（2015）蚌民一终字第00479号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-19
案件名称
高祥与蚌埠万福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省蚌埠市中级人民法院
所属地区
安徽省蚌埠市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）蚌民一终字第00479号上诉人（原审原告）：高祥，男，1975年12月20日出生，汉族，上海万香国际贸易有限公司经理，住安徽省蚌埠市禹会区。委托代理人：卢佩伟，安徽明锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蚌埠万福房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市（天下墅）。法定代表人：黄胜斌，该公司总经理。委托代理人：周凯瑞，该公司员工。上诉人高祥因与被上诉人蚌埠万福房地产开发有限公司（以下简称万福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院于2015年3月26日作出的（2015）禹民一初字第00086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭进行了审理。上诉人高祥的委托代理人卢佩伟、被上诉人万福公司的委托代理人周凯瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年3月18日，高祥（买受人）与万福公司（出卖人）签订房屋买卖合同一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于东海大道君临天下天下墅12号楼1单元1层01014号商品房一套；建筑面积375.02平方米，房屋总价款为3012374元；出卖人应在2014年6月30日前将上述房屋交付给买受人（第八条），逾期不超过90日的，应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人采用按揭贷款方式购房，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清房屋产权证书办理预备金及合格资料后，由出卖人代买受人办理产权证书。合同附件四（补充协议）第二条约定：合同书第八条所述的期限，是以买受人已按合同书、本协议以及双方之间有关支付购房款的其他协议的规定付清了全部购房款为前提，若买受人逾期支付任何一笔购房款的，出卖人之交房义务将得以相应顺延；第七条约定：买受人在办理交房手续前应缴垃圾清理费、房屋公共维修基金、契税、手续费、测绘费、产权登记费、他项权费等，其他工本费用按实结算，上述项目费用未包括在总房价款中，应由买受人另行支付。合同签订当日，高祥又与万福公司签订委托书一份，约定高祥委托万福公司办理并领取上述房屋的房屋产权证，并办理抵押登记手续，所需规费由高祥承担。合同签订后，高祥即按约直接向万福公司支付了首付款，后高祥以向中国银行股份有限公司蚌埠分行贷款的方式支付了其余购房款，万福公司为其贷款提供了阶段性担保。2014年6月30日前，万福公司通知高祥于2014年6月30日至2014年7月6日期间到万福公司办理上述房屋的交房手续。2014年7月2日，高祥到万福公司办理交房手续，经结算，上述房屋的建筑面积为379.24平方米，高祥共支付购房款3046271元。在办理交房手续过程中，双方因交纳房屋契税问题发生纠纷，高祥未向万福公司交纳办理房屋产权证书所需缴纳的契税，万福公司因此拒绝向高祥交付房屋，高祥遂诉至法院，请求判令：1、万福公司支付逾期交房违约金42038.5元（2014年7月1日至2014年11月16日）；2、万福公司支付2014年11月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3、万福公司承担本案诉讼费。原审法院认为：高祥与万福公司签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。因双方签订的补充协议第七条明确约定高祥在办理交房手续前应缴契税，且该费用应另行支付，该约定对双方均具有约束力，故高祥应按照约定按期缴纳契税。另外，万福公司收取契税的目的系为高祥购买房屋办理产权证书及办理抵押登记手续，而万福公司为高祥办理按揭贷款提供了阶段性担保，能否办理产权证书及抵押登记手续将直接影响万福公司担保责任的承担，故万福公司要求高祥缴纳契税并无不妥。万福公司已按照合同约定的时间通知高祥领取房屋并缴纳契税，但高祥未缴纳契税，按照合同约定，万福公司具有先履行抗辩权即有权拒绝交付房屋，对万福公司的辩称予以采信。案经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回高祥的全部诉讼请求。案件受理费851元，减半收取425.5元，由高祥负担。高祥上诉称：1、原审法院对万福公司要求本人必须以现金方式交纳契税未予查明，认定事实有误。万福公司在交房通知书的第五条明确载明本人交纳契税、共维基金等费用时必须用现金交纳。2014年7月2日，本人到万福公司办理交方手续时，万福公司拒绝采用现金以外的其他方式交纳契税，并以此为由拒绝交付房屋。万福公司在交房通知书中单方面设定不公平、不合理的交易条件，限制本人支付契税的交易方式，加重本人责任，该条款属于无效条款。2、双方在合同附件四（补充协议）第二条约定，只有在本人未支付或未全部支付购房款时，万福公司才可迟延交房，并未约定逾期支付契税要承担迟延交房的后果，万福公司无权据此拒绝交付房屋。3、双方签订的商品房买卖合同及合同附件四属于格式合同，合同附件四第七条关于交房前交纳契税、公共维修基金的约定加重本人的责任，万福公司未尽到提示义务，该条款应为无效。4、本人已按合同约定支付全部购房款，仅仅因为未缴纳契税就承担迟延交房的后果，对本人严重不公。5、契税征收机关并未委托万福公司代征契税，万福公司无权强行要求本人交纳契税并以此为由拒绝交房。综上，原判认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，判决万福公司立即交付蚌埠市君临天下B12幢1单元1层01014号房屋，支持本人的一审诉请，由万福公司承担本案一、二审诉讼费。万福公司在庭审中辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回高祥的上诉请求。经本院二审核实，双方当事人对原审法院查明的案件事实均无异议，本院对此予以确认。另查明：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款中约定：买受人采用按揭贷款方式方式购房，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清房屋产权证书办理预备金及合格资料后，由出卖人代买受人办理产权证书。万福公司的交房通知书第五条载明：所需缴纳费用：详见交房通知书附件三《需缴纳款项明细》（必须使用现金支付）。本院认为：高祥与万福公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方约定的购房款付款方式是按揭付款，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，高祥在办理交付手续时应向万福公司全额交清房屋产权证书办理预备金，因双方在合同附件四第七条中明确约定高祥在办理交房手续前应缴纳垃圾清理费、房屋公共维修基金、契税、手续费、测绘费、产权登记费、他项权费等，故高祥按约交纳契税是双方合同约定的义务。根据双方在合同附件四第二条的约定，高祥未按约交纳契税，万福公司有权顺延交房时间。故高祥主张万福公司支付其逾期交房违约金缺乏事实依据，原判不予支持正确。高祥上诉主张合同附件四第二条的约定仅指购房款，并未约定逾期支付契税要承担迟延交房的后果，万福公司无权据此拒绝交付房屋。本院审查认为，该款虽表述的是购房款，但从该款表述的内容及《商品房买卖合同》及合同附件的相关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则上看，该条表述的“全部购房款”还应包括合同附件四第七条约定的契税等相关款项，故对高祥的该项上诉主张，本院不予支持。高祥上诉主张万福公司拒绝采用现金以外的其他方式交纳契税，并以此为由拒绝交付房屋，加重其责任，该条款属于无效条款。本院审查认为，万福公司虽在交房通知书中对“所需缴纳费用”指定为“必须使用现金支付”，但该通知书并不足以证明高祥所主张的万福公司拒绝接收现金以外的方式交纳契税的事实存在，且该通知书已给予了购房人合理的交款准备时间。同时，高祥作为涉案房屋的买受人，交纳契税是其义务，契税交纳方式的争议并不能成其不交纳契税的理由，故对高祥的该项上诉主张，本院亦不予支持。关于高祥提出的合同附件四第七条关于交房前交纳契税、公共维修基金的约定加重其责任，万福公司未尽到提示义务，该条款应为无效的主张，本院审查认为，契税、公共维修基金的交纳是双方在合同及合同附件中的明确约定，且双方在合同附件四第七条第6款明确约定“在签订本合同前，出卖人已将本合同及其补充条款内容向买受人作出充分告知和解释，买受人已表示对本合同及其补充条款内容完全理解并接受。”同时，高祥已实际交纳了公共维修基金，故对其该项上诉主张，本院也不予支持。因契税交纳是双方的合同及合同附件的明确约定，高祥关于契税征收机关并未委托万福公司代征契税，万福公司无权强行要求其交纳契税并以此为由拒绝交房的上诉主张有悖双方的合同约定，本院亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，高祥的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费851元，由上诉人高祥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王朝霞审判员 耿 杰审判员 孙洪熙二〇一五年十月十五日书记员 丁刘女附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：