（2015）长中民三终字第06288号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2015-11-05
案件名称
王胥斌与长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙新世界国际大饭店有限公司,王胥斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第06288号上诉人（原审被告）长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。法定代表人于雄，该公司董事长。委托代理人吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。委托代理人刘力平。该公司员工。被上诉人（原审原告）王胥斌。委托代理人彭贤交，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人王胥斌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第00536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月10日对本案公开开庭进行了审理，上诉人新世界公司的委托代理人吴煊、刘力平，被上诉人王胥斌的委托代理人彭贤交到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，王胥斌于1999年向长沙东汉国际大酒店有限公司购买位于长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场一楼1258号、夹层2428号房屋。2002年2月9日，王胥斌（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了两份租赁合同，双方约定乙方租赁甲方东汉名店广场一楼1258号、夹层2428号商铺，租期10年，即从2002年5月1日起至2012年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，其中1258号商铺第一季度免1个月的租金作为装修用，计2614元，第二季度租金为3964元，第三、四季度租金均为3976元。第二年租金为5%，每季度租金均为4970元。第三年为6%，每季度租金均为5964元。第四年为7%，每季度租金为6958元。第五年至第十年每年为8%，每季度租金均为7952元。其中2428号商铺第一季度免1个月的租金作为装修用，计1017元，第二、三、四季度租金均为1526元。第二年租金为5%，每季度租金均为1907元。第三年为6%，每季度租金均为2289元。第四年为7%，每季度租金为2670元。第五年至第十年每年为8%，每季度租金均为3052元。乙方于每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定时间支付场地租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的每日千分之五支付滞纳金给甲方。2002年5月27日，王胥斌（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了2428号商铺结算协议书，确认乙方因甲方商铺产权面积变化而应退甲方房款1918.98元，乙方代办产权证时垫付税费6192.32元，乙方因逾期交房赔付甲方违约金5474元，以上乙方应退甲方1200.66元。经结算，1258号商铺王胥斌尚欠新世界公司7698元。租赁合同签订后，王胥斌向新世界公司交付了商铺，但新世界公司未按约支付租金。房屋租赁合同期限届满后，新世界公司继续使用该商铺，王胥斌未提出异议。截至2012年4月30日止，新世界公司应付2428号商铺租金总额106307元，新世界公司已付租金24995.96元，新世界公司欠王胥斌1201元，至2012年4月30日止，新世界公司拖欠2428号商铺租金82512.04元。2012年5月1日至2015年1月31日，新世界公司应向王胥斌支付2428号商铺租金33572元（3052元／季度×11季度），新世界公司实欠2428号商铺租金116084.04元。截至2012年4月30日止，新世界公司应付1258号商铺租金总额276946元，新世界公司已付租金75215.80元，王胥斌欠新世界公司7698元，至2012年4月30日止，新世界公司拖欠1258号商铺租金194032.20元。2012年5月1日至2015年1月31日，新世界公司应向王胥斌支付1258号商铺租金87472元（7952元／季度×11季度），新世界公司实欠1258号商铺租金281504.20元。上述新世界公司共计拖欠王胥斌租金397588.24元。现王胥斌诉至原审法院，要求判令：1、新世界公司立即向王胥斌支付欠缴的租金400931元且新世界公司自2015年1月1日起按每月3594元（1258号租金每月2577元，2428号租金每月1017元）的标准继续向王胥斌支付房屋（1258号、2428号）使用费（每月支付当月的全部房屋使用费）直至新世界公司实际交还房屋之日止；2、新世界公司向王胥斌支付违约金220000元且新世界公司自2015年1月1日起继续向王胥斌支付违约金（违约金支付标准：如新世界公司没有及时支付1258号、2428号房屋租金和房屋使用费，每日按未付租金和房屋使用费的千分之五向王胥斌支付违约金）直至新世界公司实际交还房屋之日止；3、新世界公司立即将位于长沙市五一西路188号东汉名店广场1258号（权证号为长房权证开福字第××号）、2428号（权证号为长房权证开福字第××号）房屋交还给王胥斌；4、新世界公司承担本案全部诉讼费用。另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为新世界公司。再查明，王胥斌的房屋所在楼层与其它业主的房屋连成整体进行开发，现已被新世界公司改造使用，目前无法恢复原状。原审法院认为，一、关于本案的责任承担问题。当事人依法订立的合同受法律保护。王胥斌、新世界公司2002年2月9日签订的两份《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。至2012年4月30日新世界公司应付王胥斌1258号、2428号商铺租金合计276544.24元，予以确认。王胥斌、新世界公司签订的《租赁合同》期限届满后，新世界公司继续使用该房屋，王胥斌未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。王胥斌提出要求参照《租赁合同》中第十年的租金标准，即2428号商铺按每季度3052元，1258号商按铺每季度7952元支付2012年5月1日至2015年1月31日期间的租金的主张，符合法律规定，予以采信。双方经核算确认抵扣后新世界公司拖欠王胥斌租金合计397588.24元，对王胥斌主张的超过该款项的诉讼请求不予支持。二、关于本案滞纳金计算问题。王胥斌、新世界公司虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，新世界公司逾期支付租金给王胥斌造成的损失主要体现为利息损失，原审法院酌情认定滞纳金按银行现行贷款利率年息6.3%的标准计算为宜，本案新世界公司实欠2428号商铺租金116084.04元。新世界公司已支付租金24995.96元，新世界公司已付清前12季度全部租金外，逾期支付租金的相应滞纳金计算至2012年4月30日止应为：第13季度应付2670元，已付2616.96元，欠租金53.04元，该季度的滞纳金为53.04元×6.3%×28季度／4=”23.39元；第14季度至第16季度租金未付，其滞纳金为2670元×6.3%×（25＋26＋27）季度／4=3280.10元；第17季度至40季度租金未付，其滞纳金为3052元×6.3%×25×12季度／4=14”420.70元，以上2428号商铺滞纳金共计17724.19元。本案新世界公司实欠1258号商铺租金281504.20元。新世界公司已支付租金75215.80元，王胥斌欠新世界公司7698元，合计82913.80元。新世界公司已付清前15季度全部租金外，逾期支付租金的相应滞纳金计算至2012年4月30日止应为：第16季度应付6958元，已付3773.80元，欠租金3184.20元，该季度的滞纳金为3184.20元×6.3%×25季度／4=”1253.78元；第17季度至40季度租金未付，其滞纳金为7952元×6.3%×25×12季度／4=37”573.20元。以上1258号商铺滞纳金共计38826.98元。2012年5月1日至2013年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额320560.24元（276544.24＋44016）支付滞纳金20195元；2013年5月1日至2014年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额364576.24元（276544.24＋44016×2）支付滞纳金22968元。以上滞纳金合计99714.17元。2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额397588.24元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止。三、关于解除租赁关系，返还房屋，恢复原状的问题。因王胥斌的房屋与其它业主的房屋已作为整体进行开发利用，王胥斌虽主张解除租赁合同，但由于王胥斌与其他业主的房屋已形成整体，若强行单独恢复王胥斌商铺的原状势必影响到其它业主的利益。且2428号商铺目前正在经营。因此，对于王胥斌要求解除租赁关系，返还房屋并恢复原状的诉求，不予支持。王胥斌可继续向新世界公司主张支付租金的权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、新世界公司于本判决生效之日起7日内向王胥斌支付房屋租金397588.24元；二、新世界公司于本判决生效之日起7日内向王胥斌支付2002年5月1日至2014年4月30日止的滞纳金99714.17元（2014年5月1日以后的滞纳金按所欠金额397588.24元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）；三、驳回王胥斌的其他诉讼请求。本案案件受理费8860元，由新世界公司承担。上诉人新世界公司不服原审判决，上诉称，一、新世界公司在原房屋租赁合同期满前，就书面通知了王胥斌的全权代表东汉名店广场业主委员会不再续租，王胥斌对此置之不理，致使房屋一直闲置至今。而且根据租赁合同第九条第2款之约定，因双方在原租赁合同期满前未达成任何有关续约的协议，故原租赁关系在合同期满时已自然终止。租赁期满后，新世界公司再未占用过涉案房屋一楼1258号商铺，所以原审法院判令新世界公司承担2012年4月30日后的租金和滞纳金与事实不符。二、在房屋租赁期间，因系列市政建设导致新世界公司返租的商铺持续处于无法招商的闲置状态，属于法定的情势变更状态，依据公平原则应免除新世界公司的滞纳金等违约责任，故原审法院判令新世界公司承担按年息6.3%的标准支付滞纳金显失公平。三、按物业委托代理合同所约定招租标准和实际出租时间来算，符合事实，且不侵害其他业主及公众利益。故，请求撤销原审判决，依法改判新世界公司无需承担涉诉一楼1258号商铺租赁合同期满后的租金和滞纳金，同时减免因延期支付原租赁合同期间的租金所产生的滞纳金；依法减免涉诉的夹层2428号商铺租赁空置期的租金和滞纳金，对原10年的租赁合同期满后上诉人实际占有和使用期间的租金，按物业委托代理合同所约定招租标准和实际出租时间支付租金，并免除相应的滞纳金。并由王胥斌承担本案的诉讼费。被上诉人王胥斌答辩称，一、上诉人在合同到期后一直恶意占有和使用涉诉1258号商铺，新世界公司在二审中陈述的其曾要求被上诉人自行收房的主张没有证据支持，也与新世界公司在一审的陈述相悖。二、原审法院已经酌情减轻了新世界公司的违约责任，已经倾向于新世界公司的利益保护，不存在对新世界公司不公平。三、本案新世界公司主张的城市建设施工事件是可以预见的，属于商业风险，并不属于情势变更，且新世界公司从未主张变更或解除合同，在合同到期后仍恶意占有被上诉人的门面。三、答辩人并不存在签订物业代理合同的情形。上诉人新世界公司提交了如下证据：第一组证据：《长沙地铁施工影响71条道路五一广场站将动工》、《长沙五一广场损毁地段开始回填修整明年春节前恢复交通》、《长沙五一广场下将建6万平米大型商场，与金满地平和堂等连成…》、《长沙地铁1号线五一广场站点黄兴路段拟建地下通道》等新闻报道，拟证明：涉案房屋所在的新世界大厦从2009年开始的持续到至今的长沙地铁1、2号线工程建设、五一广场地下商场建设、五一广场与金满地、平和堂的地下联通建设等系列市政建设，致使新世界公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致新世界公司返祖的商铺持续处于无法招商招租的闲置状态；第二组证据：照片，拟证明：涉案房屋所在楼层的现状；第三组证据：新世界公司和长沙科文物业发展有限公司共同向东汉名店业主委员会所发的《函》，拟证明：新世界公司于2012年4月25日在原租赁合同届满前向业主的全权代表东汉名店业主委员会告知征求业主意见后商讨合同期满后的解决方案，也证明租赁期满后租赁关系终止；第四组证据：东汉名店业主委员会对新世界公司的回函，拟证明：东汉名店业主委员会已经知晓新世界公司放弃续约，原租赁合同已经终止；第五组证据：新世界公司向东汉名店业主委员会所发的《通知》，拟证明：新世界公司已明确回复东汉名店业主委员会原租赁合同届满后已经终止；第六组证据：《致东汉名店业主函》，拟证明：为解决纠纷，新世界公司提出三种解决方案给业主和业主委员会定夺。被上诉人王胥斌对上诉人新世界公司提交的上述证据发表质证意见如下：对新世界公司提交的所有证据都不予认可，城市建设工程的施工都给新世界公司预留了相应通道，并不影响其经营；我们并没有成立业主委员会，是新世界公司成立了一个业主委员会，是由其下岗员工组成的，与我们无关，同时他们的业主委员会也不能处分我们的财产。经审查，上诉人新世界公司提交的第一组证据不能达到其证明目的，本院不予采信；第二组证据没有显示拍照的时间，不能达到其证明目的，本院不予采信；第三、四、五、六组证据可以相互印证，且有东汉名店业主委员会的盖章及相关人员的签字确认，与本案具有关联性，本院予以采信。根据采信的上述证据及双方当事人的陈述，本院二审补充查明：1、新世界公司在涉案商铺的租赁期限于2012年4月30日届满前与东汉名店业主委员会协商续租方案，但未达成一致意见。2、东汉名店广场的负一楼的原商铺已整体改建为美食街，目前仍在营业；一楼的部分原商铺已改建为大厅、电梯等公用设施，部分改建为新商铺用于经营，目前仍在营业；夹层和二楼的原商铺已整体改建为火宫殿餐馆，目前仍在营业；三楼的原商铺已整体改建为皇家花园KTV，目前仍在营业；四楼和五楼的原商铺已被拆除，没有装修营业，处于空置状态。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，首先，新世界公司与被上诉人签订的《租赁合同》于2012年4月30日租期届满后，双方虽未达成续租协议，但王胥斌的商铺与其他同楼层业主的商铺被整体改造成大厅电梯等公用设施及目前仍营业的新商铺，王胥斌夹层的商铺与其他同楼层业主的商铺被整体改造成餐饮店，目前仍在营业。故应视为新世界公司继续使用涉案商铺，被上诉人未提出异议，故该《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。因双方未就租赁期限届满后的租金标准达成新的合意，故原审法院判令新世界公司参照《租赁合同》中第十年的标准继续支付租期届满后的房屋租金并无不当，本院予以维持。其次，新世界公司主张称其延期支付租金是由于各种市政工程建设致使涉案商铺持续处于关门歇业无法经营造成的，属于情势变更。但新世界公司并未提供充分证据证明涉案商铺一直处于关门歇业状态，致使其与被上诉人之间的租赁合同无法履行，而且也未提供证据证明继续履行该租赁合同会对其明显不公平，本院认为新世界公司所称的情况并不属于法律所规定的情势变更范畴。因此对于新世界公司所提出的其因情势变更而无须支付滞纳金的主张，本院不予支持。但由于涉诉门面因各种市政工程建设而长期处于无法正常营业的状态，给新世界公司造成了相应损失，因此原审法院根据公平原则判令新世界公司按年息6.3%的标准承担相应的滞纳金，较为合理，本院予以维持。据此，原审判决认定事实清楚，处理得当，上诉人新世界公司的上诉理由不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8860元，由上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一五年十月十五日书 记 员 李颖倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自