标准是经物价局批准的，在沈阳市物价局在下发沈价发（2007）87号文件后，原告与被告侴辉及热力总厂并未就物业费的收费的标准达成新的协议，故物业费仍按原标准计算；被告提出的未与原告签订物业服务合同故不交纳物业费、前期物业管理仅适用于住宅小区而不适用于商业用途的诉争房的抗辩，无法律依据，原审法院不予采信；关于被告提出的原告及格林房产之前提出物业管理系无偿服务的抗辩，证据不足，原审法院不予采信。关于被告侴辉提出原告的物业服务存在瑕疵抗辩意见，因未提供相应的证据证明，原审法院不予采信。被告提出应由第三人支付物业费的抗辩意见，无法律依据，原审法院不予采信，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告侴辉于本判决生效后十日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司从2007年7月1日至2010年10月31日期间的物业费1，618，000元；二、被告沈阳热力设备制造总厂于本判决生效后十日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司从2007年7月1日至2010年10月31日期间的物业费878，000元；三、被告沈阳热力设备制造总厂的财产不足以清偿上述款项时，由被告侴辉以个人其他财产予以清偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；四、驳回原告沈阳格林豪森物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26，768元（原告已预交），由被告侴辉承担19，362元，由被告沈阳热力设备制造总厂承担7，406元，并于付款同时一并给付原告。宣判后，热力总厂、侴辉不服，提出上诉称：一、本案系格林开发公司违约而产生的纠纷，不是上诉人应不应该缴纳物业费的问题，而应当由格林地产公司向上诉人承担违约责任的问题。二、上诉人从未与被上诉人形成物业合同关系。一审法院判令上诉人向被上诉人给付物业费没有事实依据。上诉人已经提起诉讼要求开发公司交还物业管理权，此案尚未审结。物业管理应当由地产所有人或市场开办单位协商签订物业合同，而不应由开发商直接委托。一审法院采信的2009年9月11日函是双方在诉讼中调解过程中的一种意见表述不能作为上诉人认可物业费的表述。三、一审判决认定给付的物业费数额没有依据。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由其承担诉讼费。被上诉人格林物业公司答辩称：一、上诉人以其与开发公司之间的纠纷拒交物业费，于法无据。二、物业公司履行了物业服务义务，上诉人事实上也接受了物业公司的服务，双方存在物业服务合同关系，上诉人应当按照前期物业合同的约定交纳物业费。三、一审判决按照原物价部门的收费标准计算并无不妥。被上诉人禾丰炊具中心辩称同意侴辉意见。被上诉人格林开发公司述称，物业公司的诉讼请求有事实及法律依据，法院应予支持。上诉人与我方因合作纠纷已经另案处理。上诉人所说减免物业费和无偿服务的事实不存在。本院经审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点一为：上诉人与被上诉人格林物业公司之间是否存在物业服务合同关系。审理已经查明，格林物业公司依据前期物业管理服务委托合同成为诉争房屋所在大厦的物业服务单位。本案所涉时间段格林物业公司客观上为物业产权人侴辉、热力总厂在内的大厦业主提供了物业服务，上诉人亦接受了被上诉人的服务，双方之间已经形成事实上的物业服务合同关系。上诉人提出因格林开发公司违约问题，因已经另案审理，且因物业服务合同性质所限，上诉人不能因此否定格林物业公司提供了物业服务的事实。焦点二为上诉人应当按照何种标准给付格林物业公司物业服务费。2007年10月24日之前，案涉房屋的物业收费标准依照物价局批准的价格计算，之后，实行市场调节价格，但本案双方当事人并未就此协商。上诉人虽然不同意格林物业公司的收费标准，但因其提出的其他业户收费标准，经本院调查，该业户经营模式与服务内容与上诉人完全不同，故不具有可参照性，因此，原审法院比照原物业费标准计算的物业费数额，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26，768元，由上诉人沈阳热力设备制造总厂、侴辉承担。本判决为终审判决。审 判 长 李倩审 判 员 王纪代理审判员 王畅二〇一五年十月十五日书 记 员 李颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 微信公众号“”