（2015）双郑民初字第206号

裁判日期: 2015-10-15

公开日期: 2016-06-17

案件名称

.原告康健诉被告刘崇民、李秀春等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

双辽市人民法院

所属地区

双辽市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

康健,刘崇民,李秀春,双辽市城建房地产综合开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

吉林省双辽市人民法院民 事 判 决 书（2015）双郑民初字第206号原告康健，男，汉族，1990年6月23日生，个体，现住双辽市。委托代理人王艳梅，系双辽市王奔镇法律服务所法律工作者。被告刘崇民，男，1952年7月7日生，汉族，个体，现住长春市。委托代理人ＸＸ奎，系吉林卓瑞律师事务所律师。被告李秀春，女，1962年8月13日生，汉族，个体，现住双辽市。被告双辽市城建房地产综合开发有限公司法定代表人孙双生，经理。委托代理人孙伸达，系双辽市城建房地产综合开发有限公司职工。原告康健与被告刘崇民、李秀春、双辽市城建房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告康健及委托代理人王艳梅、被告刘崇民及委托代理人ＸＸ奎、被告李秀春、被告双辽市城建房地产综合开发有限公司委托代理人孙伸达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告康建诉称：2013年9月18日，原告购买双辽市悦安家园小区楼房一处，房号为2单元604室，面积77.29平方米。双方约定该楼总价款为160000.00元，被告承诺原告只需要交纳首付款20000.00元即可交付房屋，其余部分房款由被告负责办理按揭贷款。原告于当日向被告交付定金10000.00元，并由被告出具收据一份。2014年1月4日，原告向被告交付楼房首付款20000.00元，并由被告出具了收款收据。但被告在收到原告交付的定金及预付款之后，却违反约定，既未办理房屋按揭贷款也未在合理期限内交付楼房。之后，被告口头同意向原告返还定金及预付款并解除合同，但却迟迟不履行承诺。因此，原告依据合同法、担保法等相关法律规定，诉至法院，请求人民法院解除原被告之间的购楼合同，依法判令被告双倍返还定金20000.000元和楼房预付款20000.00元及利息4000.00元。被告刘崇民辩称：原告的主张不能成立，2013年原被告确实约定了购买楼房事项，于2013年9月18日交付定金10000.00元，收据上明确记载了定金于2014年元旦前交齐首付款，原告没有按照约定在元旦前交齐首付款，经被告催要，原告于2014年元月4日交付首付款20000.00元，至今没有交齐首付款，通过收据完全可以证明原告没有履行承诺，造成双方没有签订购楼合同，原告也没有向被告提供贷款所需要的手续，至今楼房没有销售，给被告造成了严重的损失，对原告的诉求被告考虑到原告的情况，如果能调解可原谅原告，在楼房卖出后退还原告20000.00元首付款，但被告保留反诉的权利。被告李秀春辩称：答辩意见与刘崇民意见一致，与刘崇民是合伙关系，若有责任应由刘崇民负担，我不能承担责任。被告双辽市城建房地产综合开发有限公司（以下简称开发公司）辩称：卧虎镇悦安家园小区是刘崇民投资建设，因刘崇民没有房地产开发资质，故挂靠在我公司名下，该项目部有营业执照、税务登记证，我公司与刘崇民再2012年6月28日签订了合作开发协议书，协议约定甲乙双方的权利和义务，我方只负责提供资质，帮助协调各相关部门并派专业人员。乙方负责：1、该项目的投资建设及费用；2、负责支付施工建设期间和销售的所有税费、工程款，人员工资等其他费用；3、全权负责工程进度、工程质量、现场管理、原材料采购、资金管理和使用及房屋销售等；4、接受各相关部门的检查、负责该项目的质量三包，按双方约定给付我方合作开发费，拆迁安置由乙方负责，合作开发建设期间欠税费欠工程款和人员工资、施工事故违法经营等一切经济民事责任均由乙方承担。综上所述，原告与刘崇民合同怎么约定及付款方式是否负责办理按揭贷款以及房屋交付时间等我方不清楚，原告方与刘崇民是否签订了相关合同，如果签订了合同，是否约定了原告所述的所有事项，与我公司无关，我公司不能承担任何责任。在开庭审理中，原、被告当庭进行了陈述并就自己的主张提供了相关证据，本案的争议焦点主要为：原告的诉讼请求是否合理，应否得到法律支持。现根据双方当事人请求及所确认的案件事实，针对本案的争议焦点本院综合评判如下：驳回原告的诉讼请求。在庭审中，原告为证明自己的主张成立向法庭提交了收款收据二张用以证明原被告已经形成房屋买卖合同关系，原告已经向被告交付了购楼款及定金，购买悦安家园2单元6楼房屋一户，房屋总价款16万元，当时收据并没有说明首付款具体数额。同时原告还申请证人初电华出庭作证，证明证人与原告是朋友关系，其听原告说向被告交付楼房首付款后就可以住楼，并与原告共同向被告交了10000.00元钱，于2014年1月4日其在原告店时，被告处的工作人员到原告处取走20000.00元楼款，之后被告就没有消息了，原告多次给被告打电话，但被告一直拖延并称快下来了，证人还证明被告建的楼房已经完工等。被告刘崇民、李秀春对原告提交的收款收据本身无异议，但质证称收据完全证明了原告购买的楼房是按揭，明确要求首付款在元旦之前交齐，但原告违约，于2014年1月4日交20000.00元，通过两张收款收据完全可以证明原告没有履行约定内容，原告应承担败诉责任等。对证人证人提出异议，质证称证明内容不真实。被告开发公司对原告提交的证据不予质证，其表示与其单位无关。被告刘崇民为反驳原告及证明自己的主张成立，向法庭提交收款收据存根二张，证明本案系原告违约，其应承担违约责任。原告对二张收款收据存根本身无异议，但质证称原告方是根据被告承诺交付20000.00元首付款就能办理贷款，现被告私自提高首付款数额，是被告违约。李秀春及开发公司无异议。被告开发公司为证明本案不承担责任，向法庭提交了房地产合作开发协议书一份。原告对该协议提出异议，质证称是内部协议，作为挂靠单位应当承担责任。被告刘崇民、李秀春无异议。综合原、被告的举证质证及法庭询问情况，本院依法认定下列事实：双辽市城建房地产综合开发有限公司悦安家园项目部（以下简称“悦安家园”）系个体工商户，于2012年11月27日注册登记，于2014年9月16日已被注销，被告李秀春为该项目部负责人，被告刘崇民为该项目部实际执行人及该家园小区实际承建人。该项目系刘崇民挂靠被告双辽市城建房地产综合开发有限公司，以该公司名义开发承建，双方于2012年6月28日签订了房地产合作开发协议书，约定了双方的权利及义务。2013年9月18日原告康健向被告李秀春、刘崇民交付购房定金10000.00元，约定原告购买悦安家园小区二单元604室，面积77.29平方米，房款160000.00元，并约定此房办理按揭，首付款在元旦前交齐。于2014年1月4日原告康健向被告交付20000.00元，此款系收首付款补款贰万元整。经庭审调查，原告与悦安家园李秀春、刘崇民之间未签订书面楼房买卖合同，但二被告为原告出具了二张收款收据，收据对原告认购楼房位置、面积、价款等事项约定明确，即原告以交付首付款办理按揭贷款的方式购买悦安家园小区二单元604室住宅，房款总计160000.00元。本院认为，二张收款收据记载内容明确，对签订本约即房屋买卖合同及首付款支付期限进行了预先安排，主要预约事项内容完整，从法律性质而言，是当事人为将来订立确定本约而达成的合意，虽不是合同文本，但系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，故本院依法认定原被告间认购房屋约定合法有效。原告于2013年9月18日交付购房定金10000.00元，本院认为其性质为立约定金，系为保证正式签订合同而交付的定金，其效力应予认定。后于2014年1月4日原告向被告交首付款20000.00元整，原被告对该首付款数额无异议，本院依法认定。本院认为，从现有证据即悦安家园李秀春、刘崇民为原告出具的二张收据记载内容，双方未约定首付款具体数额。原告申请证人初电华出庭作证，但该证人证明向开发商交20000.00元首付款就可以办理贷款系听原告所述，原告无其他证据予以佐证，故本院对证人证言不予采信。被告主张原告应交首付款48000.00元，亦无证据予以证明。原被告对首付款数额说法不一，又均无有效证据予以证明各自主张，本院认为应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定的规定，本案应按商品房买卖中，买受人以担保贷款方式付款的交易习惯确定原告所认购楼房的首付款数额，即房屋总价款的20%至30%，该标准符合公平公正原则，即本案诉争房屋首付款最低应为32000.00元，而本案原告仅向被告支付首付款20000.00元，且原告亦无证据证明已经向被告提交了办理按揭贷款需要的相关证件，且经庭审询问，被告表示原告认购的楼房仍为其保留，若原告交足首付款及提交相关证件，可以继续为其办理按揭贷款手续并交付房屋，故原告主张被告违约证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”依据上述规定，原告无证据证明系被告原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行，亦无证据证明被告有其他违约行为，故其要求解除合同，返还购房本金等请求不予以支持。综上所述，本院认为，原告主张三被告违反约定，解除认购楼房买卖合同的请求无事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，依法判决如下：驳回原告康健的诉讼请求。案件受理费875.00元由原告康健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审　判　长　：田志军代理审判员　：刘丽杰人民陪审员　：于永博二〇一五年十月十五日书　记　员　： 孔 杨 更多数据：搜索“”来源：