（2015）沪二中民二（民）终字第2436号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-10-26
案件名称
上海仁丰房地产经纪有限公司与孟震雷、卞翠萍等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海仁丰房地产经纪有限公司,孟震雷,卞翠萍,张兴明,花伟萍,李卫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2436号上诉人（原审被告）上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市。法定代表人高杰，总经理。委托代理人莫晓明。被上诉人（原审原告）孟震雷，男，1975年6月22日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）卞翠萍，女，1983年11月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人孟震雷，男，1975年6月22日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）张兴明，男，1961年10月8日出生，汉族，住上海市。委托代理人花伟萍，女，1963年1月11日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）花伟萍，女，1963年1月11日出生，汉族，住上海市。原审第三人李卫，男，1988年10月20出生，汉族。上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司（以下简称“仁丰房产公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第2320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，系争房屋位于上海市杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室，权利人为张兴明、花伟萍，2013年10月9日被上海市浦东新区人民法院司法查封。李卫系仁丰房产公司业务员。2015年5月24日，孟震雷、卞翠萍（乙方）和张兴明、花伟萍（甲方）经仁丰房产公司（具体经办人为李卫，丙方）居间介绍签订了房屋买卖合同一份，约定由孟震雷、卞翠萍购买系争房屋，合同约定了付款金额、付款方式、违约责任等。合同特别条款约定：“甲乙双方购房房款（除定金外）敬请甲乙双方自行交付，居间方将不予代收代付，若有特殊需要，请与居间方签订代收房款协议，并由居间方出具房款保管书，存入丙方上海仁丰房地产经纪有限公司或总经理高杰为户名的账户内，否则居间方将不予负责……”。当日，仁丰房产公司，孟震雷、卞翠萍，张兴明、花伟萍三方协商一致后，由卞翠萍通过支付宝账户向李卫的支付宝账户转入了人民币（以下币种均为人民币）15，000元作为购房定金，张兴明出具《购房定金收据》一份，明确“今收到卞翠萍购买杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋的购房定金，金额为人民币壹万五仟元整”。2015年5月26日，孟震雷、卞翠萍发现系争房屋被司法查封，遂与仁丰房产公司及张兴明、花伟萍交涉。经仁丰房产公司撮合，孟震雷、卞翠萍（乙方）和张兴明、花伟萍（甲方）签订《承诺书》一份，内容为“乙方孟震雷购买杨浦区翔殷路XXX弄XXX号XXX室房屋，因甲方张兴明房屋存在银行抵押，关于付款时间在原合同约定期限上推迟两个礼拜，即14天，双方签字生效。”2015年5月底至6月初，仁丰房产公司，孟震雷、卞翠萍，张兴明、花伟萍三方再次会商，孟震雷、卞翠萍坚决要求解除买卖合同，退还定金，张兴明、花伟萍同意解除买卖合同，但称定金在仁丰房产公司，要求仁丰房产公司退还定金，仁丰房产公司不予承认。2015年6月17日，孟震雷、卞翠萍诉至原审法院，要求解除买卖合同，要求仁丰房产公司退还定金15，000元。原审审理中，张兴明、花伟萍辩称：同意解除与孟震雷、卞翠萍签署的买卖合同，但15，000元定金从未收到过，应由仁丰房产公司和李卫予以返还。仁丰房产公司辩称：买卖双方有串通嫌疑，故不同意双方解除买卖合同，也不同意由该公司返还15，000元定金。李卫述称：15，000元定金已通过预支公司备用金的方式支付给张兴明、花伟萍，故不同意由其再支付15，000元定金。原审法院另查明，李卫支付宝账单显示：2015年5月24日卞翠萍转账15，000元，同日李卫提现15，000元至中国银行银行卡。原审法院经审理后认为，2015年5月24日，张兴明、花伟萍名下的系争房屋处于司法查封状态，依法不得进行买卖。仁丰房产公司作为专业房屋中介机构，应当查明房屋真实情况并如实报告，由于仁丰房产公司未如实报告，导致孟震雷、卞翠萍签订了房屋买卖合同，孟震雷、卞翠萍得知真实情况后要求解除买卖合同，且张兴明、花伟萍也表示同意，该房屋买卖合同可以解除。孟震雷、卞翠萍支付定金15，000元，系各方当事人商量一致后，由李卫提供的支付宝账户代收，该款李卫收取后应当交房东张兴明、花伟萍，现无证据可证明李卫已将代收15，000元交张兴明、花伟萍，故原审法院认定15，000元的定金在李卫处。鉴于李卫系仁丰房产公司的工作人员，其代收定金的行为系履行职务的行为，所产生的后果应由仁丰房产公司承担。房屋买卖合同特别条款约定，买卖双方的房款不得由居间方代收代付，但该条款并不适用定金，故仁丰房产公司关于不予负责的抗辩意见，法院不予采信。买卖双方虽达成了承诺书，同意付款期限延长14天，但该承诺系基于房产仅存在银行抵押的条件下，而事实上系争房产尚处于司法查封不能交易的状态，仁丰房产公司明明知晓，但未向买卖双方进行释明，仍竭力撮合，促使买卖双方签订继续履行的承诺书，该行为不当，故仁丰房产公司以此反对合同解除，法院不予采信。原审法院据此作出判决：一、孟震雷、卞翠萍和张兴明、花伟萍于2015年5月24日签订的房屋买卖合同于2015年6月20日解除；二、仁丰房产公司应自判决生效之日起十日内返还孟震雷、卞翠萍定金15，000元。原审法院判决后，上诉人仁丰房产公司不服，向本院提起上诉称：张兴明、花伟萍出具的收条已明确记载收到卞翠萍购买系争房屋的购房定金，金额为15，000元。现张兴明、花伟萍提出从未收到定金，应对其主张提供证据加以证明。本案中的情况不属于法律规定的举证责任倒置，不应由李卫提供证据证明定金是否交给张兴明、花伟萍。原审法院主观认定定金在李卫处违反相关法律条款的规定且与现有证据相矛盾。据此请求撤销原审法院判决主文第二项。被上诉人孟震雷、卞翠萍答辩称：孟震雷、卞翠萍将15，000元定金通过支付宝软件转到李卫的支付宝账户中，至于李卫之后如何处理该笔钱款并不清楚。据此请求驳回仁丰房产公司的上诉请求，维持原审法院的判决。被上诉人张兴明、花伟萍答辩称：同意原审法院的判决，张兴明、花伟萍从来没有收到过15，000元的定金，当初出具收条也是考虑到要达成交易，故在李卫的指示下出具了收到15，000元定金的收条。据此请求驳回仁丰房产公司的上诉请求，维持原审法院的判决。原审第三人李卫未到庭，但提交书面意见表示坚持原审中的陈述。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于仁丰房产公司工作人员李卫在通过支付宝收到孟震雷、卞翠萍支付的15，000元定金之后，有无将该笔钱款转交张兴明、花伟萍。根据李卫在原审中的陈述，孟震雷、卞翠萍将15，000元定金转入李卫支付宝账户后，李卫通过支取仁丰房产公司备用金的方式，将15，000元现金转交张兴明、花伟萍作为购房定金，后其另行以现金形式将支取的15，000元备用金还回。仁丰房产公司也表示认可李卫该节陈述。但依据已经查明的事实，李卫所称支取15，000元备用金及归还备用金的整个过程，并未有任何书面记录，仁丰房产公司及李卫本人均无法提供任何证据证明该节事实。本院认为，定金的交付是保证买卖双方达成房产交易及履行买卖合同的重要环节，也是保护交易双方权利的有效手段。仁丰房产公司作为提供房地产经纪服务的专业机构，李卫作为该公司的专业业务人员，有义务保证定金交付过程的安全，理应就定金交付的整个过程留有必要的记录。现仁丰房产公司称业务员李卫通过其个人支付宝账户收受孟震雷、卞翠萍支付的定金后，以支取公司备用金的方式将定金交付张兴明、花伟萍，却无法提供证据证明支取备用金用以支付定金的说法，明显与正常的交易习惯不符，且该种做法非但不利于保护交易双方的权利，也可能损害仁丰房产公司的自身利益。故仁丰房产公司主张李卫已将15，000元定金交付张兴明、花伟萍，本院难以采信。由于李卫系仁丰房产公司业务员，其代收15，000元定金系履职行为，仁丰房产公司理应就该行为所产生的后果承担法律责任。原审法院判决仁丰房产公司返还孟震雷、卞翠萍定金15，000元，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长 卢薇薇审判员 余 艺审判员 邬海蓉二〇一五年十月十五日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自