（2015）长中民三终字第06301号
裁判日期: 2015-10-15
公开日期: 2016-01-05
案件名称
谢立东与长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长沙新世界国际大饭店有限公司,谢立东
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第06301号上诉人（原审被告）长沙新世界国际大饭店有限公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道868号。法定代表人于雄，董事长。委托代理人吴煊，湖南芙蓉律师事务所律师。委托代理人刘力平。被上诉人（原审原告）谢立东。委托代理人彭贤交，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人谢立东房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2015）开民一初字第00601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月10日对本案公开开庭进行了审理，上诉人新世界公司的委托代理人吴煊、刘力平，以及被上诉人谢立东的委托代理人彭贤交到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，谢立东向长沙东汉国际大酒店有限公司购买了长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场三楼4538B号商铺。2002年2月9日，谢立东（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方东汉名店广场三楼4538B号商铺，租期10年，即从2002年5月1日起至2012年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，第一季度免1个月租金，计948元，第二季度租金为1434元，第三季度租金为1449元，第四季度租金为1463元。第二年租金为5%，第五季度租金为1847元，第六季度租金为1871元，第七季度租金为1894元，第八季度租金为1918元。第三年为6%，第九季度租金为2330元，第十季度租金为2365元，第十一、十二季度租金均为2371元。第四年为7%，每季度租金均为2766元。第五年至第十年每年为8%，每季度租金均为3161元。乙方于每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定时间支付场地租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的千分之五支付滞纳金给甲方。2002年4月30日，谢立东（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了结算协议书，确认到2002年3月31日止，办理了银行按揭的业主累计欠乙方代垫银行贷款，本息合计6626.72元，甲方因原购房时及因产权面积变化而欠乙方房款合计9182.26元，乙方代甲方办理产权证时，代垫税费等合计6450.74元，乙方因逾期交房赔付甲方违约金5274.55元，以上甲方欠乙方16985.17元。租赁合同签订后，谢立东向新世界公司交付了商铺，但新世界公司未按约支付租金。房屋租赁合同期限届满后，新世界公司继续使用该商铺，谢立东未提出异议。2014年11月12日，谢立东（甲方）与长沙科文物业管理有限公司（乙方）、东汉名店业主委员会（丙方）签订《物业委托经营代理合同》，约定：甲方将位于长沙市开福区五一大道868号新世界大厦三楼4538B号委托乙方对外进行整体招商、招租与物业管理；甲方委托乙方经营管理物业的期限从2014年1月1日起至2023年12月31日止……。截至2012年4月30日止，新世界公司应付谢立东租金109189元，新世界公司已付租金9983.23元，谢立东欠新世界公司16985.17元，至2012年4月30日止，新世界公司拖欠租金82220.60元。2012年5月1日至2013年12月31日，新世界公司应向谢立东支付租金21073.33元（3161元／季度÷3×20月）。上述新世界公司实欠租金共计103293.93元。现谢立东诉至原审法院，请求判令：1、新世界公司立即向谢立东支付租金117208元且新世界公司自2015年1月1日起按每月1054元的标准继续向谢立东支付房屋使用费（每月支付当月的全部房屋使用费）直至新世界公司实际交还房屋之日止；2、新世界公司向谢立东支付违约金72000元且新世界公司自2015年1月1日起继续向谢立东支付违约金（违约金支付标准：如新世界公司没有及时支付租金和房屋使用费，每日按未付租金和房屋使用费的千分之五向谢立东支付违约金）直至新世界公司实际交还房屋之日止；3、新世界公司承担本案全部诉讼费用。另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。再查明，谢立东的房屋所在楼层与其它业主的房屋连成整体进行开发，现已被整体作为KTV使用，目前无法恢复原状。原审法院认为：一、本案的责任承担问题。谢立东与新世界公司于2002年2月9日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。至2012年4月30日新世界公司应付谢立东租金109189元，予以确认。谢立东与新世界公司签订的《租赁合同》期限届满后，新世界公司继续使用该房屋，谢立东未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。谢立东提出要求参照《租赁合同》中第十年的租金标准，即按每季度3161元支付2012年5月1日至2013年12月31日期间的租金的主张，符合法律规定，予以采信。由于谢立东于2014年11月12日与长沙科文物业管理有限公司、东汉名店业主委员会已另行签订《物业委托经营代理合同》，该合同对租赁期限及租赁事项重新进行了约定，故新世界公司支付谢立东的租金至2013年12月31日止，对谢立东主张要求新世界公司支付2013年12月31日后的租金不予支持。2012年5月1日至2013年12月31日，新世界公司应按照原租金标准向谢立东支付租金21073.33元，双方经核算确认抵扣后新世界公司拖欠谢立东租金合计103293.93元，对谢立东主张的超过该款项的诉讼请求不予支持。二、关于本案滞纳金计算问题。谢立东与新世界公司虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，新世界公司逾期支付租金给谢立东造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，原审法院酌情认定滞纳金按年息6.3%的标准计算为宜。本案新世界公司尚欠商铺租金103293.93元。新世界公司2013年12月31日前已支付租金9983.23元，谢立东欠新世界公司16985.17元，合计26968.40元。新世界公司已付清前13季度全部租金外，逾期支付租金的相应滞纳金计算至2012年4月30日止应为：第14季度应付2766元，已付1941.40元，欠租金824.60元，该季度的滞纳金为824.60元×6.3%×27季度／4=”350.66元；第15季度至第16季度租金未付，其滞纳金为2766×6.3%×（26＋25）季度／4=2221.79元；第17季度至40季度租金未付，其滞纳金为3161元×6.3%×25季度×12／4=14”935.73元。2012年5月1日至2013年4月30日以年息6.3%的标准，按所欠金额94864.60元（82220.60＋12644）支付滞纳金5976元。2013年5月1日至2013年12月31日以年息6.3%的标准，按所欠金额103293.93元支付滞纳金4368元。以上滞纳金合计27852.18元。对谢立东主张的超过上述款项的滞纳金不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起7日内向谢立东支付房屋租金103293.93元；二、长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起7日内向谢立东支付滞纳金27852.18元；三、驳回谢立东的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3023元，由长沙新世界国际大饭店有限公司承担。上诉人新世界公司不服原审判决，上诉称，一、在房屋租赁期间，因系列市政建设导致新世界公司返租的商铺持续处于无法招商的闲置状态，属于法定的情势变更状态，依据公平原则应免除新世界公司的滞纳金等违约责任，故原审法院判令新世界公司承担按年息6.3%的标准支付滞纳金显失公平。二、原租赁合同期满至2013年12月，已有110多户业主与新世界公司签订了新的物业委托代理合同，按物业委托代理合同所约定招租标准和实际出租时间计算符合事实，且不侵害其他业主及公众利益。故，请求撤销原审判决，依法免除租赁空置期的租金和滞纳金；对原10年的租赁合同期满后新世界公司按实际占有与使用期间的租金，按物业委托代理合同所约定的招租标准和实际出租时间支付租金，免除相应的滞纳金，并由被上诉人承担本案的诉讼费。被上诉人谢立东答辩称，一、原审法院已经酌情减轻了新世界公司的违约责任，已经倾向于新世界公司的利益保护，不存在对新世界公司不公平。二、本案新世界公司主张的城市建设施工事件是可以预见的，属于商业风险，并不属于情势变更，且新世界公司从未主张变更或解除合同，在合同到期后仍恶意占有被上诉人的门面。三、我们并没有成立业主委员会，是新世界公司成立了一个业主委员会，是由其下岗员工组成的，与我们无关，同时他们的业主委员会也不能处分我们的财产。答辩人并不存在签订物业代理合同的情形。二审中，上诉人新世界公司提交了如下证据：第一组证据：《长沙地铁施工影响71条道路五一广场站将动工》、《长沙五一广场损毁地段开始回填修整明年春节前恢复交通》、《长沙五一广场下将建6万平米大型商场，与金满地平和堂等连成…》、《长沙地铁1号线五一广场站点黄兴路段拟建地下通道》等新闻报道，拟证明：涉案房屋所在的新世界大厦从2009年开始的持续到至今的长沙地铁1、2号线工程建设、五一广场地下商场建设、五一广场与金满地、平和堂的地下联通建设等系列市政建设，致使新世界公司的周边道路一直处于围挡封闭状态，导致新世界公司返祖的商铺持续处于无法招商招租的闲置状态；第二组证据：照片，拟证明：涉案房屋所在楼层的现状；第三组证据：新世界公司和长沙科文物业发展有限公司共同向东汉名店业主委员会所发的《函》，拟证明：新世界公司于2012年4月25日在原租赁合同届满前向业主的全权代表东汉名店业主委员会告知征求业主意见后商讨合同期满后的解决方案，也证明租赁期满后租赁关系终止；第四组证据：东汉名店业主委员会对新世界公司的回函，拟证明：东汉名店业主委员会已经知晓新世界公司放弃续约，原租赁合同已经终止；第五组证据：新世界公司向东汉名店业主委员会所发的《通知》，拟证明：新世界公司已明确回复东汉名店业主委员会原租赁合同届满后已经终止；第六组证据：《致东汉名店业主函》，拟证明：为解决纠纷，新世界公司提出三种解决方案给业主和业主委员会定夺。被上诉人谢立东对上诉人新世界公司提交的上述证据发表质证意见如下：对新世界公司提交的所有证据都不予认可，城市建设工程的施工都给新世界公司预留了相应通道，并不影响其经营；我们并没有成立业主委员会，是新世界公司成立了一个业主委员会，是由其下岗员工组成的，与我们无关，同时他们的业主委员会也不能处分我们的财产。经审查，上诉人新世界公司提交的第一组证据不能达到其证明目的，本院不予采信；第二组证据没有显示拍照的时间，不能达到其证明目的，本院不予采信；第三、四、五、六组证据可以相互印证，且有东汉名店业主委员会的盖章及相关人员的签字确认，与本案具有关联性，本院予以采信。根据采信的上述证据及双方当事人的陈述，本院二审补充查明：1、新世界公司在涉案商铺的租赁期限于2012年4月30日届满前与东汉名店业主委员会协商续租方案，但未达成一致意见。2、东汉名店广场的负一楼的原商铺已整体改建为美食街，目前仍在营业；一楼的部分原商铺已改建为大厅、电梯等公用设施，部分改建为新商铺用于经营，目前仍在营业；夹层和二楼的原商铺已整体改建为火宫殿餐馆，目前仍在营业；三楼的原商铺已整体改建为皇家花园KTV，目前仍在营业；四楼和五楼的原商铺已被拆除，没有装修营业，处于空置状态。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，首先，新世界公司与被上诉人签订的《租赁合同》于2012年4月30日租期届满后，新世界公司继续使用涉案商铺，被上诉人未提出异议，故该《租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。因双方未就租赁期限届满后的租金标准达成新的合意，故原审法院判令新世界公司参照《租赁合同》中第十年的标准继续支付租期届满后的房屋租金并无不当，本院予以维持。其次，新世界公司主张称其延期支付租金是由于各种市政工程建设致使涉案商铺持续处于关门歇业无法经营造成的，属于情势变更。但新世界公司并未提供充分证据证明涉案商铺一直处于关门歇业状态，致使其与被上诉人之间的租赁合同无法履行，而且也未提供证据证明继续履行该租赁合同会对其明显不公平，本院认为新世界公司所称的情况并不属于法律所规定的情势变更范畴。因此对于新世界公司所提出的其因情势变更而无须支付滞纳金的主张，本院不予支持。但由于涉诉门面因各种市政工程建设而长期处于无法正常营业的状态，给新世界公司造成了相应损失，因此原审法院根据公平原则判令新世界公司按年息6.3%的标准承担相应的滞纳金，较为合理，本院予以维持。据此，原审判决认定事实清楚，处理得当，上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司的上诉理由不成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3023元，由上诉人长沙新世界国际大饭店有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一五年十月十五日书 记 员 李颖倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”